导 读
随着房地产信贷政策全面趋紧，投机炒作需求将得到有效遏制，房地产市场有望逐渐回归稳态。
◎ 作者 / 杨科伟、柏品慧
昨日，银保监会、住建部和央行三部委联合发布《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》，全面收紧经营贷监管，严防经营贷违规流入房地产市场，更好地支持实体经济发展。2021年房地产信贷政策将如何演变？是否预示着楼市拐点将至？
01
经营贷监管全面趋严
积极引导银行把信贷资源
从偏好房地产转移到实体经济领域
经营贷监管全面趋严，强化贷前、贷中贷后、银行内部、中介机构等多领域管理。具体而言：
其一，贷前加强借款人资质核查，切实加强经营用途贷款“三查”，不得向无实际经营的空壳企业发放经营用途贷款。加强信贷需求审核，对经营用途贷款需求进行穿透式、实质性审核，不得向资金流水与经营情况明显不匹配的企业发放经营性贷款。加强贷款期限管理，对期限超过3年的经营用途贷款进一步加强内部管理，确保资金真正用于企业经营。并加强贷款抵押物管理，重点审查房产交易完成后短期内申请经营用途贷款的融资需求合理性。
我们认为经营贷的贷前审批将愈加严苛，银行业金融机构将逐笔查验借款人资质、审核真实贷款需求，确保经营贷资金真正用于企业经营。这也意味着经营贷的审批期限将明显拉长，信贷额度也将明显缩量，以期实现违规经营贷、问题经营贷零增长。
其二，加强贷后资金流向监测和预警，一旦发现贷款被挪用于房地产领域的将立刻收回贷款，压降授信额度，并追究相应法律责任。我们认为银行业金融机构自查应与监管部门检查相结合，在做好增量经营贷业务监管的同时，还需花更多的时间和精力做好存量经营贷业务的全方位监管，实现流向房地产领域的违规经营贷全面清零。
其三，加强银行内部管理，要落实主体责任，完善内部制度，强化内部问责，加强经营用途贷款监测分析和员工异常行为监控。囿于实体经济投资回报率偏低、经营风险不断升级，房贷长期以来均是银行信贷业务的优质资产，很大程度上导致银行业金融机构疏于信贷业务管控，相对充裕的信贷资金便通过各种渠道流向房地产领域。我们认为银行业金融机构要落实主体责任，从经营理念、监管制度、操作流程等方面扎好篱笆筑好墙，避免将银行内部管理流于形式。
其四，加强中介机构管理，建立合作机构“白名单”，房地产中介机构不得诱导购房人违规使用经营用途资金。我们认为银行业金融机构要对合作机构制定更高的准入门槛，依据历往合作类业务的违规守纪情况，优选合作机构。各地监管部门要树立问题意识，并加大处罚问责力度，对于确实存在违规情况的房地产中介机构，及时采取一系列必要的惩戒措施。
当然，严肃治理违规经营贷的根本目的还是在于释放更多信贷资源服务实体经济发展，促进金融与实体经济良性循环。下一阶段仍需深化金融供给侧结构性改革，积极引导银行业金融机构把经营重心和信贷资源从偏好房地产、地方政府融资平台，转移到小微企业等实体经济领域，实现信贷资源增量优化、存量重组。
02
房地产行业去杠杆上升为长效机制
落实房贷“两道红线”并强化信贷资金用途管理
联系到近期北上广深等多城同步开展严查经营贷行动，一旦查实违规使用经营贷等资金购房，银行将停止放贷，并要求立即归还贷款。以北京为例，截至目前已发现涉嫌违规流入房地产市场的个人经营贷金额约3.4亿元，约占经营贷自查业务总量的0.35%，已然收到了不错的成效。
与此同时，人民银行召开全国24家主要银行信贷结构优化调整座谈会，明确指出坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性，实施好房地产金融审慎管理制度，加大住房租赁金融支持力度。
我们认为2021年央行货币政策将逐步回归常态，保持流动性合理充裕。房地产行业将全面转向去杠杆，并上升为长效机制，坚守不发生系统性金融风险的政策底线。
银行业金融机构将狠加落实房贷管理的“两道红线”，确保居民杠杆率不再继续上升。加强对房地产贷款占比、个人住房贷款占比的管理，一旦超出所在档次银行的占比上限，更应强化过渡期业务调整。
其一，严格落实差别化住房信贷政策，严控个人住房贷款投放节奏和增速，并对购房者首付资金来源、债务收入比等加大核查力度，对于家庭收入流水、债务收入比等不符合要求的购房者坚决不予放贷。其二，房贷利率或将趋势性上移，2月以来，全国首套、二套房贷平均利率止跌回升，年内大概率将趋势性上移，热点城市房贷利率上调空间理应更大。其三，进一步强化信贷资金用途管理，全面落实贷前调查、贷中审查、贷后检查制度，禁止发放无用途、虚假用途、用途存疑的贷款，严防信用贷、消费贷、经营贷等信贷资金违规挪用于房地产领域。
03
楼市将回归稳态，上海、杭州等热点一二线回归理性
盐城、淮安等热点三四线显著降温
2021年以来，房地产市场热度不减，前2月全国商品房销售面积、金额较2019年同期分别增长23%和50%。一、二手房成交超预期，前2月CRIC监测的百城商品住宅累计成交7954万平方米，较2019年同期增长41%。全国市场占有率达到60%以上的24个重点监测城市，前2月二手房累计成交2845万平方米，较2019年同期增长75%。
而从我们实际调研情况来看，2021年以来长三角地区三四线城市房地产市场持续火热。例如盐城，前2月在售项目纷纷上调售价，平均涨幅多达3000元/平方米。又如淮安，二手学区房售价跳涨，核心区位的优质学区房售价热炒至6万元/平方米。
除了本地改善性需求持续释放、棚改带动一大批增量购房需求之外，投资、投机性需求进场或是重要因素。而在土拍市场火爆、城市地王频出的情况下，势必将推升房价上涨的一致预期，进一步加剧市场投机炒作氛围。
我们认为随着房地产信贷政策全面趋紧，投机炒作需求将得到有效遏制，房地产市场有望逐渐回归稳态。受此影响，上海、广州、杭州这类热点一二线城市房地产市场或将逐步回归理性，基于市场仍有强劲的需求支撑，预计成交将稳中有降，但不会明显失速。反观盐城、淮安这类热点三四线城市房地产市场或将显著降温，受限于本地购房需求基本饱和，叠加市场购买力瓶颈尽显，成交或将明显缩量，高价盘、地王盘更将面临较大的去化压力。
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