2021年全国两会正在进行中。除政府工作报告再次明确坚持“房住不炒”“稳地价、稳房价、稳预期”的大方向，并提出“解决好大城市住房突出问题”“尽最大能力帮助新市民、青年人等缓解住房困难”之外，与会代表关于房地产业的相关提案也引发市场热议。其中，典型如：
1. 全国政协委员周世虹：建议实行商品房现房销售制度，同时以套内建筑面积计价销售商品房
周世虹认为，商品房预售和以建筑面积计价销售的制度有其历史背景，但不可否认，其总体上违反市场交易规律，对购房人显失公平。目前我国房地产开发企业大多已经完成了资本积累，具备了较强的资金实力和市场竞争能力，金融体系和资本市场发展也为开发商提供了多元化融资方式，商品房预售制度存在的历史条件已不复存在。商品房预售制度已弊大于利，改商品房预售为现售已经水到渠成。
【热点评析】预售制最早出现于香港，指开发商将正在建设、不能交付的商品住宅，提前卖给购房者。预售制的设立初衷，是为了解决房地产开发企业资金不足的问题，缩短商品房的生产周期，缓解住宅严重短缺，加快城市化进程。从二十多年的发展历程来看，预售制在推动我国房地产业发展方面发挥了重要作用，但开发商违规挪用资金、卷款跑路、项目烂尾等情况也时有发生。事实上，建议取消预售，实行商品房现房销售的呼声由来已久。深圳、杭州、南京、苏州等地早前已就实行现房销售制度开展试点，海南省更是于2020年3月率先宣布全省推动商品房现售制度。但从当前实际来看，全国性推广现房销售制度并不适宜。第一，预售制是为了解决房企资金不足问题。此前中央已发布房企融资“三道红线”和房地产贷款集中度管理以加强房企金融监管，如果再贸然取消商品房预售制度，无疑将进一步加大房企资金压力，大部分企业可能都将面临难以为继的风险，从而动摇行业甚至社会经济总体稳定。第二，预售制是房企降低成本的重要手段，一旦改为现房销售，将使房企资金周转受到更大不利影响，经营调整成本增加，从而转嫁至房价上涨，加大居民购房压力。第三，取消预售即意味着短期内商品房市场供应将大幅减少，供需结构失衡，从而导致房价上涨等。总之，当前全面推行现房销售制度的时机尚不成熟，仍需要摸索、试点推进，循序渐进。就房企挪用资金、项目烂尾等可能出现的问题，有关部门应通过加强房企预售资金监管、强化房企主体责任落实等手段予以预防，切实保障购房者合法权益。
2. 全国人大代表、中南集团董事局主席陈锦石：建议加大城市群、都市圈和美丽乡村建设，促进城乡共同高质量发展
陈锦石建议，第一，加强城市群、都市圈顶层总体规划，通过强化三规合一、打通城市群、都市圈内的公共基础建设，强化大城市对圈内中小城市的辐射。第二，允许大城市与周边县市、城乡建立联动，加大大城市辐射的周边中小城市住宅供给，分担大城市住房压力，化解供需矛盾，同时带动周边小城市发展。第三，城市群、都市圈内公共设施配套一体化，享受大城市配套资源政策，如医疗、教育等；参考澳门的横琴模式，北京的雄安模式，探索更多此类试点。第四，在土地利用、财政投入、监督考核等方面，因地制宜地制定政策，激发基层政府、村民和各种社会资本的积极性。第五，聚焦发展要素，继续鼓励社会资本下乡投资，制定切实政策鼓励农村青年人群回到家乡发展，为企业和青年人群提供创业与发展空间，使农村成为企业和有志青年实现自身价值的舞台，共同积极做城乡高质量发展共创者。
【热点评析】2020年底，我国城镇化率已突破60%，城镇化进入中后期。人口流动由过去的农村进入城市逐渐转变为城市之间的人口流动，尤其是人口向城市群、都市圈聚集。城市群、都市圈已是我国新型城镇化建设的主要发展方向。但从现实情况来看，受资源禀赋差异影响，城市群、都市圈内城市分化依然较大。核心城市面临与日俱增的人口压力，而弱三四线城市人口仍持续外流。陈锦石代表提议加强城市群、都市圈顶层总体规划，强化大城市对圈内中小城市的辐射，推动城市群、都市圈内公共设施配套一体化、加强美丽乡村建设等，促进城乡要素自由流动和资源合理配置，对带动圈内中小城市发展、促进大中小城市协调发展具有积极作用，也将为房地产发展带来新的机遇。
3. 全国政协委员、房天下董事长莫天全：建议组建国家住房市场监管机构
莫天全建议，组建国家住房市场监管机构，依照相关法律、法规，因城施策，监督、管理、调控各地房地产市场，预防部分城市逐渐形成的开发及中介机构高市场占有率的垄断格局，加强对寡头企业的监管，保障行业回归到健康有序的竞争中来。建立科学合理的国家住房市场监管制度。国家住房市场监管机构有法可依、有规可循，让所有住房市场的参与者在接受统一监管的同时，也得到相应的政策、资源支持和保护，保障住房市场有序竞争，住房交易相关服务费用合理。
【热点评析】近几年来，受企业运营和房地产调控影响，房地产行业集中度不断提升。根据民间机构统计，2019年百强房企销售额市场份额已超60%。从发展趋势来看，结构分化、集中度提升是房地产业发展大势，而这也引发了部分人担忧。莫天全认为，“在二手房住房市场，如果一家公司或平台的市场占有率超过了30％，理论上来说这家企业基本可以左右市场价格走向，决定供需情况，这样的情况会对房地产市场的正常有序发展带来很大不利影响。住房产品是公共产品，它关系人民生活，带着居者有其屋、社会公平发展等属性，不该让垄断这种不利发展的情况出现。”事实上，从2020年中央推出房企融资“三道红线”终结了房企高杠杆运营模式，到2021年推出重点城市土地“两集中”限制企业拿地，中央都有意在控制房企规模无序扩张。2020年底的中央经济工作会议也明确将强化反垄断和防止资本无序扩张列为2021年的重点任务之一。可预见的是，在“房住不炒”调控基调下，未来针对房地产市场和房企的监管仍将不断加强、完善。
4. 全国人大代表、58同城CEO姚劲波：建议规范引导长租房市场健康有序发展
姚劲波建议，第一，加快完善市场监管体系，防范行业风险。国家有关部门在前期征求意见基础上，尽快出台更高级别住房租赁上位法。第二，持续加大房源有效供给，并向新市民群体倾斜。国家层面加强统筹，引导各地因城施策，将土地供应侧重于发展政策性租赁住房，引导各地出台个人租赁收入所得税减免等政策等。第三，稳步推进“租购同权”落地，充分保障租房者权益。地方政府重点保护租房者基本权益，强化治理“随意涨房租、突然被驱逐”等乱象，保护租赁双方合法权益；在中长期，各地可根据公共设施完备情况，逐步将公共服务与房产所有权松绑，推进其直接与人绑定，进而缩小租购之间权益差，促进落户及教育、医疗等重点公共服务均衡化，实现以人为本的公共服务资源配置。
5. 全国人大代表、建设银行行长王江建议：建议加快建立租购并举的住房制度
王江建议，健全住房租赁政策法规体系，尽快出台住房租赁条例，健全配套政策措施，深入推进租购同权，对新建、改建租赁住房涉及的规划、消防、民水民电、燃气等问题统筹研究、细化落地方案；在国家层面尽快出台住房租赁税收优惠政策，支持住房租赁发展。
6. 全国人大代表、北京证监局局长贾文勤：建议完善大城市住房租赁供应体系
贾文勤表示，鉴于当前我国大城市住房租赁市场的核心问题是供给，建议以供给侧为聚焦，采用多种手段强化租赁住房供给能力，尽快形成一定规模的保障性租房供应，调节引导市场化租赁，构建完善大城市住房租赁体系。加大财税金融支持力度。借鉴德国对住房租赁企业提供长期低息贷款的支持政策，通过贴息或政策性贷款方式对自持型租赁企业以长期低成本资金支持。研究探索将租赁住房纳入基础设施REITs试点，按照税收中性原则完善税收支持政策。探索租赁土地年租制，降低自持型租赁机构资金负担。适当降低房产税、增值税等运营税费，采用固定资产加速折旧优惠政策，实行所得税减免，减轻自持型租赁机构税费负担。
7. 全国人大代表陈华元：建议出台住房租赁法规，助力民众幸福安居
陈华元代表提出建议，第一，推动法律法规及市场监管体系建立。出台住房租赁法规，明确市场规范；加快探索加强承租方权益保护、住房租赁纠纷快速解决机制。第二，加快建立监管平台，推行租赁企业备案制度和租赁合同网签备案制度，从源头防范虚假房源信息；推行租赁备案与公共服务挂钩管理机制；整顿规范市场秩序，整治租赁中介乱象，加强租赁信用管理。第三，推动租赁住房供给增加及结构优化。鼓励做大增量房源，向一二线城市配置更多租赁住房建设用地指标。鼓励给予地方更多自主权，创新“工改租”及“商改租”等政策规定，盘活存量，丰富市场供给形式。第四，加大企业扶持力度、促进“开源节流”。实施税收优惠政策，加大金融支持力度，拓宽规模化住房租赁经营的长期资金渠道；进一步扶持房地产信托投资基金（REITs）权益类资金，鼓励发行基于租金净收益的资产证券化（ABS）产品。第五，切实保障租户权利、落实“租购同权”。加大对房地产中介机构、住房租赁企业和信息发布平台等市场主体的监管力度,规范租赁服务行为,完善多渠道租赁纠纷调处机制。
【热点评析】2020年12月，中央经济工作会议和全国住房和城乡建设工作会议先后明确提出，要解决好大城市住房突出问题，要高度重视保障性租赁住房建设，加快完善长租房政策，规范发展长租房市场，推动“租购同权”等，为2021年楼市工作划下了重点。此次来自不同行业的多位代表就发展住房租赁建言献策，也从侧面反映了住房问题是民生问题，与人民群众的利益息息相关，受到社会广泛关注。从建议内容来看，核心主要聚焦在以下几个方面：第一，通过法律法规加强行业监管和规范；第二，通过加大租赁用地供应、允许存量改造、通过财税金融支持引导市场主体参与等方式加大租赁住房供应；第三，全方位逐渐推进“租购同权”等。从现实情况来看，近些年来中央及地方已就以上建议内容陆续开展工作，但进度相对较慢。2021年“解决好大城市住房突出问题”和发展租赁住房被上提至前所未有的高度，后续相关政策和措施有望加速落实。
（内容来源：中房研协测评研究中心）
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