点击查看完整版报告：[诸葛研究院]如何看待“限跌令”

  自7月底住建部发声后，多地跟进调整优化房地产政策，如郑州、南昌、扬州等相继出台了房地产系列政策，从政策内容来看，集中于松绑首套房和二套房首付比例，下调房贷利率，优化“认房认贷”，公积金贷款政策放宽等方面。除此之外，近日珠海一房企五折卖房的消息流传，引发业内关注。据消息称，珠海市金湾·宝龙城项目“五折卖房，楼盘备案价2.8万元/平方米，开发商打折卖1.4万-1.5万元/平方米。后据珠海市住建局工作人员称，网传最高备案价是两年前的价格。虽然五折卖房传闻并非实情，但是降价出售确为事实。同时，近期官媒《中国房地产报》发文，提到“应当给予开发商更大的自主定价权，允许开发商以降价促销的方式展开自救，以尽快回笼资金。”被认为是“限跌令”松动的标志。

  限跌令的出台最早要追溯至2021年。2021下半年降温态势凸显，部分房企为了保去化开启了降价潮。在这样的背景下，为实现“稳地价、稳房价、稳预期”三稳目标，维护房地产市场平稳健康发展以及防止降价潮所引发的市场预期下行，多地政府相继出台了“限跌令”。据诸葛数据研究中心不完全统计，2021年以来，有包括长春、岳阳、江阴、沈阳、唐山、昆明、株洲、张家口等超20城出台过“限跌令”。可以看出，出台限跌令的城市以三四线和部分弱二线城市为主，这部分城市多为人口流出城市，房价上涨动力不足，在面对行业整体下行压力下，市场难以抵挡，房企纷纷采取降价出售以实现销售回款。“限跌令”的出台是房地产特殊时期的产物，是政府为了稳房价采取的强制性举措。

  市场降温大环境下，“限跌令”作用如何？

  “限跌令”是在特定市场环境下出台的以保证市场稳定运行为宗旨的政策工具。通过强制性的限制手段来遏制房价下降，对于阻止局部项目降价起到了一定的正向作用，在市场良好的情况下取得了一定的效果。当前来看，市场下行压力凸显，根据国家统计局数据显示，70城房价指数无论是新房还是二手房都已连续2个月及以上呈现下滑态势，截止至2023年7月，新房价格环比下降0.23%，二手房环比下降0.47%。从房企端来看，根据诸葛数据研究中心监测的50家房企来看，2023年1-7月销售金额为2.7万亿元，较去年同期下跌10.74%；销售面积为1.62亿㎡，同比下跌16.63%。房企销售端持续承压，去化缓慢，回款艰难，同时，房企债务违约现象频频，今年以来多家房企甚至走向了退市的绝境。由此来看，在市场降温席卷而来之时，“限跌令”也难以扭转大局。