2025年12月11日，中央经济工作会议召开。会议明确，坚持守牢底线，积极稳妥化解重点领域风险。着力稳定房地产市场，因城施策控增量、去库存、优供给，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等。深化住房公积金制度改革，有序推动“好房子”建设。加快构建房地产发展新模式。积极有序化解地方政府债务风险，督促各地主动化债，不得违规新增隐性债务。优化债务重组和置换办法，多措并举化解地方政府融资平台经营性债务风险。本报告指出，中央经济工作会议关于房地产政策的表述需深入学习并切实落实，尤其要重点关注守牢底线、稳楼市、去库存等政策要点。

  一、把握对经济工作的新认识

  此次会议明确了对新形势下经济工作的新认识与体会：必须充分挖掘经济潜能，必须坚持政策支持和改革创新并举，必须做到既“放得活”又“管得好”，必须坚持投资于物和投资于人紧密结合，必须以苦练内功来应对外部挑战。本报告聚焦其中两个“必须”展开分析。

  其一，充分挖掘经济潜能。当前房地产市场供大于求，经2024年四季度与2025年一季度运行，需求减弱且疲软，豪宅市场亦现问题。挖掘潜能需探寻新需求，尤其是挖掘规模性较大的需求，如：小户型二手房业主改善型需求、近两年卖房房东置换需求、住房困难群体需求及城中村危旧房改造需求。这些需求规模大且各地情况相似，挖掘后即可转化为市场动力和经济潜能。

  其二，坚持投资于物与投资于人紧密结合。当前房地产市场多项指标偏弱，各地强化投资不能仅流于表面，要真正投资于人，明确市场需求。房地产锚定人的需求，投资应围绕此展开。改善型住房项目的投资符合百姓高品质居住导向，但落实投资于人亦需关注新领域。部分居民因经济原因倾向于小户型，那么投资不能僵化到只做大户型，应兼顾中小套型。此类投资项目才真正具有可持续性和市场认可度。

  二、将内需提振作为第一要务

  此次会议明确8项主要任务，首项任务最为关键，即坚持内需主导、建设强大国内市场。具体举措包括：深入实施提振消费专项行动，制定实施城乡居民增收计划。扩大优质商品和服务供给。优化“两新”政策实施。清理消费领域不合理限制措施，释放服务消费潜力。推动投资止跌回稳，适当增加中央预算内投资规模，优化实施“两重”项目，优化地方政府专项债券用途管理，继续发挥新型政策性金融工具作用，有效激发民间投资活力。高质量推进城市更新。

  其一，推动投资止跌回稳与房地产市场紧密相关。当前，全国固定资产投资由正转负，房地产开发投资疲弱是重要拖累因素。此次表述与以往房地产相关表述均强调“止跌回稳”，因此务必促进房地产止跌回稳。需围绕城中村危旧房改造、优质住房投资建设等新市场开展工作，拉升投资指标。期间，要关注企业资金与销售端情况。若工作到位，对推动2026年固定资产投资回升将起到重要作用。

  其二，高质量推进城市更新对建设国内市场、支持内需意义重大。此次中央经济工作会议明确高质量推进城市更新，其意义体现在多方面：一方面，城市在内循环市场中定位提升为枢纽，作为经济活动重要载体，其功能完善对促进生产、分配、流通、消费各环节畅通循环意义重大，能为内需主导的发展格局提供有力支撑；另一方面，基于城市发展的新阶段，当前要把城市更新作为城市高质量发展的重要抓手，并将其和社会经济发展、稳楼市等工作进行有力结合。总结来看，高质量推进城市更新，符合城市发展规律，同时将有力挖掘市场潜在需求和带动投资，为内需提振发挥积极作用。

  三、“守牢底线”为最大关键词

  此次中央经济工作会议明确提出“坚持守牢底线，积极稳妥化解重点领域风险”，房地产相关表述被置于这一重要层面。由此，2026年房地产工作方向已然明确，即要守牢底线、化解风险，这是理解房地产高质量发展的核心定位，各地必须重视底线思维。

  2024年政策提及底线时，先强调防范风险；2025年则首句突出“守牢底线”。二者虽有一定相通性，但“守牢底线”从更高定位看更为核心，意味着防范化解风险及后续工作要以守牢底线为导向。这一变化隐含着紧迫性要求，秉持该理念，化解风险才有更清晰方向与思路。

  理解“底线”十分关键。此次会议内容清晰且具强烈市场忧患意识，将房地产置于守牢底线框架下（另一个是地方债，而中小银行风险已不再提及），意味着房地产存在不可触碰的底线，包括：房价不能出现明显不可控的下跌；开发商房屋销售与资金回笼不能近乎零成交；楼盘交付不能出现如2022年那样的重大规模性烂尾楼事件；开发商尤其是头部企业不能出现恶性、具传染性的债务违约事件等。

  守牢底线隐含着2025年部分市场运行或已接近底线，这要求2026年必须绷紧神经、全神贯注、实事求是，切实守牢底线。部分地方现“假装楼市岁月静好”之举，表面似在稳定市场，实则严重贻误市场发展，其危害巨大。守牢底线是理解房地产高质量发展的前提与基本要求，包括房地产发展新模式在内的各项工作，都应以坚持守牢底线为前提，并积极科学稳妥化解房地产相关风险。

  四、稳定房地产具有极大迫切性

  具体而言，会议首先着重定调明年房地产工作——着力稳定房地产市场，这与守牢底线、化解风险的表述一脉相承。2025年二季度以来，市场在量价层面出现明显下行压力。稳定房地产市场的核心在于提高销售市场活跃度，关键在于挖掘体量规模较大的潜在购房需求。会议提出着力稳定房地产市场的两种方式，本质均聚焦去库存，故去库存是关键，各地需提升能力与动力、挖掘新需求点。

  其一，因城施策控增量、去库存、优供给，是从土地端及土地与商品房关系出发。后续土地供应需在量上适度控制、结构上优化，围绕职住平衡、优质配套及老百姓认可的产品系，在区域、地段、户型、价格等方面优化供给。2026年建造经济合理的好房子也至关重要。当然工作核心仍是去库存，其迫切程度远超2024年及2014-2016年，对比控增量和优供给，应将去库存置于优先级。

  其二，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房，这一表述有重要变化：保障房系列工作重心有所调整，即更多倾向于商品房去库存工作。反过来，存量商品房的工作也要发生重心变化，即重点用于支持保障房等。这说明两者的结合度会更高。不过此类政策表述更多是聚焦消化房企的商品房库存，但老百姓二手房挂牌量难消化的问题不能忽视。因此，建议2026年实践中，要将二手房挂牌量消化与保障房房源筹集相结合。综上，此表述分量重、信息量大、信号意义强，但其本质上也是去库存的一项非常重要工作。

  五、时隔9年再提去库存

  此次会议提出因城施策控增量、去库存、优供给，这一表述核心在于“去库存”。当前，全国百城去库存压力大，去库存周期处于历史高位。易居研究院全国百城库存报告显示，2025年11月，全国百城新建商品住宅去库存周期（存销比）达27.4个月，远超该报告界定的14个月合理区间，较行业合理值增加近一倍，去化速度明显放缓。分城市看，一线、二线、三四线城市去化周期分别为17.1个月、22.6个月、40.3个月。且自2024年四季度起，全国百城去化周期短暂改善后，于2025年二季度再度攀升。

  2024年政策以推动房地产市场止跌回稳为目标，强调的是目标导向。而2025年则提出因城施策控增量、去库存、优供给，强调的是工作方法和新路径。若回顾历史，上次中央经济工作会议提及“去库存”是在2016年，主要针对三四线城市库存过多问题。而当前，全国百城去库存周期创新高，叠加二手房挂牌量规模较大等新问题，去库存的迫切程度远超2024年及2014-2016年。各地在2026年的系列工作，要系统盘摸、研究结构，并寻找新需求和新动力。

  六、保障房和存量房关系更紧密

  会议鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房，此表述与2025年工作总体延续，进一步明确了存量商品房收购与保障房建设的结合路径。这意味着保障房工作思路发生重要转变，更侧重与存量商品房联动，而非传统的供地及新建模式。具体而言，保障房新增供给工作将大幅调整，房源更多源于此类存量商品房的转化。我们认为，2026年要在住房困难群体等领域拓展保障对象，同时优化保障房的运营管理模式，持续在保障房领域探索出新发展模式。

  七、公积金制度改革将提速

  2025年，各地在深化住房公积金制度改革上动作频频，如深圳允许公积金提取支付契税、部分城市支持“既提又贷”模式等，即在拓宽应用场景方面发挥了非常好的作用。但需要看到，中央经济工作会议近年鲜少明确提及公积金相关内容，此次将深化住房公积金制度改革写入，无疑是该领域重要举措。这也就意味着2026年住房公积金将成为极具增量的政策空间领域，各地需密切关注政策动向。

  当前，住房公积金改革空间大，资金充裕，应积极用足用好公积金政策。关键在于要探索将其与房地产市场去库存、惠民生等工作相结合，比如让公积金在首付支持上进一步发力，尽量覆盖购房首付成本并做好配套工作。近期讨论的房贷利率补贴等工作，对公积金而言，也有可积极思考和应用之处。

  八、好房子建设要有序推动

  此次会议明确，有序推动好房子建设。2024年未提及，是因当时“好房子”尚未形成完备规范标准。直至2025年5月住宅项目规范出台，“好房子”成为热点话题和市场标配。“有序推动”表述中性，核心是以优质供给引导需求。“有序推进”包含两方面：一是各地建设时要针对高得房率等问题，在合规前提下开展工作；二是从实践来看，各地“好房子”建设总体有序，且在市场广受欢迎，将继续支持2026年的住房供需市场。此外，结合当前市场经济形势，对“好房子”的界定除“安全、舒适、绿色、智慧”等要素外，还应纳入“经济合理”等目标，让“好房子”在2026年更好满足各类住房需求。

  九、新模式应在楼市稳的基础上推进

  会议再次提及加快构建房地产发展新模式，虽工作思路未变，但将其置于末尾，而非开篇，这暗示了重要工作思路转变：稳定房地产市场最迫切任务是促进销售市场好转，尤其是去库存；而房地产发展新模式工作需在去库存、稳楼市基础上加快推进。

  加快构建房地产发展新模式这一表述至关重要，与2024年存在差异。2024年及2023年相关表述均提及基础性制度的建设，而2025年则删除该内容，更强调推动构建。这一变化意义有二：一是表述更精简；二是为各地政府减负。房地产发展新模式推动需循序渐进，部分地区基础性制度搭建已相对完备，应在稳楼市前提下推进。若楼市不稳，企业资金承压、交易市场不畅，则各市场参与主体将会对新模式产生抵触。故加快构建新模式需以楼市稳定为前提，楼市稳定后推进将更顺利。我们认为，2026年各地在开发、融资、销售等环节以及增量与存量市场领域积极推行新模式，将有力推动房地产业实现高质量发展。

  附录：历年中央经济工作会议房地产政策

  1、2010年：加快住房保障体系建设

  1）推进发展现代农业，确保农产品有效供给。……加大对农村水利、电网和危房改造、环境整治投入力度。

  2）完善基本公共服务，创新社会管理机制。……要加快推进住房保障体系建设，强化政府责任，调动社会各方面力量，加大保障性安居工程建设力度，加快棚户区和农村危房改造，大力发展公共租赁住房，缓解群众在居住方面遇到的困难，逐步形成符合国情的保障性住房体系和商品房体系。

  2、2011年：加快普通商品住房建设

  1）继续加强和改善宏观调控，促进经济平稳较快发展。……继续加大对“三农”、保障性住房、社会事业等领域的投入。

  2）坚持不懈抓好“三农”工作，增强农产品供给保障能力。……要深入推进社会主义新农村建设，抓好农村危旧房改造、环境整治、饮水安全、道路建设和电网改造。

  3）深化重点领域和关键环节改革，提高对外开放水平。……要推进营业税改征增值税和房产税改革试点。

  4）大力保障和改善民生，加强和创新社会管理。……要抓好保障性住房投融资、建设、运营、管理工作，逐步解决城镇低收入群众、新就业职工、农民工住房困难。要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，加快普通商品住房建设，扩大有效供给，促进房地产市场健康发展。

  3、2012年：继续加强保障房建设

  1）加强和改善宏观调控，促进经济持续健康发展。……要继续坚持房地产市场调控政策不动摇。

  2）加强民生保障，提高人民生活水平。……要继续加强保障性住房建设和管理，加快棚户区改造。

  4、2013年：做好棚户区改造

  着力做好保障和改善民生工作。……努力解决好住房问题，探索适合国情、符合发展阶段性特征的住房模式，加大廉租住房、公共租赁住房等保障性住房建设和供给，做好棚户区改造。特大城市要注重调整供地结构，提高住宅用地比例，提高土地容积率。

  5、2014年：推进城镇化健康发展

  优化经济发展空间格局。……推进城镇化健康发展是优化经济发展空间格局的重要内容，要有历史耐心，不要急于求成。

  6、2015年：化解房地产库存

  化解房地产库存。要按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求，通过加快农民工市民化，扩大有效需求，打通供需通道，消化库存，稳定房地产市场。要落实户籍制度改革方案，允许农业转移人口等非户籍人口在就业地落户，使他们形成在就业地买房或长期租房的预期和需求。要明确深化住房制度改革方向，以满足新市民住房需求为主要出发点，以建立购租并举的住房制度为主要方向，把公租房扩大到非户籍人口。要发展住房租赁市场，鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房，成为租赁市场的房源提供者，鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。要鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略，适当降低商品住房价格，促进房地产业兼并重组，提高产业集中度。要取消过时的限制性措施。

  7、2016年：坚持房住不炒

  1）深入推进“三去一降一补”。……去库存方面，要坚持分类调控，因城因地施策，重点解决三四线城市房地产库存过多问题。要把去库存和促进人口城镇化结合起来，提高三四线城市和特大城市间基础设施的互联互通，提高三四线城市教育、医疗等公共服务水平，增强对农业转移人口的吸引力。

  2）促进房地产市场平稳健康发展。要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，既抑制房地产泡沫，又防止出现大起大落。要在宏观上管住货币，微观信贷政策要支持合理自住购房，严格限制信贷流向投资投机性购房。要落实人地挂钩政策，根据人口流动情况分配建设用地指标。要落实地方政府主体责任，房价上涨压力大的城市要合理增加土地供应，提高住宅用地比例，盘活城市闲置和低效用地。特大城市要加快疏解部分城市功能，带动周边中小城市发展。要加快住房租赁市场立法，加快机构化、规模化租赁企业发展。加强住房市场监管和整顿，规范开发、销售、中介等行为。

  8、2017年：建立租购并举住房制度

  1）今后3年要重点抓好决胜全面建成小康社会的防范化解重大风险、精准脱贫、污染防治三大攻坚战。打好防范化解重大风险攻坚战，重点是防控金融风险，要服务于供给侧结构性改革这条主线，促进形成金融和实体经济、金融和房地产、金融体系内部的良性循环，做好重点领域风险防范和处置，坚决打击违法违规金融活动，加强薄弱环节监管制度建设。

  2）加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。要发展住房租赁市场特别是长期租赁，保护租赁利益相关方合法权益，支持专业化、机构化住房租赁企业发展。完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，保持房地产市场调控政策连续性和稳定性，分清中央和地方事权，实行差别化调控。

  9、2018年：构建房地产长效机制

  加强保障和改善民生。……要构建房地产市场健康发展长效机制，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系。

  10、2019年：落实三稳机制

  确保民生特别是困难群众基本生活得到有效保障和改善。……要加大城市困难群众住房保障工作，加强城市更新和存量住房改造提升，做好城镇老旧小区改造，大力发展租赁住房。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制，促进房地产市场平稳健康发展。

  11、2020年：重视保租房建设

  解决好大城市住房突出问题。住房问题关系民生福祉。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因地制宜、多策并举，促进房地产市场平稳健康发展。要高度重视保障性租赁住房建设，加快完善长租房政策，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利，规范发展长租房市场。土地供应要向租赁住房建设倾斜，单列租赁住房用地计划，探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房，国有和民营企业都要发挥功能作用。要降低租赁住房税费负担，整顿租赁市场秩序，规范市场行为，对租金水平进行合理调控。

  12、2021年：探索房地产发展新模式

  结构政策要着力畅通国民经济循环。……要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加强预期引导，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。

  13、2022年：防范化解房地产风险

  1）着力扩大国内需求。要把恢复和扩大消费摆在优先位置。增强消费能力，改善消费条件，创新消费场景。多渠道增加城乡居民收入，支持住房改善、新能源汽车、养老服务等消费。

  2）有效防范化解重大经济金融风险。要确保房地产市场平稳发展，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，满足行业合理融资需求，推动行业重组并购，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，同时要坚决依法打击违法犯罪行为。要因城施策，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题，探索长租房市场建设。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。要防范化解金融风险，压实各方责任，防止形成区域性、系统性金融风险。加强党中央对金融工作集中统一领导。要防范化解地方政府债务风险，坚决遏制增量、化解存量。

  14、2023年：推进房地产三大工程

  1）持续有效防范化解重点领域风险。要统筹化解房地产、地方债务、中小金融机构等风险，严厉打击非法金融活动，坚决守住不发生系统性风险的底线。积极稳妥化解房地产风险，一视同仁满足不同所有制房地产企业的合理融资需求，促进房地产市场平稳健康发展。加快推进保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造等“三大工程”。完善相关基础性制度，加快构建房地产发展新模式。统筹好地方债务风险化解和稳定发展，经济大省要真正挑起大梁，为稳定全国经济作出更大贡献。

  2）推动城乡融合、区域协调发展。要把推进新型城镇化和乡村全面振兴有机结合起来，促进各类要素双向流动，推动以县城为重要载体的新型城镇化建设，形成城乡融合发展新格局。实施城市更新行动，打造宜居、韧性、智慧城市。充分发挥各地区比较优势，按照主体功能定位，积极融入和服务构建新发展格局。优化重大生产力布局，加强国家战略腹地建设。大力发展海洋经济，建设海洋强国。

  15、2024年：持续用力推动房地产市场止跌回稳

  有效防范化解重点领域风险，牢牢守住不发生系统性风险底线。持续用力推动房地产市场止跌回稳，加力实施城中村和危旧房改造，充分释放刚性和改善性住房需求潜力。合理控制新增房地产用地供应，盘活存量用地和商办用房，推进处置存量商品房工作。推动构建房地产发展新模式，有序搭建相关基础性制度。稳妥处置地方中小金融机构风险。央地协同合力打击非法金融活动。

  16、2025年：着力稳定房地产市场

  坚持守牢底线，积极稳妥化解重点领域风险。着力稳定房地产市场，因城施策控增量、去库存、优供给，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等。深化住房公积金制度改革，有序推动“好房子”建设。加快构建房地产发展新模式。积极有序化解地方政府债务风险，督促各地主动化债，不得违规新增隐性债务。优化债务重组和置换办法，多措并举化解地方政府融资平台经营性债务风险。