[克而瑞]上海、长春集中土拍低热,平均溢价率年内首次跌破10%(6.14-6.20)

2021-06-22 10:33:04

  2021年第25周(6月14日-6月20日),因上海和长春集中土拍影响,本周重点监测城市成交建面环比上涨,不过市场热度却受两大成交主力土拍低热度表现而降至低位,流拍率大幅上涨,溢价率更是今年内首度回落至10%以下。22城集中土拍方面,上海于本周开启了首场土拍,但受土地出让条件严苛影响,首日集中土拍平均溢价仅有2%;长春市场更为冷淡,成交地块多以底价成交为主,更有26宗地遭遇流拍和撤牌。

  土地政策

  中央再提加快租赁市场发展
鼓励大城市利用集体建设用地建设租赁住宅

  为了解决大中城市新青年的住房问题,自2021年开年以来,支持租赁住房市场发展的政策就频频出台。6月18日,国务院总理李克强在国务院常务会议中再次提出确定加快发展保障性租赁住房的政策,具体包括人口净流入的大城市可利用集体经营性建设用地、企事业单位自有土地建设或利用闲置商业办公用房等改建保障性租赁住房,对租赁企业减税等,以缓解新市民青年人等群体住房困难。此外,人口流入规模较大的北京、宁波近期也有相关改建支持政策出台,以增加租赁住宅供应。

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  土地供应

  重点城市集中供地潮暂落
本周供应规模跌至低位

  供应方面。22个重点城市二轮集中供地多安排在7月,受此影响,本周重点监测城市的土地供应规模较上周显著减少,总挂牌量仅有558万平方米。具体来看,一线城市本周仅推出了4宗地,均为商办用地,上海3宗,深圳1宗;二线城市中,除西安的挂牌量超过50万平方米,其余城市的供应规模均比较低;不过,西安的供应建面也仅有80万平方米,涉及3宗地,均位于远郊。受诸多三四线城市也加入集中供地影响,重点监测的三四线城市供地主力也以下辖郊县地块为主,供应规模也不高。

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  土地成交

  上海、长春集中拍地
拉动成交规模环比回升

  成交方面。在上海开启首场集中土拍、长春完成二轮集中出让的影响下,本周重点监测城市成交面积较上周有所回升,总成交建筑面积达1995万平方米,环比上涨36%,同比也上涨了21%;成交金额也随之上升,总成交金额达1174亿元,同环比涨幅均在10%以上;价格方面,由于成交主力长春地价偏低,加之上海也成交了多宗低地价的旧改、保障用地,平均地价因此不及上周,环比下滑16%至5887元/平方米,同比亦下降了8%。

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  分能级来看。一线城市中除上海有集中土拍外,其余三市无土地出让;上海共成交了38宗地,其中集中出让地块有37宗,但多为旧改、租赁用地,且多位于外环外,主城区则仅有4宗地块出让,除杨浦定海社区地块外,其余均为大型商住办综合体项目,拿地条件较为苛刻,最终4宗地全部成功出让,由杨浦城投、保利发展、复地和卓越京东联合体分别竞得。二线城市中,长春和合肥的成交面积居前,其中长春在本周完成了第二轮集中供地,但表现依旧冷淡,68宗宅地中仅成交了42宗,且多为底价成交;合肥也在本周完成了郊县的首轮集中供地,但市场明显更热,12宗地中均以高溢价成交,肥东、肥西地块更是全部以摇号成交,市场热度延续高位。三四线城市中,佛山的成交量最大,共成交4宗地,其中龙光以14.22亿元竞得大沥商住用地,溢价率高达61%。

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  市场热度

  长春多宗宅地遭遇流拍
导致本周流拍率大幅上升

  成交溢价方面。本周重点监测城市的成交溢价率较上周明显下滑,降至8%,是今年以来溢价率首度回落至10%以下。溢价率的明显下滑主要是由于成交主力上海和长春土拍表现较为冷淡所致,上海由于房地价联动、严格控溢价影响,成交地块溢价率多控制在10%以下,本周平均溢价率则仅有2%;长春则受楼市表现低迷影响,土地市场热度也比较冷淡,本轮土拍平均溢价率仅有0.4%。长春的低热度也导致本周流拍率大幅上升。具体而言,长春二轮土拍共有26宗地遭遇流拍和撤牌,导致本周流拍幅数较上周大幅上升,流拍率也由5.2%的低位飙升至16.2%。

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  周度TOP5

  上海包揽成交单价TOP5
优质地块仍然备受追捧

  6月18日,上海终于开启了首轮集中土拍。尽管本轮供地上海供地量并不低,但地块质量相对而言并不佳,供地主力明显向租赁、安置等保障性宅地倾斜,商品住宅用地比例相比较低。同时,地块的出让条件也明显提高,如主城区四宗重磅地块中有3宗均为综合体用地,有自持及产业引入要求,因此首日集中土拍上海的市场热度并不高,平均溢价率仅有2.1%。

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  不过,优质地块仍然备受房企追捧。作为主城区4宗重磅地块中唯一的纯宅地,杨浦定海社区地块吸引了3家企业竞拍,最终进入一次报价区间,由杨浦城投成功竞得;3宗综合体项目用地中条件相对宽松的静安灵石社区地块也进入了一次性报价区间,由保利发展成功摇中。由此来看,房企对于上海宅地的竞争意愿仍然十分强烈。

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  重点地块点评
  保利发展百亿斩获静安灵石综合体

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  地块分析

  6月18日,上海首场集中土拍终于拉开帷幕。当日,上海共成交37宗土地,但多数为旧改安置用地和租赁住房用地,商品住宅用地则仅有9宗。不过,9宗地中包括主城区4宗重磅地块,涉及徐汇滨江、杨浦定海、普陀万里社区以及静安大宁社区,其中静安大宁社区综合体项目用地的关注度最高,虽然该地块也设置了较高的拿地门槛,但相对普陀万里地块和徐汇滨江地块而言,拿地条件相对宽松,最终仍进入一次性报价区间,由保利发展成功竞得,成交总价达105亿元,平均楼板价为51707元/平方米,溢价8.39%。 

  据地理位置来看,地块位于内中环,区位十分优越,周边配套也十分齐全。具体而言,地块靠近南北高架,介于1号线上海马戏城和汶水路两站之间,交通十分便利;商业方面,地块周边2公里内有大宁国际广场、大宁音乐广场和协信星光广场等多家大型商业综合体,能充分满足日常消费需求;教育方面,宗地周边有大宁国际第二幼儿园、大宁国际小学、上海市民办风范中学等诸多优质教育资源。周边楼市方面,目前宗地周边新房供应出现缺口,品质二手房挂牌价格已逼近13万元/平方米,与项目联动房价相比有一定的倒挂区间;就此来看,项目未来入市去化压力较轻。

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