[克而瑞]本轮长春土拍平淡代表性有限，京杭土拍热度仍不应小觑

  导 读 

  总体来看，长春首次集中供地土拍情况与以往分散式的土拍拿地相比，整体市场没有出现明显的变化，地价总体保持相对稳定。

  ◎  作者 / 马千里、邱娟

  “两集中”供地新政出台已近两月，多地已经挂牌首期集中供地，长春作为首个集中挂牌的城市，已经在4月15日迎来首场土拍，成为“两集中”供地新政的先遣军。为了准确预判接下来集中土拍的市场走势，本文将全方位解析长春此次集中土拍热度、竞拍格局等，从而对接下来的土地市场做出趋势性预判。

  01

  长春首场土地集中出让平淡收场

  却也在意料之中

  4月15日，“两集中”新政之后首场集中土拍如约而至，长春本次土拍供应51宗涉宅地。最终，有11宗终止挂牌，最终成交38宗住宅用地，2宗流拍。具体来看，本次土拍成交的38宗住宅用地中，仅有6宗溢价成交，其余32宗均为底价成交。从溢价率水平来看，本场土拍总溢价率仅有3.3%，较2020年全年涉宅土地溢价率低了1.3个百分点，整体市场表现比较平淡。

  原因是多方面的，第一，长春处于人口外流比较严重的东北三省，需求基本面不佳，楼市整体表现也不及疫情之前，房价上涨动力也不及长三角和粤港澳城市，因此房企参拍热情不佳，二是由于长春是首个集中供地的城市，机构向总部申请保证金的时间相对较短，资金相对紧张，加之本地集中挂牌地块位于南关、北湖高热板块的土地数量较少，土地质量一般，因此首场土拍表现比较平淡。

  02

  市场热度：地价整体表现比较平稳

  六宗溢价成交地块均能保持盈利

  值得注意的是，本次长春集中供应竞拍方式也发生了明显变化，首次提出了“限地价,竞配建”竞地模式，稳地价的相关举措已经落地。事实上，本地集中拍地6宗溢价成交的地块中仅有一宗触及最高限价，该地位于宽城区，属于城北的核心区域，经过62轮竞拍，最终被华润以最高限价8.53亿元+ 4100平方米配建租赁住房取得该地块，可售部分楼面价3585元/平方米，溢价率29.4%，也是本次集中土拍中溢价率最高的地块，该地周边有两个项目在售，分别是华大城、万盛珑玺，平均售价在8500元/平方米左右，如果按照这一售价成交的话，地房比仅有42%，盈利空间还是比较可观的。

  另外5宗溢价成交地块尽管楼板价相对较高，但较周边项目的平均售价来看，地房比也不是很高，多在55%以下，尚能实现一定的盈利。由此来看，长春地价水平保持在比较适度的空间。

  值得注意的是，尽管大多数地块尚能保持良好的盈利空间，但是2020年9月长春“限价+限贷”政策出台之后，市场明显降温，9月之后月均成交量仅有60万平方米，较政策加码之前的月均成交量下降了约三成，整体销售规模甚至不及疫情之前，就目前的市场供求情况来看，这些土地未来入市仍将面对去化隐忧。

  03

  竞拍格局：本地房企为主

  中铁、华润、保利、万科等头部房企均有落子

  从房企参拍情况上来看，本次集中土地出让的热度并不高，仅吸引了中铁、华润、保利、万科4家全国性房企关注。但在优质地块的竞争中，品牌房企优势明显。从竞得情况来看，不管是本地房企还是全国性房企，都没有大手笔拿地。中铁比较特殊，主要是因为它要配合政府做一个大型规划建设及其配套，所拍地块均为底价成交，其余三房品牌房企分别竞得一宗，除了上述触发最高限价的华润地块外，保利、万科竞得的两地溢价率均在5%以下。

  除此之外，其余地块全部为吉林本地开发商取得，大部分为底价成交。其中比较集中有长春清泉和长春万龙两家房企，均竞得了4宗，其余地块的成交则比较分散。

  04

  本轮长春土拍平淡代表性有限

  京杭等城市土拍热度仍不应小觑

  总体来看，长春首次集中供地土拍情况与以往分散式的土拍拿地相比，整体市场没有出现明显的变化，地价总体保持相对稳定。本身政府推行“集中供地”的目的本身就是为了通过稳定地价从而平抑房价，因为集中拍地，房企的资金及注意力会更加集中，整体上房企拿地会比较分散，这对稳定地价是非常有利的。从这方面来看，政府的目的已经达到了，但是考虑到近两年长春楼市进入低谷，与近期市场火热的北京、杭州、无锡等城市在需求层面存在较大差异，因而其并不具有代表性，优质地块供应比重较高的北京、杭州、无锡等城市首次集中土拍的热度仍将维持在相对高位。

  对长春来说，由于接下来北京、杭州、南京、福州、深圳、无锡等高热城市首次土拍即将开启，由于这些城市地价水平较高，尤其是北京、杭州等优质地块供应较高，竞拍热度比较高，“僧多肉少”的格局之下，部分品牌房企势必会在这些城市“碰钉子”。之后，反而有可能会选择第二次集中供地较早（长春三次集中挂地分别在3月、5月、8月）、地市相对平稳的长春，加之长春楼市通常在4、5月份有一波回暖，第二次集中土拍市场热度将有小幅上升。