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在刚刚过去的七月，针对房地产的调控政策、会议决定和高层表态不断推出，各部委和地方层面对楼市的调控力度远超预期。可以预见的未来，房地产调控政策依然保持高压态势，地方政府也将在中央“问题导向，快速处置”的督促下，根据市场变化出台各类补充调控政策。
如何全面理解近段时间密集出台的房地产监管政策？政策对房地产市场后续发展影响是什么？本期内参对此做分析解读，并展望政策走向和市场趋势。
表1：2021年7月部分房地产调控政策梳理
各方观点
易居企业集团CEO丁祖昱认为，从这一系列的调控政策来看，我们认为房地产政策层面将继续坚持“房住不炒、因城施策”，夯实城市政府主体责任，强化省级政府的监督指导责任，对调控工作不力、房价上涨过快的城市坚决予以问责。可以期许的是，热点城市仍将坚持调控目标不动摇、力度不松劲，并结合实际市场变化情况，及时采取针对性的调控政策措施，未来也不排除进一步升级调控，甚至可能全方位调控收紧的可能性。
阳光城集团执行副总裁吴建斌认为，虽然调控政策不断，但房地产这个行业仍然是中国经济的压舱石，仍然是中国经济的支柱产业。房地产离不开金融，金融也离不开房地产。作为房企而言，做好经营性现金流的管理是最核心的，房企若继续用高负债推动发展，可能会到万劫不复的地步。
平安证券发布研报认为，西安、无锡等地陆续出台二手房参考价格机制，银行将其作为放贷依据，将变相提高购房首付。尽管参考价格机制未要求实际成交按照参考价格执行，但由于商业银行将其作为商业贷款发放依据，若成交价格高于参考价格，商业银行仅按照参考价予以放贷，差距须由购房者自行解决，变相提高购房首付比例。
第一太平戴维斯发布研报认为，当前中央政策定调以稳为大方向，一线城市以补丁式调控为主，抑制投资保障刚需。重点城市为防楼市过热，政府密集出台调控政策通过调整供求、平抑价格、以稳定预期。各项调控政策出台频繁，覆盖全面，新房层面政策主体已基本到位，后续应以微调为主，后续新政或偏向于对二手房的买卖流程、对价格及信贷层面进行引导和规范。
旭辉集团投资中心总经理黄晖认为，目前已有10多个城市新房和二手房均限价，这对楼市的预期影响很大。而今年以来按揭贷款持续收紧，对开发企业的影响也很大。在长效机制逐步形成的情况下，预计未来全国性的大行情将不再有，企业靠高杠杆外延式野蛮增长的阶段已经一去不复返了，未来只能靠产品迭代等内生性增长。
保利投顾研究院发布研报认为，上一轮价格调控引入新房限价，一二手严重倒挂下，引发投资需求高企、打新潮高热。本轮调控引入二手限价，从后端二手市场引导价格预期，影响二手交易链条，降低市场活跃度，稳定二手量价。短期来看，二手限价调控有望扩围，当前北京、杭州、泉州、金华等二手涨幅明显的城市或将加入阵营。中长期来看，政府将持续重塑价格锚，通过房地价联动、二手“一盘一价”等政策，逐步消除一二手价格差距，引导“土地-新房-二手”的价格回归正常梯度水平，重塑房地产市场价格体系。
清华大学房地产研究所所长刘洪玉认为，在长效机制设计中，房地产市场的规范化是重要环节。过去监管更多从房地产交易、房地产开发层面着手，目前则按照房地产市场长效机制建设的方向在深入推进。
经济日报编辑郭存举认为，楼市调控是一个长期的过程，绝不能“喘口气，歇歇脚”。对于一些热点城市来说，二手房已成为楼市调控的主战场。二手房价格居高不下，楼市就会高烧不退；二手房市场交易平稳，则有利于整个市场的平稳有序。随着更多精准调控举措的落地，炒房客的投机空间将被逐步挤压。在这种情况下，好政策更应执行好，严防各种“见招拆招”的做法频频出现。
国务院发展研究中心市场经济研究所研究员王瑞民认为，在全球疫情尚未得到全面控制、货币超发、通胀预期较强的情形下，居民普遍将房产特别是一线城市的房产作为抗通胀的优质资产。这些热点城市的房地产市场过热，背后反映的是居民缺乏有效投资渠道，其他投资“过冷”。换言之，部分城市过热的房地产市场只是“问题”的载体，而非“问题”的根源。只有为居民打开其他有效投资渠道，才能把涌向房地产市场的热钱引流，从根源上解决货币宽松房价就快速上涨的循环。
中房分析
本轮调控启动快、力度强、覆盖全、范围广、体系化，“二手限价”成为存量市场监管调控利器，在日趋完备的政策体系下，房住不炒理念正在充分的贯彻和实现
近期调控的收紧反映出中央层面“房住不炒”“三稳”的核心政策目标连续性强，长效机制在城市主体责任、金融、土地等方面不断细化。
7月高层针对房地产调控连续发声，在重申“房住不炒”以及地方主体责任基础上，本轮中央、住建部、央行等部门的表态中，进一步强调了金融管控以及土拍政策环节在房地产调控中需发挥的作用。中央对房地产市场全局性的管控政策体系正在逐渐补全，对融资端的监管或将成为下一步楼市调控重点，包括完善三道红线和贷款集中度政策，试点企业也可能继续扩大。
地方政府对于房地产市场的管控力度也在持续加强，不断细化和完善当地调控“工具箱”。其中，多个重点城市为防楼市过热，对于较为市场化的二手房市场，通过规范二手房买卖流程或出台“二手房指导价”予以管理，降低热点城市市场恐慌情绪，进一步缩小一二手房价倒挂差距，从而平抑新房市场热度，促进楼市平稳有序发展。
房地产行业链条上从地方政府到房企再到购房者，从土地供给到新房销售到租赁住房供应再到二手房市场，哪里有漏洞就及时补哪里。表面看是政策的不断打补丁，实质是全新政策机制体系的形成，政策动态调控是未来的常态。
房地产市场降温信号明确，下半年商品房销售增速稳中有降
随着国内多个热点城市房地产调控的趋紧，信贷收紧，利率上浮，对热点城市投资需求被有效抑制，市场的非理性预期进一步减弱。7月百强房企销售业绩同环比出现双降，房企盈利空间受到一定程度的挤压，房地产市场降温信号明确。
从行业影响看，在持续、高压政策调控下，居民购房需求受到抑制，市场整体成交规模回调趋势已定，下半年销售态势不容乐观，全国商品房销售增速或稳中趋降，二手房市场销售下行压力也会加大。具体来看，核心一二线城市或将逐渐恢复理性，成交缓步回落至正常水平，而出台调控的热点城市大概率面临回调；部分缺乏基本面支撑、去化困难的三四线城市市场形势依旧低迷，下行压力还将持续加剧，成交或将持续低位运行。
从土拍市场来看，调控政策针对企业投、融两端调控力度的不断加强，限制房企拿地强度以及对企业购地资格、资金来源进行审查，将会放慢房企在土地招拍挂市场的扩张步伐，预计下半年集中供地热度将有所下降，房企拿地或更趋谨慎。
而房企所面临的新局面，是利润空间不断缩减、长期财务压力加重，规模扩张进一步受限，行业整合加速到来。在严格的融资监管环境下，过去依赖加杠杆实现高增长的发展模式已不可行，尾部房企风险上升。需对房企负债端的稳定性、资产质量等保持高度关注。在新的土地供应方式下，房企在投资支出、资金回笼两方面都应有准绳，主动降杆杆、理性拿地将成为房企发展的新方向。
房地产行业不应过度挤占实体经济资源
从当前形势来看，宏观层面未来更侧重实体经济发展以实现强国目标。在新时代发展变局中，降低教育、地产、医疗、互联网等领域的利润和垄断，不断缩小这些行业与制造业的差距，这是我国转型中重要的一环。聚焦于地产行业，为了实现房地产和实体经济均衡发展，中央对房地产炒作行为的管控力度不断加强，调控政策体系正在逐渐补全，房地产行业在满足自身发展的前提下，就不能再过多地挤占实体经济的资源。房地产行业回归到正常行业序列，“稳地价，稳房价，稳预期”是核心政策目标。应该说，通过各方参与者共同努力，金融环境逐步收紧是可见的，土地市场也将逐渐透明化，我国房地产长效机制已经建立起来，全国房地产市场总体趋向平稳健康发展。
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