壹
本月楼市政策聚焦
二十大报告定调坚持“房住不炒”、租购并举，地方宽松性调控节奏放缓
10月，房地产政策持续松绑，但力度较上月有所减弱。中央层面，二十大报告重申，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，为未来五年房地产市场发展定下了基调。国务院提出，给予地方更多自主权，因城施策运用好政策工具箱中的40多项工具，支持刚性和改善性住房需求。央行、国家外汇局等部门也持续发声强调，要加强部门协作，更好满足居民的刚性和改善性住房需求，加大力度助推“保交楼、稳民生”工作。
地方层面，本月地方出台房地产调控政策65条。其中，宽松性政策59条，中性政策1条，紧缩性政策5条。整体来看，本月地方宽松性调控节奏较上月明显放缓，一方面是政策出台数量上较上月大幅减少31.6%，另一方面是政策力度减弱，重点一二线城市调控频次减少，主要以三四线城市或地区调控为主，且宽松性调控仍聚焦在购房补贴和住房公积金政策支持等方面，对整体市场影响相对有限。本期报告主要对10月房地产行业政策进行梳理，并作解析。
贰
中央政策二十大定调坚持“房住不炒”、租购并举，多部门积极表态稳地产
1.政策跟踪
2.政策小结
本月货币政策保持稳健。在流动性投放方面，基于国庆节前央行加大了投放力度以确保节日资金需求，10月以来央行持续开展20亿的日逆回购操作以平稳回收剩余流动性。10月17日，央行又等量续作了5000亿元中期借贷便利（MLF）。截至10月31日，央行10月公开市场实现资金净回笼580亿元。在资金利率方面，10月MLF利率和LPR均保持不变。从月度利率水平看，DR007的10月月度利率报1.63%，较上月平均利率上行0.03个百分点，继续向政策利率2%靠拢。
在房地产方面，中央多部门持续表态稳地产。10月16日，二十大报告指出，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，为未来五年房地产市场发展定下了基调。国务院印发通知提出，给予地方更多自主权，因城施策运用好政策工具箱中的40多项工具，支持刚性和改善性住房需求。有关部门和各地区要认真做好保交楼、防烂尾、稳预期相关工作，保持房地产市场平稳健康发展。央行、国家外汇局等部门也提出，要加强部门协作，维护股市、债市、楼市健康发展，更好满足居民的刚性和改善性住房需求，加大力度助推“保交楼、稳民生”工作等。与此同时，房地产融资端政策松动，监管部门指示六大行加大对房地产融资的支持力度，年内至少增加6000亿元的融资规模，证监会提出在确保股市融资不投向房地产业务的前提下，允许存在少量涉房业务但不以房地产为主业的企业在A股市场融资等。
叁
地方政策地方宽松调控节奏放缓，购房补贴和公积金政策为主要发力点
1.宽松性政策
（1）行政干预政策
（2）公积金政策
（3）人口人才政策
（4）其他政策
2.中性政策
（1） 住房保障政策
3.紧缩性政策
（1） 市场监管政策
4.政策小结
中房研协测评研究中心监测统计，2022年10月地方出台房地产调控政策65条。其中，宽松性政策59条，中性政策1条，紧缩性政策5条。地方宽松性调控节奏明显放缓。一方面是政策出台数量较上月减少31.6%，降幅明显；另一方面是政策力度减弱，重点一二线城市调控频次减少，三四线城市成为本月宽松性调控的绝对主力，且政策内容主要聚焦在购房补贴和住房公积金政策支持等方面，对整体市场影响相对有限。
具体到10月调控内容来看，宽松性政策主要表现在行政干预、住房公积金政策支持和人口人才引进等方面。
在行政干预方面，核心举措主要包括发放购房补贴、实行货币化安置、优化限购政策、优化房企项目预售监管、宽限土地成交价款缴纳时限和比例等。其中，典型代表有：驻马店市遂平县提出购买90平方米以下、90-120平方米和120-144平方米的商品住房，分别给予1万元、1.5万元和0.8万元购房补贴；哈尔滨市五常市对户籍不在五常、因工作或经商等原因来的新市民，发放一次性购房补贴1万元；泉州市惠安县对指定楼盘购买的新房予以购房总额5%的购房补贴，每套补贴金额不超过5万元；徐州市丰县对农民进城购房予以500元/平方米的购房补贴，每户最高补助面积为120平方米等。此外，平顶山市郏县、开封、驻马店市正阳县、济宁市微山县、益阳市安化县等多地发布购房契税补贴政策，驻马店市遂平县、哈尔滨市五常市、益阳市安化县、保定市白沟新城、自贡市、湖北神农架林区等多地优化商品房预售资金监管或放宽商品房预售准入门槛、下调房企拿地保证金比例等。
在住房公积金政策支持方面，核心举措主要包括上调住房公积金贷款最高额度、下调最低首付比例、扩大住房公积金贷款提取范围等。典型代表有：泰州市兴化市将首次、第二次申请住房公积金贷款首付比例分别下调至20%、30%，将双职工首次、第二次申请住房公积金贷款最高额度分别上调至100万元、80万元，单职工首次、第二次申请最高额度分别上调至50万元、40万元；孝感市将贷款最高额度在原来基础上上调10万元，将首套住房贷款首付比例下调至20%；北海市将缴存职工家庭购买第二套或申请第二次住房公积金贷款最低首付比例下调至30%，恢复住房公积金可提可贷；泰安市将双缴存职工最高可贷额度上调至80万元，将单缴存职工最高可贷额度上调至40万元等。此外，郑州、东莞、珠海、杭州、宁波、无锡、安徽、海南等多地响应央行政策，将首套个人住房公积金贷款利率下调0.15个百分点，5年以下（含5年）和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。
在人口人才引入方面，核心举措主要包括放宽落户限制、发放人才安家补助等。典型代表有：滨州市将博士、硕士购房补贴分别由20万元、5万元提高至30万元、10万元，并新增发放本科生购房补贴5万元；乐陵市对全职创新和创业的省级以上高层次人才，给予首套房30万元到80万元的补贴，对在乐陵市就业和创业的博士、硕士和本科生，分别给予首套房20万元、10万元和5万元的补贴；宁波市实行“70年产权房”即可落户，将B类人才专户落户条件从全日制本科扩大至全日制专科，并取消毕业15年的年限要求等。
紧缩性政策主要集中在市场监管方面，核心举措主要是市场秩序规范和整治。典型代表有：咸阳市对国有资本投资运营公司投融资行为作出规定，明确投资规模要与企业的投资实力、融资能力、偿债能力相适应，不得脱离投资项目实际盲目举债，不得违规改变资金用途，不得开展融资性贸易等；深圳市要求各融资租赁公司不得开展新增地方政府隐性债务的业务，并全面开展涉地方政府隐性债务业务自查工作；福州市要求各开发企业在项目竣工验收交付前，需报备住宅质量保证书、住宅使用说明书，明确商品房各部位维保事项和维保期限；长沙市对非限购区域购买二手房、行政区域外购买新房和二手房申请购房提取时限进行调整，严厉打击和防范违规提取住房公积金行为等。
肆
10月重要事项复盘
伍
房地产政策展望
1.中央层面
10月26日，国务院常务会议指出，当前经济回稳向上，极为不易，也是拓展回稳向上态势的关键窗口期。要通过抓落实持续释放政策效应，稳就业稳物价，努力推动四季度经济好于三季度，保持经济运行在合理区间。要针对有效需求不足的矛盾，推动扩投资促消费政策加快见效等。10月28日，央行行长易纲受国务院委托向全国人大常委会报告金融工作情况时表示，继续保持流动性合理充裕，加大对实体经济的信贷支持力度等。由此来看，稳增长仍是市场主线，货币政策仍处宽松区间。在流动性方面，据中信证券研究测算，在不考虑MLF和逆回购到期情况下，11月并不存在流动性缺口。而11月MLF到期量为10000亿元，为今年最大单月到期量，加上逆回购和央行票据互换到期，11月共计约有18400亿元资金到期，将会对市场资金形成一定扰动。但在稳增长货币政策导向下，预计央行将通过公开市场操作进行适当对冲，11月资金面整体仍维持宽松预期。此外，考虑到年底MLF到期高峰来临，流动性缺口边际扩大，降准或将加速落地。
在房地产调控方面，二十大报告重申坚持“房住不炒”定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，为未来五年房地产市场发展定下了基调。中央多部门持续表态稳地产，结合近三个月以来中央频频下场救市和当前房地产行业处境来看，支持刚性和改善性住房需求、保交楼、稳民生仍是调控的重点方向，中央一方面或将持续推动行业政策环境改善，如房地产金融环境改善、新型城镇化推进和户籍制度改革等，另一方面将持续赋权和监管地方，压实地方调控主体责任，督促地方因城施策做好房地产调控工作。
2.地方层面
根据CRIC监测数据，10月包括北京、上海、广州、深圳、杭州、长沙、青岛等30城供应环比大降43%，成交环比下降14%，同比下跌28%。北京、南京、苏州、佛山、东莞等核心城市二手房成交环比跌幅均超过15%。房地产市场延续筑底行情。10月26日，国务院在第十次全国深化“放管服”改革电视电话会议重点任务分工方案中明确，给予地方更多自主权，因城施策运用好政策工具箱中的40多项工具，支持刚性和改善性住房需求。基于此，稳楼市仍是当前地方房地产调控的主要目标任务，预计后续地方将进一步加大政策松绑力度，包括部分热点一二线城市或将重新活跃，一方面继续通过财税政策支持、松绑“四限”、强化住房公积金贷款支持等手段，刺激需求，另一方面通过改善房地产金融环境、宽限房企拿地、优化预售监管等办法，减轻房企资金压力，提升房企信心，从供需两侧共同发力，激发市场活力。此外，房企违约事件仍在持续发生，保交楼重点任务或将贯穿房地产行业深度调整期。地方政府在保证房企预售资金合理监管以外，仍需要积极协调房企、金融机构及其他相关部门，以市场化、法治化方式推动项目复工复产，维护好购房者的合法权益。
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