导读
坚持“房住不炒”及“三稳”租赁、保障将发力缓解大城市住房难题。
◎ 研究员 / 杨科伟、柏品慧
3月5日，两会正式开幕，李克强总理作《政府工作报告》，充分肯定2020年在严峻形势下，中国仍实现经济正增长、全面脱贫、全面建成小康社会等一系列决定性成就，并部署了“十四五”时期主要目标任务和2021年重点工作。聚焦房地产行业，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，稳地价、稳房价、稳预期，并切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，解决好大城市住房突出问题。
01
2021年宏观政策不急转弯
房地产行业去杠杆上升为长效机制
国内生产总值增长6%以上；城镇新增就业1100万人以上，城镇调查失业率5.5%左右；居民消费价格涨幅3%左右。
今年要保持宏观政策连续性稳定性可持续性，促进经济运行在合理区间。在区间调控基础上加强定向调控、相机调控、精准调控。宏观政策要继续为市场主体纾困，保持必要支持力度，不急转弯，根据形势变化适时调整完善，进一步巩固经济基本盘。
积极的财政政策要提质增效、更可持续。考虑到疫情得到有效控制和经济逐步恢复，今年赤字率拟按3.2%左右安排、比去年有所下调，不再发行抗疫特别国债。稳健的货币政策要灵活精准、合理适度。把服务实体经济放到更加突出的位置，处理好恢复经济与防范风险的关系。货币供应量和社会融资规模增速与名义经济增速基本匹配，保持流动性合理充裕，保持宏观杠杆率基本稳定。
聚焦2021年重点工作，主要涉及以下两方面内容：其一，经济增长目标设6%的下限管理，坚守“六稳”、“六保”政策底线。2021年GDP增长预期目标设定为6%以上，集中精力推进改革创新、推动高质量发展。而在统筹疫情防控和经济社会发展的同时，仍需坚守“六稳”、“六保”政策底线，抓好保市场主体、保居民就业、保基本民生工作。2021年，城镇新增就业1100万人以上，城镇调查失业率5.5%左右，CPI涨幅3%左右，并实现居民收入稳步增长。其二，保持宏观政策连续性稳定性可持续性。宏观政策操作上要更加精准有效，不急转弯，把握好政策时效度，继续为市场主体纾困，保持必要支持力度，进一步巩固经济基本盘。具体而言，积极的财政政策要提质增效、更可持续。2021年，财政赤字率拟按3.2%左右安排，不再发行抗疫特别国债。继续落实减税政策保市场主体，竭力帮扶小微企业。对小规模纳税人，延长增值税优惠政策执行期限，并将增值税起征点提高到月销售额15万元。对小微企业和个体工商户年应纳税所得额不到100万元，在现行优惠政策基础上，再减半征收所得税。稳健的货币政策要灵活精准、合理适度。保持市场流动性合理充裕，保持宏观杠杆率基本稳定，坚决不搞“大水漫灌”式强刺激，极力避免以宏观杠杆率进一步高企为代价换取不合理的经济增长。持续深化金融供给侧结构性改革，积极引导银行业金融机构把经营重心和信贷资源从偏好房地产、地方政府融资平台，转移到小微企业等实体经济领域，实现信贷资源增量优化、存量重组。
现阶段房地产行业仍是去杠杆的重要领域，金融要去房地产化，房地产也要去金融化。预计未来房地产行业将全面转向去杠杆，并上升为长效机制，有序引导企业负债率、居民杠杆率逐渐回归到“安全线”以内，坚守不发生系统性金融风险的政策底线。
02
坚持“房住不炒”及“三稳”
租赁、保障发力缓解大城市住房难题
保障好群众住房需求。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，稳地价、稳房价、稳预期。解决好大城市住房突出问题，通过增加土地供应、安排专项资金、集中建设等办法，切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，规范发展长租房市场，降低租赁住房税费负担，尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难。
聚焦2021年房地产行业重点工作，主要涉及以下两方面内容：
其一，继续坚持“房住不炒”的定位，全面落实稳地价、稳房价、稳预期。
一方面，热点城市继续坚持调控目标不动摇、力度不松劲。2021年以来，上海、杭州、东莞等热点城市相继升级调控，上海更是接连5次政策加码，全面落实稳地价、稳房价、稳预期的长期调控目标，促进房地产市场平稳健康发展。
我们认为现阶段地价、房价仍是不能碰的红线，一旦地市、楼市出现过热的征兆，短期内城市地价、房价出现非理性上涨，调控政策大棒必将尾随而至。联系到广州、徐州等多城市场依旧火爆，未来不排除政策加码的可能性。
另一方面，压力城市仍需从保市场主体出发为市场减压、企业纾困。土地供应要有供有限，那些供地整体过剩或者房地产库存高企的压力城市仍需调降供地指标，以期缓解长期去化压力。适度调降土地出让价格，增加平价地以及低价地供应，给予开发企业一定的让利空间。支持居民自住以及改善性购房消费，那些人口持续净流出的弱三、四线城市或将在需求层面予以刺激，购房补贴、税费减免皆是可以操作的选项，其对市场拉动力也将更为直接有效。
其二，增加租赁、共有产权住房供应，解决好大城市住房突出问题。基于大城市住房问题依旧突出，下一阶段仍需强化地方政府的主体责任，切合增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，具体方法包括土地供应要向租赁住房和共有产权住房建设倾斜，单列租赁住房和共有产权住房用地计划，并保质保量完成。地方财政也要安排专项资金，全力支持租赁住房和共有产权住房建设。
规范市场化租赁住房发展，整顿租赁市场秩序，规范市场行为，对租金水平进行合理控制，严控“高进低出”、“长收短付”、“租金贷”等市场乱象。降低租赁住房税费负担，租赁企业、租客均将受益，既能吸引更多市场化企业参与租赁市场运营，也能缓解新市民、青年人等住房难题。
在连番政策红利的刺激下，预计住房租赁市场将进入新一轮发展快车道，市场规模将持续扩容，并与销售市场形成分庭抗礼之势。随着房地产行业步入无增长时代，房地产开发企业将积极寻找第二增长曲线，租赁市场不啻为重要领域。对于市场化的租赁企业而言，均将分得租赁市场的一杯羹，助力企业营收、利润再次迈上一个新的台阶。
03
新型城镇化仍是房地产行业制度红利
市场份额向城市群和都市圈集中
着力提升发展质量效益，保持经济持续健康发展。坚持创新驱动发展，加快发展现代产业体系。形成强大国内市场，构建新发展格局。深入推进以人为核心的新型城镇化战略，加快农业转移人口市民化，常住人口城镇化率提高到65%，发展壮大城市群和都市圈，实施城市更新行动，完善住房市场体系和住房保障体系，提升城镇化发展质量。
优化区域经济布局，促进区域协调发展。扎实推动京津冀协同发展、长江经济带发展、粤港澳大湾区建设、长三角一体化发展、黄河流域生态保护和高质量发展，高标准、高质量建设雄安新区。推动西部大开发形成新格局，推动东北振兴取得新突破，促进中部地区加快崛起，鼓励东部地区加快推进现代化。
聚焦“十四五”时期经济社会发展主要目标任务，重点涉及以下三方面内容：
其一，以创新驱动为抓手，全面提升发展质量效益。坚持新发展理念，弱化“十四五”时期经济增长预期目标，强化提高发展质量和效益，并牢守保居民就业、保基本民生的政策底线，实现经济更高质量发展。
坚持创新驱动发展，并提高到我国现代化建设的核心地位及战略高度，加快攻克重要领域“卡脖子”技术，加快发展现代产业体系。“十四五”时期，我国将发挥举国体制的制度优势，加快构建以国家实验室为引领的战略科技力量；加大研发投入力度，全社会研发经费投入年均增长7%以上。
其二，加快构建经济内循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局。扩大内需，提高低收入群体收入，扩大中等收入群体，进一步挖掘内需消费潜力。深化供给侧结构性改革，以高质量供给引领和创造新需求。
其三，完善新型城镇化，城市群和都市圈将成新一轮发展主体。截至2020年末，中国常住人口城镇化率超过60%，2025年末常住人口城镇化率将提高到65%。2021-2025年，中国城镇化率仍有5个百分点的提升空间，大约7100万人将由农村迁移至城镇，有望给房地产市场提供坚实的需求支撑，城镇化仍是房地产行业最大的制度红利。
发展壮大城市群和都市圈，以人力、物力、财力等资源要素双向流动为抓手，促进区域一体化协调发展。目前，已经获批的19大城市群，承载了我国75%以上的城镇人口，贡献了80%以上的GDP。我们认为长三角、粤港澳、京津冀、长江中游和成渝这5大城市群或将成为新一轮发展高地，房地产市场份额或将向城市群和都市圈集中，强化行业新格局。
完善住房市场体系和住房保障体系，形成高端有市场、低端有保障的住房制度，让全体人民住有所居、安居乐业。
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