[克而瑞]快评 | 供应最少、热度最高,北京第四轮土拍大幅升温

谢杨春、吴嘉茗 2022-11-30 11:43:45

  11月28-29日,北京完成年内第四轮集中土拍,以一半地块达到双触顶的“火热”竞拍落幕,与长三角杭州遥相呼应,土地市场迎来大幅回温,整体溢价率达到10%,是2022年后溢价率最高的一轮土拍。虽然从成交体量上来看,第四轮土拍与前几轮相比有大幅下降,但是在优质地块带动下,市场整体热度却达到了今年最高位。

  供应降量提质

       出让以“地铁”优质项目居多

  第四轮集中供地北京出让了6 宗含宅地块,总建筑面积31.9万平方米,与前几轮150万平方米左右的供应量相比,第四轮集中供地更像是一种“补充出让”,毕竟今年前3轮的总成交建面仅有去年三轮总成交建面的75%,加上第四轮的6宗地也仅有去年总成交建面的八成左右。

  虽然供应体量较小,但地块整体质量却非常优质。

  6宗地块中有3宗来自朝阳区,此外石景山、门头沟、通州区各自出让1宗地,整体来看位于市区的地块比例较高,且“地铁盘”的供应较多,尤其通州区和朝阳区平房乡的2宗地块,均位于地铁6号线沿线,石景山区地块距离八通线古城站也不足1公里,周边配套醇熟、市场环境较好。 

  竞拍方式以及销售限价方面,北京本轮依然保持了“竞现房销售”的竞拍方式,不同地块设置的现房销售上限有所不同。值得一提的是石景山区地块总建面7.1万平方米,现房销售面积上限为6.5万平方米,占比较大,而根据这一项目可能出现现房销售比例较高的实际情况,也设置了不同的销售指导价,期房销售指导价为75800元/平方米,现房销售指导价为78800元/平方米。现房销售保障的是消费者的权益,而提高现房的销售指导价,也进一步保护了开发商的利润空间。

 溢价率攀升至全年最高

       3宗地块“双触顶”成交

  北京本轮供应地块的位置优势较大,且一改以往“总价过高”的情况,地块的最高总价区间位于9.1亿到32.3亿元之间,对于在北京拿地而言属于资金压力较小的情况。在地块总价控制+区位优势较大的双重控制下,本轮北京土拍热度进一步回温:

  在报名阶段,本轮土拍就备受关注,截止至28日,除了门头沟区地块仅获得1次出价,其余地块中,通州区地块获得2次出价、石景山古城地块获得5次出价、朝阳区的3宗地则分别获得了9次、10次和14次出价,朝阳区受到的关注度远高于其他区域。

  最终成交热度也出现了明显回升,本轮北京土拍的整体溢价率达到10%,不仅是今年溢价率最高的一轮,也是第四轮集中供地整体溢价率最高的城市。其中门头沟区地块底价成交,石景山区和通州区地块溢价率分别为5.58%和0.54%,来自朝阳区的3宗优质地块不仅总价达到最高限价,还同时实现了最高限价+现房双触顶成交。

  盈利空间进一步提升

      平均房价地价差接近3.5万/㎡

  从盈利空间方面来看,本轮北京土拍的“让利”表现更为明显,6宗地块的平均地价房价比为0.54,与上一轮相比仅提升0.04,但平均房价地价差达到34777元/平方米,比上一轮提升了5000元/平方米。

  朝阳区的3宗地块均达到现房销售面积的上限,对于房企回款会产生一定影响,尤其金隅所竞得的奶西村地块,现房销售比例达到50%左右,但房价地价差将近4万元/平方米,项目盈利依然可期。盈利空间的进一步扩大,也是刺激房企积极拿地的重要原因。

  仍是“老面孔”参拍

       拿地全是国央企

  作为房企最为关注的城市之一,北京的每次土拍均会吸引不少房企参拍,本轮参拍的房企中也有许多“熟面孔”,中海、华润、保利、招商、金隅、首开等房企均有报名。据不完全统计来看,金茂报名了5宗地块,是本次参拍最积极的房企,中海也报名了4宗,保利&建工联合体参拍了3宗,一方面可以看出本轮出让地块的优质程度,一方面也体现了这些房企在北京加码的决心。

  而由于本轮有3宗地都竞拍到现房销售的触顶环节,随后通过摇号的方式确定竞得人,能否拿地也要看运气。从最终成交结果来看,保利&建工、金隅和三元嘉业各成功摇中一宗地块,保利&建工和三元嘉业竞得的两宗朝阳区平房乡地块楼板价52000元/㎡左右,是本轮楼板价最高的地块,金隅竞得的朝阳区奶西村地块总价32.32亿元,也是本场土拍总价最高、现房销售比例最高的地块。

  中海、城建兴华分别以6%和0.54%的溢价率竞得石景山古城区和通州区地铁沿线地块,中海已经在石景山布局了中海天钻、天玺、云庭等项目,且石景山古城区目前处于新房供应空档期,此刻补仓正合适;此外,中建以联合体形式地价获得门头沟永定镇地块。

  以此来看,本轮土拍无论是参与还是拿地,央企、国企的参与程度依然是最高的,在摆脱城投依赖的同时,民企却还未现身,未来北京的新房市场也将持续由这些头部房企分食。

  总体来看,北京的第四轮土拍以较高的热度圆满落幕,成为集中供地中难得的“亮点”,也为目前的市场注入了信心,一方面是由于本轮北京供应的地块质量都较优、且盈利空间提升,对房企的吸引力也较高;另一方面则是国央企作为北京土地市场的主要力量,资金链一直相对雄厚,面对本次总价不高的优质地块,更加有溢价拿地的魄力。近期关于房企融资方面的利好频发,对于房企恢复正常的经营、投资有一定的促进作用,反应在土地市场上,预计将在北京、上海、深圳等一线城市率先有所体现。

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