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  5月8日，住房和城乡建设部、市场监管总局联合印发《关于规范房地产经纪服务的意见》（以下简称《意见》），为规范房地产经纪服务，加强房地产经纪行业管理，提出十方面明确监管措施。一、加强从业主体管理。二、明确经纪服务内容。三、合理确定经纪服务收费。四、严格实行明码标价。五、严禁操纵经纪服务收费。六、规范签订交易合同。七、加强个人信息保护。八、提升管理服务水平。九、加大违法违规行为整治力度。十、加强行业自律管理。

      热点评析

  随着我国房地产行业的高速发展，市场已经由增量房市场逐步向存量房市场过渡，房地产经纪机构和从业人员规模也在持续扩大。但中介机构和从业人员良莠不齐，一直存在发布虚假房源信息、哄抬房价、捆绑收费、滥用客户个人信息、违规提供金融服务等问题，购房者和租房者苦中介机构久矣。政策发布后，wind数据显示，上市的房产经纪头部企业贝壳股价应声下跌。

  近年来政府部门针对这些乱象一直在开展专项整顿，此次《意见》是首次专门对房地产经纪行业出台的指导意见，也肯定了行业的重要性。同时，针对当前二手房市场和租赁交易存在的各种乱象，提出服务规范和管理建议，维护了消费者合法权益，对房地产经纪服务行业而言也意义重大。可以此为契机，构建房地产经纪行业的良好生态，推进行业走向市场化公平有序竞争的格局。今年以来存量房市场全国层面推进的“带押过户”，也是为提高交易效率、规范交易秩序，降低交易成本，都有助于存量房市场的健康发展。

  具体来看，《意见》第三条备受关注。规定明确了经纪服务收费根据服务内容、服务质量、供求关系三大要素确定，提出“房地产经纪机构要合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用。鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价。”该规定对经纪服务费用合理化、市场化机制提出建议，而不是直接管制。引导行业走出“开张吃三年”的思维，通过降低中介费率激活市场交易，适应房地产新形势。在实际买卖过程中，购房者资金实力不同对于中介费率的接受程度也不同，二手房交易从提供房源、看房到签订合同、过户登记，整个流程时间较长，经纪机构也会为了促成快速成交避免跳单等行为而降低费用。

  规定提出“引导由交易双方共同承担经纪服务费用”，这方面已有城市、公司在实行双边收费，但主流仍是买方承担所有经纪服务费用。交易双方共担费用，可以降低买方负担促进房交易，但实施起来仍需政策层面的引导和鼓励。

  当前中央层面关注行业的发展状态，为行业发展提出方向和思路，未来可能会在政策层面迎来监管。但房产经纪服务行业复杂性较大，在实际操作中存在很多不确定性，最终要与市场实际情况相结合。

  我们认为中国房地产中介行业的变革，还需要在制度层面加深拓展，如采取更大力度推进双边代理向单边代理转变。

  当前主流二手房交易中，买卖双方委托的是同一家机构，甚至同一名中介。中介方利用“信息不对称”进行居间撮合交易，为了迅速成交赚取佣金，会出现两个问题：一是不向买卖双方透露真实价格，只进行价格撮合，让卖家不断让价，买家不断提价；二是以牺牲或损害买方权益的方式，与卖方形成“攻守同盟”，将房子以高价甚至是“吃差价”的方式售出。这是中介行业被诟病多年的顽疾。

  “单边代理”模式，建议买方委托与卖方不同的房地产经纪机构购置房产，促使买卖双方与各自的受托中介机构形成单边委托关系。卖方经纪人，只用考虑怎么把委托人的房子快速、保价、安全地售出。买方经纪人，只用考虑如何以高效的方式为委托人匹配到高性价比的房源，同时要对所匹配推荐的房源质量负责。买卖双方经纪人权责边界清晰，“各为其主”，以争取委托人在实际交易中的利益最大化。

  目前以深圳政府为代表的官方在推动基于单边代理的二手房网签交易系统实践，如能成功，对中国房地产中介行业的发展也将起到变革与辐射作用。