[中房研协]“两集中”土拍模式迎来变化，部分城市因地制宜调整供地政策

  热点聚焦

  10月28日，江西省住建厅发布《关于住房城乡建设领域落实强省会战略支持南昌城市高质量发展的若干政策措施》，提出将持续完善房地产政策，积极争取国家有关部委支持，力争将南昌从“集中供地”城市名单中调出。但目前在江西省住房和城乡建设厅官网上已查阅不到该文件。

  与此同时，不久前长沙已率先在“供地云”官方发布通知称“今后不再按年度批次推介土地，更改为年度常态化持续更新推介”；此外，武汉自然资源和规划局也发布通知在近三月批次安排（第四、五、六批次）的集中供地，这意味着武汉正由集中供地制恢复成常态化供地制度。

  热点评析

  部分城市恢复常态化供地的背后是土拍市场的持续低迷

  南昌是在长沙提出土地推介将改为常态化更新后，明确提出要“退出”集中供地名单的首个城市。从南昌已经完成的集中供地土拍情况来看，其2022年计划供应土地为25280亩，前两轮集中土拍以底价成交为主，合计完成土地供应计划的25.6%；在10月11日结束的第三批集中土拍中，南昌共推出22宗涉宅地，其中12宗地块因无人出价流拍，流拍率高达55%，而在成交的10宗地块中仅1宗地溢价成交，5宗底价成交，4宗“熔断”转线下摇号。在接下来的第四季度，南昌还将进行第四轮土地出让，高流拍率下土地市场热度很可能进一步降低。同时，南昌房价下行压力越来越大，新房和二手房市场库存都在增加。

  南昌土地交易低迷只是全国土地市场的一个缩影。据统计局数据显示，前三季度土地购置面积和土地成交价款降幅再度扩大，整体表现疲软。从集中供地出让结果来看，即便多地松绑土拍规则、降低竞拍门槛和提高地块盈利空间以提振房企参拍积极性，但受行业流动性偏紧与供地规模收缩影响，整体土拍市场表现依旧平淡，绝大部分地块以底价成交为主。中指研究院数据显示，截至10月底，22城中已有16城完成三批次土地集中出让，整体成交热度未见好转。已完成三批次土拍的16城整体流拍撤牌率11.3%，成交地块中达上限地块占比仅11.5%，底价成交占比达75.7%。

  土拍市场的表现很大程度上反映了市场的预期，土拍的持续走弱是一个很重要的信号，当前各房企新增土储规模的不足势必将对行业的销售、开工、投资、竣工等产生负面影响。展望后市，具有资金优势的央企和地方国企仍旧是土地交易市场的中坚力量，而受制于近期相关政策对地方国资托底土拍市场的约束、开发能力的缺乏、经营难度的加大以及财务风险的积聚等因素，地方城投举债托底土拍市场的行为或将难以为继。短期来看，土地市场低温态势或难改，预计后续各地会根据自身房地产市场情况对土拍模式做出适当调整。

  各地供地方式有必要根据市场形势作出相应调整

  “集中供地”政策出台的本意是通过稳定供应来稳定地价，从而达到稳定房价的目的，2021年以来“两集中”政策也在一定程度上达到了“稳地价”效果。但鉴于当前部分城市市场急剧变化，土地市场持续低温，为了保证土地出让，近期包括杭州、苏州、南京、北京、厦门、济南、青岛、重庆、武汉、无锡在内的多个城市纷纷增加了2022年集中供地的批次，土拍规则也一再宽松，降低企业竞拍成本。

  在当前市场下行和库存增加压力下，集中供地或会加大部分城市土地流拍现象，使得土地市场形势更为低迷，也导致市场对于楼市未来预期更为悲观。因而，现阶段需要落实地方的属地责任，政策的及时介入可以稳定住市场的预期和信心。当前全国土地市场热度还在下滑，但不同区域不同城市之间土拍热度分化较大，因此多地阶段性调整集中供地政策是必要的，同时因地制宜调整供地模式也是促进房地产业健康发展和良性循环的重要举措。