快评|《政府工作报告》房地产相关内容的六点解读

政策分析杨科伟、李诗昀 2024-03-06 14:59:28 

  • 城市:全国
  • 发布时间:2024-03-06
  • 报告类型:政策分析
  • 发布机构:克而瑞

  3月5日,十四届全国人大二次会议开幕,李强总理作政府工作报告。聚焦房地产领域,政府工作报告做了哪些重要部署?

  01

  首要任务防范化解风险,一视同仁支持房企融资稳主体、满足多样化需求稳市场

  “优化房地产政策,对不同所有制房地产企业合理融资需求要一视同仁给予支持,促进房地产市场平稳健康发展。适应新型城镇化发展趋势和房地产市场供求关系变化,加快构建房地产发展新模式。加大保障性住房建设和供给,完善商品房相关基础性制度,满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求。”

  点评:房地产再次被列入“防风险”任务板块,一视同仁支持房企融资稳主体。由于房地产行业产业链长、涉及面广,在投资、消费、财政、居民资产等领域中均占有重要地位,防范地产风险蔓延成为防范化解重点领域风险的首要任务,要压实企业主体责任、部门监管责任、地方属地责任。稳主体是稳地产的重要方面,《政府工作报告》提出“对不同所有制房地产企业合理融资需求要一视同仁给予支持”,综合近期各地融资协调机制落地情况可见,民营房企项目也获得了相当政策支持,例如广东省民企和混合所有制房企项目获得新增融资贷款占比高达98%,农行披露对接的贷款项目主体中民营企业等非国有企业占比超过80%。

  房地产政策优化宽松基调不变,未提“房住不炒”。今年的《政府工作报告》提出要优化房地产政策,表明政策继续宽松的主基调不会改变。另外,和去年一样,今年的《政府工作报告》依然没有提及“房住不炒”,不过“房住不炒”是房地产长效机制的基本遵循,不提不代表动摇,相反会长期坚持。

  加速推进保障性住房等三大工程建设,构建新发展模式。“三大工程”是住房多元供给改革的重要内容,也是房地产发展新模式的题中之意,对于稳投资也有重要意义。2024年以来,PSL资金、地方专项债、中央预算内投资、试点扩围等一系列政策支持部署到位,未来的重点是要加紧落实,打通从目标规划到政策配套再到项目落地的链条,形成更多实务工作量以及可复制的经验模式。

  02

  减少限制性措施,一线调控趋松、二三线有望全面放开

  “减少限制性措施,更好满足人民群众改善生活需要。实施政策要强化协同联动、放大组合效应,防止顾此失彼、相互掣肘。研究储备政策要增强前瞻性、丰富工具箱,并留出冗余度,确保一旦需要就能及时推出、有效发挥作用。”

  点评:减少限制性措施,一线调控趋松、二三线全面放开。年初住建部曾表态“充分赋予城市房地产调控自主权”,预示着地方因城施策空间进一步打开,随即北上广深等一线四城陆续松绑限购,释放积极信号。结合政府工作报告“满足居民刚性和多样化改善住房需求”、“减少限制性措施,更好满足人民群众改善生活需要”相关表述,我们认为,一方面,今年一线调控趋松、二三线全面放开的总趋势不会变,北上广深杭蓉等城市“四限”均有再松绑空间,另一方面,信贷、财税等方面政策有望进一步发力,支持居民购房。

  03

  新型城镇化仍将支撑中长期住房需求,房地产市场份额将向城市群、都市圈集中

  “积极推进新型城镇化。把加快农业转移人口市民化摆在突出位置,深化户籍制度改革,完善 “人地钱”挂钩政策,让有意愿的进城农民工在城镇落户,推动未落户常住人口平等享受城镇基本公共服务。培育发展县域经济,补齐基础设施和公共服务短板, 使县城成为新型城镇化的重要载体。注重以城市群、都市圈为依托,促进大中小城市协调发展。推动成渝地区双城经济圈建设。稳步实施城市更新行动,推进 “平急两用”公共基础设施建设和城中村改造。”

  点评:中长期来看,新型城镇化仍将为住房需求提供重要支撑,深化户籍制度改革,帮助新市民落户安家,推进以县城为重要载体的城镇化建设,都有助于拉动购房需求。注重以城市群、都市圈为依托,预示着未来房地产市场份额或将进一步向长三角、粤港澳、京津冀、成渝等核心城市群以及都市圈集中。

 04

  维持5%增长目标彰显稳增长信心,稳就业、提高居民收入方能拉动住房消费

  “国内生产总值增长5%左右;城镇新增就业1200万人以上,城镇调查失业率5.5%左右;居民消费价格涨幅3%左右;居民收入增长与经济增长同步。”

  点评:GDP增速目标与去年保持一致,定为5%。由于2023年5.2%的增长成绩得来不易,考虑到今年不再具有基数效应,维持5%的增长目标不下调彰显了稳增长的信心决心。值得一提的是,根据此前各地方公布的政府工作报告,31个省市2024年GDP增速目标加权平均值为5.4%,江苏、山东、广东等在内的经济大省GDP目标均定为5%。

  《政府工作报告》提出目标:城镇新增就业1200万人以上,要多措并举稳就业促增收,就业是最基本的民生。居民收入增长与经济增长同步,要多渠道增加城乡居民收入,扩大中等收入群体规模,努力促进低收入群体增收。

  稳住就业、提高居民收入,方能促进住房消费。2022年以来一系列降首付降利率等需求端政策效果不显,根本原因在于居民对于就业和收入增长缺乏长期稳定的预期,因此普遍选择缩减开支、提前还贷,即使政策空间打开,也难以逆转居民主动降杠杆的大势。所以,唯有稳住预期,让人民有更多获得感安全感,方能终止居民缩表,促进住房等消费。

  05

  货币政策精准有效,降准降息仍有空间、PSL等结构性工具发力、信贷政策继续优化

  “稳健的货币政策要灵活适度、精准有效。保持流动性合理充裕,社会融资规模、货币供应量同经济增长和价格水平预期目标相匹配。加强总量和结构双重调节,盘活存量、提升效能,加大对重大战略、重点领域和薄弱环节的支持力度。促进社会综合融资成本稳中有降。”

  点评:聚焦房地产相关领域,第一,降准、降息仍有空间,2月降准和超预期幅度降息体现货币政策靠前发力特征,在经济增长、降低社会综合融资成本等诉求下,年内降准降息仍然可期;第二,结构性货币政策工具有望接续发力,定向支持相关领域,例如央行去年12月重启PSL,支持三大工程建设,再比如规模达千亿的租赁住房贷款支持计划在多个试点城市落地;第三,居民住房信贷政策仍有优化调整空间,譬如对多孩家庭、已购住房用于租赁的,相应放宽购房贷款套数认定标准,再比如认贷不认房等。

  06

  财政政策适度加力、提质增效,财政扩张支持“三大工程”、减税降负促住房交易

  “积极的财政政策要适度加力、提质增效。赤字率拟按3%安排,赤字规模4.06万亿元。拟安排地方政府专项债券3.9万亿元。发行1万亿超长期特别国债。 

  完善养老保险全国统筹。健全生育支持政策,优化生育假期制度,完善经营主体用工成本合理共担机制,多渠道增加托育服务供给,减轻家庭生育、养育、教育负担。”

  点评:财税支持房地产具体体现在以下三方面:第一,财政扩张支持“三大工程”建设;第二,减税降费支持住房交易,减征免征契税、缩短购房增值税、个人所得税征免年限等均是政策可选项;第三,完善社会保障体系提升住房消费信心,减轻居民生育、教育、养老等负担,增强居民消费信心,对提升住房消费意愿也有积极作用。

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