01 新建商品房销售面积和金额同步走弱

  1—9月份，新建商品房销售面积56483万平方米，同比下降13.2%；其中住宅销售面积下降13.8%。新建商品房销售额53799亿元，下降13.9%；其中住宅销售额下降13.7%。根据住房城乡建设部数据，1—9月份，二手房交易网签面积61746万平方米，同比增长10.7%。

  1—9月商品房销售面积、销售额同比降幅分别较1—8月扩大1.1和0.9个百分点；二手房网签面积同比增长10.7%，在新房与二手房网签面积合计中占52.2%。新房市场仍承压，二手房交易活跃度相对较高。

  9月成交环比回升主要体现“金九”季节性特征，尚不能视为趋势反转。828新政推动销售制度调整，可能影响购房者预期和企业推盘节奏，但其实际效果仍需结合项目销售和客户调研观察。

  9月29日出台的购房贷款贴息政策有望降低符合条件购房者的购房成本，与现房销售改革分别作用于需求和供给端。政策效果取决于具体适用范围、地方执行及后续成交反馈，短期不宜据此判断市场普遍回暖。

  9月单月销售面积6603万平方米、销售额6329亿元，环比分别增长35.9%和33.2%；面积同比下降约22.6%，同比降幅较8月扩大7.2个百分点。环比回升与同比承压并存。金额降幅大于面积降幅，可能同时受到价格与成交结构变化影响，不能单独据此认定“以价换量”加速。

  分物业看，住宅销售面积同比下降13.8%，商业营业用房下降16.3%，办公楼下降7.7%；商办销售额降幅大于面积降幅，经营性物业需求仍弱。

  分区域看，东部销售面积同比下降12.9%、销售额下降13.4%；西部面积降幅相对较小，为12.3%；东北面积降幅达21.9%，区域分化仍然突出。

  02 房地产开发投资跌幅持续扩大

  1—9月份，全国房地产开发投资53364亿元，按可比口径计算同比下降20.6%；其中，住宅投资41125亿元，下降20.5%。

  1—9月开发投资同比降幅较上期扩大0.7个百分点，首次突破两成。新项目投资决策除受销售预期影响外，还面临现房销售渐进推行后建设期资金占用、融资条件等变化。企业更重视核心区位、项目规模及库存风险，但全国土地投资偏好的变化仍需结合土地成交监测判断。

  9月单月开发投资5385亿元，环比增长8.4%，同比下降约27.2%。环比回升未改变投资同比深度下行的局面。

  住宅投资占房地产开发投资的77.1%，同比下降20.5%；办公楼投资降幅较上期收窄1.0个百分点，商业营业用房投资降幅扩大0.4个百分点。

  分区域看，东北投资同比下降29.2%，降幅最大但较上期收窄0.4个百分点；中部下降21.9%，降幅扩大1.1个百分点；西部下降16.7%，相对较稳。

  03 供给端新开工持续收缩，竣工动能衰减

  1—9月份，房屋新开工面积34031万平方米，下降24.9%。其中，住宅新开工面积24774万平方米，下降25.4%。房屋竣工面积23271万平方米，下降25.1%。其中，住宅竣工面积16301万平方米，下降26.6%。

  1—9月新开工面积同比降幅较上期仅扩大0.1个百分点；竣工面积降幅扩大1.4个百分点，二者明显分化。竣工走弱既受前期开工减少的滞后影响，也与项目施工和交付节奏有关。

  9月单月新开工4137万平方米，环比回升29.5%，同比下降约26.1%，降幅较8月收窄4.4个百分点。现房销售渐进推行后，新项目建设期资金安排的重要性提升，但开发贷等融资仍可发挥作用，不能将全部建造成本视为企业必须自行垫付。

  04 房地产开发企业资金端持续探底，同比跌幅扩大

  1—9月份，房地产开发企业到位资金56813亿元，同比下降21.6%。其中，国内贷款7624亿元，下降33.1%；自筹资金20572亿元，下降21.4%；定金及预收款17982亿元，下降14.8%；个人按揭贷款7678亿元，下降22.1%。

  1—9月房企到位资金同比降幅较上期扩大0.6个百分点。国内贷款降幅收窄0.2个百分点；定金及预收款降幅持平；个人按揭贷款降幅收窄0.3个百分点。与销售回款相关的指标边际企稳，但自筹资金同比降幅扩大1.4个百分点，成为资金端走弱的重要因素。自筹资金包含多种来源，不宜直接等同于企业经营性现金流。

  现房销售渐进推行将削弱预售资金的前置融资功能，项目资本金、建设期融资及项目信用的重要性上升。开发贷能否接续，仍取决于项目资本金、抵押条件、审批节奏和银行风险判断；地方新老划断安排有助于缓冲调整，但不能据此推算全国融资缺口规模。

  05 商品房库存规模持续减少

  9月末，新建商品房待售面积74825万平方米，同比下降1.5%。其中，待售3年以下面积54197万平方米，下降5.0%。

  9月末待售3年以下面积去化速度快于总体库存。总量下降不等于库存压力全面缓解，长期沉淀库存更值得关注。

  按公布数据差额推算，待售3年以上面积约20628万平方米，占待售总量27.6%，同比约增长9.3%。该数值并非官方直接发布，受统计口径和四舍五入影响，仅作结构观察。库存呈现“新库存减少、老库存累积”的特征。

  06 房价：延续结构修复，二手房同比“全跌”终结、上海为唯一上涨城市

  1. 新建住宅：价格同环比跌幅均有所收窄，一线城市连涨8个月

  9月70城新房价格环比上涨17城、持平4城、下跌49城；环比均值下降0.14%，跌幅较8月收窄0.03个百分点。一线城市环比均值上涨约0.12%，二线下降0.06%，三线下降0.24%，改善主要集中于高能级城市。

  新房价格同比上涨或持平的城市共6座，上海同比上涨2.8%；70城同比均值下降3.04%，降幅较8月收窄0.25个百分点。一、二、三线城市同比均值分别下降0.50%、2.36%和3.92%。

  2. 二手住宅：价格同比“全跌”终结，上海同比涨0.8%

  9月70城二手房价格环比上涨9城、持平2城、下跌59城；环比均值下降0.26%，跌幅收窄0.05个百分点。一线城市二手房四城环比均上涨，均值上涨0.22%；二、三线城市均值分别下降0.28%和0.30%。

  二手房价格同比上涨城市仅上海一座，涨幅0.8%；其余69城同比下跌。70城同比均值下降4.75%，降幅收窄0.38个百分点，一、二、三线城市分别下降1.53%、4.46%和5.39%。

  价格边际改善值得关注，但新房仍有49城、二手房仍有59城环比下跌，尚不能判断全国房价全面止跌。

  3. 面积段结构：新房改善型产品相对抗跌，二手房各面积段仍承压

  分面积段看，新房改善型产品价格相对抗跌，9月90平方米及以下户型环比均值下降约0.18%；一线城市144平方米以上户型环比上涨约0.20%。不同面积段表现还受城市和项目结构影响。

  二手房各面积段整体仍下跌，90—144平方米户型环比均值下降约0.23%，90平方米及以下和144平方米以上分别下降约0.28%和0.27%。一线城市各面积段表现相对较强。

  二手房144平方米以上户型同比均值下降约5.00%，未出现与新房大户型一致的全面抗跌表现。

  07 综合判断：价格局部改善，开发链仍处调整期

  9月市场呈现“价格局部改善、开发链持续承压”的非同步特征：70城房价环比跌幅收窄，一线二手房改善较明显；但销售累计同比降幅扩大，投资、竣工及到位资金继续走弱。价格端的积极变化尚未转化为开发端修复。

  后续关注三项信号：二手房上涨城市能否持续增加；房企自筹资金与到位资金降幅能否收窄；待售3年以上库存占比能否下降。

  828新政与929贴息政策分别改变供给组织方式和部分购房成本，其作用需要更长时间观察。短期市场仍处深度调整阶段，局部改善不等于行业全面触底。