总结与展望 | 城市:二季度新房二手供求环增三成,三季度预期稳中有升

市场报告克而瑞研究中心 2024-06-28 10:30:04 来源:克而瑞地产研究

  • 城市:全国
  • 发布时间:2024-06-28
  • 报告类型:市场报告
  • 发布机构:克而瑞

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  2024年二季度,整体楼市延续弱修复行情,供求环比持增,同比延续降势:一方面房企推盘积极性略有回升,二季度供应量较一季度环比增11%,不过累计同比仍降3成,尤其是二线城市跌幅显著,供给越是更为显著;另一方面,得益于从中央到地方新政利好落地+房企年中冲刺,二季度成交稳步复苏,一线韧性好于二三线,6月成交止跌企稳。相较而言,二手房因业主降价、挂牌量上升因而性价比凸显,对刚需吸引力更强,因而持续分流新房客群。

  预判三季度,我们认为,成交总量规模将延续弱复苏,新政效应持续发酵,预期成交量持平甚至微超二季度,且因去年三季度基数较低,同比降幅将进一步收窄甚至可能回正。热点城市个数和热点项目个数减少,呈现出脉冲式复苏态势:核心一二线城市迎来明显增长,三四线城市成交规模将延续筑底行情;二手房因价格优势市场份额仍将继续增长。

  总结

  01
新增供应:Q2环比增35%但上半年同环比仍降超3成,二线供给约束更显著(本节有删减)

  2024年二季度全国商品住宅供应较一季度有所回升,但4-5月同比和前5月累计同比降幅仍在3成以上,2022年以来地市显著缩量加剧新房供给约束,部分城市“以销定产”仅有少量推货,部分城市恰逢供应空窗期“无货可供”。据CRIC监测,4-5月115个重点城市新增供应3240万平方米,较一季度月均增长14%,较去年下半年月均下降27%,前5月累计同比降幅达到30%。

  根据30城环比数据预估百城6月数据,6月供应预期达到1502万平方米,而二季度预期环比上升11%,同比下降37%,较去年下半年季均下降28%,从上半年累计数据来看,同环比降幅均在3成以上,供给延续缩量走势。

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  结合重点30城6月预估数据不难看出,6月年中冲刺,房企推盘积极性稳中有增,带动30城二季度供应量环比持增35%,不过同比仍降32%,较去年下半年季均下降19%,上半年累计同比降幅为33%,整体供应仍处阶段性低位。

  分能级来看,二三线环比增幅显著高于一线,不过基于同比和累计同比降幅,整体缩量程度仍大于一线,供给约束愈发明显。多数城市二季度延续环比持增,同比持降态势。长沙、宁波、无锡等显著放量,二季度环比翻番,少数城市诸如北京、南宁、嘉兴、徐州、珠海等二季度供应量不及一季度,或因供应节奏或因低迷市场行情,房企推盘积极性明显放缓。

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  02
新房成交:Q2环增27%且月度同比降幅持续收窄,厦宁合青等增幅超50%(本节有删减)

  2024年二季度楼市成交延续弱复苏,因4月末以来从中央到地方密集利好政策叠加,尤其是核心一二线诸如北京、上海、广州、深圳、杭州等“四限”均有不同程度松绑,刺激一波存量需求提前释放,4-5月115个重点城市商品住宅成交面积3789万平方米,较一季度月均增长10%,同比降幅为36%,前5月累计同比降幅收窄至42%。

  根据30城环比数据预估百城6月数据,6月成交预期达到2023万平方米,而二季度预期环比上升13%,同比下降33%,较去年下半年季均下降12%,从上半年累计数据来看,同环比降幅分别为40%和17%,整体跌幅有所放缓,延续弱复苏走势。

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  6月虽有4-5月前期利好新政加持和房企业绩冲刺,但成交复苏情况不及预期。典型城市6月商品住宅成交表现较5月有所回暖,30个监测城市成交规模为1157万平方米,环比微增2%,同比下降26%。二季度环比上升27%,同比下降34%,上半年累计同比下降41%。

  分能级来看,一线和二三线二季度环比增幅均为27%,不过一线同比和累计同比跌幅略小于二三线,在市场下行周期下韧性较强。4月末以来,北上广深四个一线城市“四限”政策均有不同程度松绑,刺激了一波前期存量客户入市,6月单月成交环比上升17%,市场得以止跌企稳。

  二线城市中,短期内市场热度较高的当属成都、西安等中西部大市,二季度成交面积均超过200万平方米,且累计同比降幅仍在3成以内。当前热点城市个数减少,跌幅较为显著的主要集中在两类城市:一是武汉、长沙、南京、苏州、合肥等城市基本面尚佳,需求面临阶段性瓶颈,目前仍处于调整期的核心一二线城市;二是南宁、惠州等前期投资投机过度,购买力有待修复的弱二三线城市。

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  微观项目层面来看,因各城市房企推盘延续“减量提质”策略,加之越来越多的项目借助政策东风,积极自救,特价房+强渠道或成“标配”,因而整体去化率延续低位回升态势,二季度27个重点城市平均去化率为26%,较一季度24%微增2pcts。

  当前热销盘更多是复合优势、高性价比(产品力强+价格优势)项目方能实现热销。细分来看,主要有以下几类共性特征:一是区域板块内供应稀缺,一般是处于城市核心改善盘,部分甚至出现了一二手倒挂迹象,僧多粥少,因而使得短期内热度较高。二是性价比较高、折扣力度较大、营销到位的刚需盘,同样迎合了部分首置价格敏感度较高的客群需求。三是拥有学区、商圈、医疗等核心配套资源的优质楼盘。四是开发商具备央国企背景、或是地方龙头企业,口碑较好,或是产品设计独具特色,软实力较强的部分项目。

  03
二手成交:Q2先降后升总量环增35%、同比正增3%,深杭增幅居前

  2024年二季度,二手房成交整体维持高位运行,18个重点监测城市二手房累计成交面积预计为2433万平方米,环比增长35%,同比增长3%,较去年下半年季均增长23%。上半年二手房累计成交4231万平方米,累计同比下降8%,较去年下半年增长7%。

  按月来看,4-6月二手房成交先降后升。4月,二手房市场延续小阳春行情,成交规模攀升至年内高位,总成交面积达到842万平方米,环比增长14%,同比去年的高基数也仅微跌5%。5月,二手房成交略显乏力,成交环比回落8%至778万平方米。6月,在517新政等刺激下,二手房市场率先启动,住房消费需求集中释放,带动成交规模回升至813万平方米,同比由负转正,增幅多大20%。

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  从城市维度来看,深圳、杭州保持领涨地位,两城均在二季度大幅松绑了限购和限贷政策,释放了一波被政策压制的潜在需求持续,二手房市场反响较为强烈,二季度成交环比分别增长40%、75%,同比增幅均在5成以上,领涨各重点城市。与之形成对比的是,东莞二手房成交未见明显起色,二季度和上半年成交累计同比均负增32%。

  对比新房市场,二手房成交更具韧性,市场份额持续回升。北京、上海、合肥、南京等城市二手房成交占一二手总成交规模的比重跃升至70%以上,南京、合肥等二手房市场份额较2023年增长约20个百分点。

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  04
房价:一二手均持跌且跌幅走扩,沪泉等供给结构变化推升新房均价正增(本节有删减)

  从CRIC监测的2024年前5月重点城市新建商品住宅成交统计均价看,一线及东部城市房价仍领先,上海、泉州等涨幅排名靠前的主要是受供给结构影响。

  从绝对量来看,一线及东部城市房价仍领先。上海、深圳、北京位列房价绝对量TOP3,不过受市场降温影响,深圳房价同比回调1%,北京叠加结构性因素影响,同比降幅多大14%,厦门、广州、东莞、杭州位列第二梯队,房价在3-4万元/平方米区间内,三亚、南京、苏州跻身TOP10,房价在2.5万元/平方米以上,和一季度相比,绍兴跌出TOP10序列,三亚补位。

  变动情况来看,涨幅排名靠前的主要是受供给结构优化影响,涨幅排名前三位的城市分别是泉州、上海、吉林,主要原因是新增楼盘趋向核心区中高端改善化,典型如上海,前5月单价6万元/平方米以下房源供应套数同比减少28%,单价10万元/平方米以上产品供应增长5%。除此之外,西安、长沙等市场表现相对平稳的城市房价仍有一定涨幅。

  与此同时,厦门、三亚、南京、北京等受到供给约束,叠加市场下行因素影响,房价有所走低,房价跌幅在10%以上,厦门前5月成交均价回调16%,领跌重点城市。

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  05
新房库存:百城取证未售面积逐月下行至5.04亿,但消化周期增至27个月新高(本节有删减)

  2024年上半年,狭义库存波动下行至阶段性底部。据CRIC监测数据,2024年5月末百城商品住宅库存量达到了50422万平方米,同环比均降1%。

  我们以成交12个月均值测算百城去化周期,因去年一季度为成交高点,而后转淡,因而虽然狭义库存走低,凡是整体去化周期仍延续稳步攀升态势,至5月末达26.5个月,环比增2%,同比上涨45%。不同能级城市皆呈现同环比齐增态势,一二线攀升至21-23个月,三四线去化周期已达36个月,去化风险显现。

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  具体来看,一线城市仅上海库存仍处低位,去化周期仅为12.9个月,目前因前期优质供应已消耗殆尽,加之改善客群阶段性疲软,整体去化周期同比去年依旧翻番。北京、广州、深圳5月末去化周期均在25个月以上,不过因二季度利好新政加持,整体新房来访、认购也出现小幅回升,预期随着新房成交逐步修复,整体库存风险仍处于可控范围内。

  二线城市中,仅哈尔滨、大连、呼和浩特、沈阳等消化周期超过36个月,与之相对应的是,杭州、合肥等消化周期不足10个月,近乎没有短期去化风险。从变化情况来看,同比涨多跌少,涨幅超过40%的城市主要分为以下两类:一类为杭州、宁波、苏州等短期市场转冷城市,还有一类为济南、南宁、昆明、南昌等弱二线城市。青岛、兰州等供需两淡,仍处于去库存阶段,去化周期稳中有降。

  三四线城市整体库存形势较为严峻,四成以上城市库存消化周期超过36个月。除了东营、宝鸡、阜新等内陆城市之外,还有珠海、汕头、芜湖、昆山等东南沿海城市,伴随着投资需求退潮,这些前期明显炒作、需求透支的城市也面临去化难问题,即便打折促销也难拉动销量。

  展望

  06
供应:三季度规模仍将萎缩,以销定产下核心一二线仍是推盘重点

  因去年全国地市成交规模大幅缩量,今年预期也将成为“供应小年”,事实上,二季度因房企供给节奏原因,已经迎来一波小幅放量,年初我们依据去年全国300城涉宅用地成交节奏,拿地-入市8-10个月左右开发周期来推测,第三季度供给量或将迎来再度回落。

  各城市分化还将持续加剧,“以销定产”模式之下,短期内热度较高的核心一二线城市仍将是房企推盘的重点区域,譬如北京、上海、杭州、成都、西安等,多数企业会选择加快新盘入市抢占市场,尤其是增强改善盘的供给。尤其是核心一二线豪宅市场,以上海为例,2024年旧改豪宅供应预期井喷。据不完全统计,2024年下半年上海城更类豪宅预期供应达31个约189万平。与之形成鲜明对比的当属内陆弱三四线城市,新房供应跌无可跌,延续低位徘徊,以去库存为主。

  07
成交:政策提振仍将发酵刺激成交稳步复苏,核心一二线新房企稳回升、二手份额扩大

  预判三季度,我们认为,成交总量规模将延续弱复苏,新政效应持续发酵,预期成交量持平甚至微超二季度,且因去年三季度基数较低,同比降幅将进一步收窄甚至可能回正。热点城市个数和热点项目个数减少,呈现出脉冲式复苏态势:核心一二线城市迎来明显增长,三四线城市成交规模将延续筑底行情;二手房因价格优势市场份额仍将继续增长。

  分能级来看核心一二线城市迎来明显增长,对于短期内“四限”松绑的北京、上海、深圳、杭州等城市,新房项目来访、认购均有不同程度的回升,预期将迎来一波存量需求释放,成交企稳回升,核心区域配套、产品俱佳的项目将保持高去化率,城市外围项目去化也将改善。

  三四线城市成交规模将延续筑底行情,经历了这两年的调整,多数城市已下挫至成交底部,市场热度处于跌无可跌有价无市停滞状态,楼市成交规模难有显著表现。

  新政效果在二手房成交表现更突出,预计三季度将延续震荡上行,三季度二手房份额仍将继续增长。尤其低总价房源集中成交持续分流新房刚需,但也可能带动一线和部分二手以房换房改善需求重新入市选择新房,叠加部分城市“以旧换新”措施落地,也将带动改善性新房去化提升。

  08
库存:总规模仍将小幅下行,城市“去库存”短期难化解3年消化周期压力(略)

  附表1:2024年4-5月115个典型城市分能级新建商品住宅供应情况(单位:万平方米)(略)

  附表2:2024年4-5月115个典型城市分能级新建商品住宅成交情况(单位:万平方米)(略)

  附表3:2024年前5月120个典型城市新建商品住宅成交均价情况(单位:元/平方米)(略)

  附表4:2024年5月末100个重点城市商品住宅狭义库存和消化周期及其变化情况(单位:万平方米,月)(略)