[易居研究院]政策快评：央行发文建立房地产贷款集中度管理制度，防范房贷过度集中

  政策要点

  2020年12月31日，中国人民银行等发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》。

  2021年1月4日

  研究院快评

  此次政策被认为是房贷领域的“三道红线”制度，对于后续房贷尤其是个人按揭贷款等都有较为明显的影响，是商业银行、开发商、中介机构以及购房者等所需要积极关注的内容。

  1、贷款集中度管理

  此次政策明确，房地产贷款集中度管理是指银行业金融机构房地产贷款余额占该机构人民币各项贷款余额的比例和个人住房贷款余额占该机构人民币各项贷款余额的比例应满足人民银行、银保监会确定的管理要求，即不得高于人民银行、银保监会确定的房地产贷款占比上限和个人住房贷款占比上限，开发性银行和政策性银行参照执行。从此类规定可以看出，房贷集中度重点监测全口径的贷款以及个人房贷。类似房贷的发放额度有约束，不能超过央行制定的占比上限。受此影响，后续银行自身需要定期检查贷款数据尤其是个人按揭贷款数据，相关开发商和中介机构等也需要密切了解银行的贷款方向，防范后续集中度管理中贷款拨付不及时的问题。

  2、设定上限浮动空间

  此次政策明确，人民银行副省级城市中心支行以上分支机构会同所在地银保监会派出机构，可在充分论证的前提下，结合所在地经济金融发展水平、辖区内地方法人银行业金融机构的具体情况和系统性金融风险特点，以本通知第三档、第四档、第五档房地产贷款集中度管理要求为基准，在增减2.5个百分点的范围内，合理确定辖区内适用于相应档次的地方法人银行业金融机构房地产贷款集中度管理要求。这里的规定有两个含义。第一、第一档和第二档没有浮动的概念，换句话说，大中型银行信贷政策以收紧为方向，而小型银行根据实际情况决定。若是考虑到后续房地产市场的变化，在一些新兴的房地产市场中，部分小型银行或仍有机会适当提高占比上限，但绝大多数银行或以收紧为主。第二、对于此类浮动的概念，央行明确要考虑经济金融状况、银行情况和系统性金融风险等情况。所以后续如果房价炒作过多，那么上限只会下调，而没有上调的可能。

  3、设定业务过渡期

  此次政策明确，2020年12月末，银行业金融机构房地产贷款占比、个人住房贷款占比超出管理要求，超出2个百分点以内的，业务调整过渡期为自本通知实施之日起2年；超出2个百分点及以上的，业务调整过渡期为自本通知实施之日起4年。房地产贷款占比、个人住房贷款占比的业务调整过渡期分别设置。这一点是政策最值得研究的内容。按照此类规定，最近两年部分银行会进行房贷规模的调整，所以这是部分房企所需要关注的内容。如果银行本身有意进行压缩，那么和银行的业务合作就需要谨慎，防范合作后贷款工作受阻或者说不达预期。而对于个人购房者来说，基本上问题不大，只需要按照政策的流程办理贷款即可。另外也需要注意的是，贷款集中度其实是核查合规的房地产贷款，而后续一些消费贷款方面的贷款也需要管控，防范部分银行违规通过消费贷来变相发放房贷。