随着稳地产政策持续加码，房地产市场有望逐渐复苏，但城市分化加剧。
◎ 作者 / 杨科伟、柏品慧
■■■ 昨日，央行、银保监会发布公告称，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。下调首套房贷利率究竟释放什么信号？稳地产政策还可以在哪些层面发力？
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4月35城首套房贷利率5.13%
距全国利率下限4.4%仍有较大下调空间
据CRIC调研数据显示，2022年4月，35个重点监测城市首套房贷平均利率约5.13%，较5年期以上LPR4.6%上浮53个基点，二套房贷平均利率约5.47%，较5年期LPR上浮87个基点。
今年以来，各城市持续下调房贷利率。例如广州，4月四大行首套房贷利率降至5.2%，二套房贷利率降至5.4%，较3月均下调了20个基点。又如苏州，4月主流银行的首套房贷利率普遍在4.6%左右。但部分城市房贷利率仍显偏高，例如南宁、合肥、阜阳等首套房贷利率都在5.5%以上。
依照此前的全国房贷利率下限政策规定：全国首套房贷利率不得低于相应期限的LPR，二套房贷利率不得低于相应期限LPR加60个基点。此番央行将首套房贷利率下限减20个基点，意味着全国首套房贷利率不得低于相应期限的LPR减20个基点，二套房贷利率不得低于相应期限LPR加60个基点。
4月，央行降息预期落空，5年期以上LPR仍维持4.6%不变。我们认为LPR已至历史低位，继续下调的空间有限，但房贷利率仍有较大的下调空间。尤其是首套房贷利率，下调空间更为充裕，4月35城首套房贷平均利率达到5.13%，明显高于新政落地后的全国首套房贷利率下限4.4%，各城市银行完全可以参照央行新规下调首套房贷利率20个基点甚至更多。
而以首套房贷本金100万元、30年等额本息偿还计算，倘若首套房贷利率由5.13%调降至4.4%，需偿还的利息总额将由96.13万元降至80.27万元，净减少15.85万元，每月月供则由5448元降至5008元，净减少440元。
同样二套房贷本金100万元、30年等额本息偿还计算，倘若二套房贷利率由5.47%调降至5.2%，需偿还的利息总额将由103.73万元降至97.68万元，净减少6.05万元，每月月供则由5659元降至5491元，净减少168元。
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居民按揭边际改善但力度较弱
稳地产效果不显4月住房贷款再降605亿元
2022年以来，居民按揭贷款政策边际改善，集中体现在以下三个方面：
其一，23城24次放松限贷。例如重庆、菏泽、北海等首套房重启最低首付比例20%，南宁等二套房首套比例调降至30%。又如郑州认贷不认房，首套房贷款已结清再购买二套房，执行首套房贷款政策。
其二，57省市63次放松公积金贷款。南宁、北海、晋中等相继下调公积金贷款首付比例，例如晋中二套房公积金贷款最低首付比例调降至20%。苏州、中山、扬州等上调公积金贷款额度，例如苏州个人公积金贷款额度上限由45万元提高到60万元，家庭由70万元提高到90万元。
其三，百余城下调房贷利率20-60个基点。3月份以来，全国已经有一百多个城市的银行根据市场变化和自身经营情况，自主下调了房贷利率，平均幅度在20个到60个基点不等。
但由于政策力度较弱，叠加国内疫情反弹，居民收入及消费预期大打折扣，稳地产政策效果始终不及预期。2022年2月，住户部门中长期贷款减少459亿元，历史首次出现负增长。4月，住户贷款减少2170亿元，同比少增7453亿元。其中，住房贷款减少605亿元，同比少增4022亿元。
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稳地产政策需靠前发力并加大力度
尤其要下调二套房首付支持改善购房
我们认为本轮房地产行业陷入调整期，城市、区域乃至项目加剧分化，不仅三四线城市需求疲弱，而且一二线城市同样陷入困境，例如武汉广义库存接近1亿平方米，市场出现严重的供大于求。究其原因不乏以下三方面因素：
其一，市场需求及购买力透支。2017-2021年，全国商品房销售面积连续5年高位保持在17亿平方米附近，住房需求趋于饱和，行业规模基本见顶。2021年末，个人住房贷款余额高达38.3万亿元，居民继续加杠杆购房的空间着实有限。
其二，房企“暴雷”致使市场信心缺失。受限于房企融资环境持续收紧，品牌房企频频“暴雷”，规模企业接连出现债务危机。不少城市的问题项目出现停工、交付困难等问题，购房者普遍担忧项目交付，市场信心明显缺失。
其三，国内疫情反弹，居民收入及消费预期减弱。4月，全国城镇调查失业率为6.1%，比上月上升0.3个百分点，势必将影响未来居民收入及消费预期。据我们的问卷调研数据显示，疫情对市场需求释放产生较大的负面影响，57.7%的客户迫于经济压力放弃买房，根源在于担忧收入减少、还贷吃力，66.4%的客户置业计划暂缓一年以上。
2014年，房地产库存高企，杭州率先启动的降价潮迅速向全国蔓延。为了提振市场信心，央行接连放松限贷，并取得很好的成效。2014年9月30日，二套房贷款实行认贷不认房，首套房贷款已结清再购买二套房，执行首套房贷款政策；购买首套房最低首付比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍。2015年3月30日，调降二套房首付比例，首套房贷款未结清再购买二套房，最低首付比例调整为不低于40%。2015年9月30日，不限购城市首套房最低首付比例调整为不低于25%。2016年2月1日，不限购城市原则上首套房最低首付比例25%，各地可向下浮动5个百分点；首套房贷款未结清再购买二套房，首付比例调整为不低于30%。
一季度，我国GDP同比增长4.8%。受疫情影响，二季度GDP增速着实不容乐观。全年要实现5.5%的经济增长目标，仍面临较大的难度。我们认为稳地产政策仍需靠前发力，切莫错过了较好的时间窗口期，并要加大政策力度，以期恢复市场信心，引导房地产交易尽快恢复正常化，至少房地产行业不能成为经济稳增长的拖累项。
聚焦政策组合拳，还是可以“照方抓药”，支持刚性和改善性住房需求，尤其要下调二套房首付比例，才能有效激活相对充裕的改善性购房消费。其一，首套、二套首付比例建议依央行限贷政策下限执行，即非限购城市首套最低首付20%、二套最低首付30%，限购城市首套最低首付30%、二套最低首付40%。其二，放松居民按揭贷款认定标准，例如二套房贷款实行认贷不认房，首套房贷款已结清再购买二套房，执行首套房贷款政策。其三，继续下调房贷利率，建议各城市银行首套房贷利率参照全国房贷利率下限4.4%执行，二套房贷利率同样可以下调上浮比例。
综上所述，随着稳地产政策持续加码，房地产市场有望逐渐复苏，但城市分化加剧。预计一二线城市市场企稳要到三季度，其中广州、深圳、苏州、武汉等市场有望在三季度触底回稳，昆明、天津、南宁、长春等市场或将在四季度有所好转。三四线城市调整周期更长，唯有等待一二线城市市场回稳，三四线城市才有轮动回稳的可能性。
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