杭州2024年土拍高热开场,7宗地块全部高溢价成交

土地交易分析克而瑞研究中心 2024-02-28 09:26:00 来源:克而瑞地产研究

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  • 发布时间:2024-02-28
  • 报告类型:土地交易分析
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  导语

  平均竞拍30轮以上、整体溢价率19.1%,杭州首场土拍高热。

  ◎  文 / 谢杨春、吴嘉茗

  2月27日,杭州进行了2024年挂牌地块的首批集中出让,本次杭州诚意满满地拿出了7宗优质宅地,土拍高热的结果也在意料之中。7宗地块的成交总金额为111.6亿元,整体溢价率达到19.1%,其中有6宗地块溢价率超过此前“限地价”15%的上限。

  杭州依旧是民企争夺的主战场,本地房企拿地踊跃,包揽其中5宗地块,西湖房地产、滨江各有2宗地块入袋(滨江其中1宗地以联合体形式竞得),绿城则竞得关注度较高的三里亭地块。

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  7宗地块均有“火爆”潜质
多宗周边均有“网红”项目

  作为2024年以来杭州首次挂牌,本次挂牌地块总量为7宗、供应总建面42.5万平方米,供应体量并不大,但地块的质量上乘,给杭州土拍带来“开门红”:

  从区域分布看,上城区2宗、萧山区2宗、钱塘区、拱墅区以及余杭区各1宗,从市区到相对偏远的区域均有分布。

  此外,本次出让的多宗地块周边均有多人摇号、甚至千人摇号的火热项目,板块价值已经得到市场充分验证,且出让地块的销售限价与这些摇号项目也基本保持一致,未来热销是大概率事件。

  而位于上城区的两宗地,更是周边处于新房断供状态,二手房销售价格已经高于地块的销售限价,因此新房项目在价格优势明显的前提下,未来或将仍维持一房难求的局面。

  总体来说本次挂牌的7宗地块未来销售预期都较好,但由于已经取消了地价上限,因此房企需要自行理性控制土地成本,平衡拿地与盈利的空间。

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  据不完全统计,本次土拍的参拍情况也较为踊跃,有三宗地块的参拍房企在10家及以上,城东新城地块和拱墅区新天地地块的参拍房企数量更是多达15家、14家,而参拍最少的余杭区高铁新城地块也有6家房企参拍。

  从房企角度来看,绿城、建发和招商参与了全部地块的竞拍,滨江、建杭参拍地块幅数也达到6宗,央国企和本地房企对于补充优质土储的积极性可见一斑,也印证了企业对于杭州优质地块的前景看高一线。

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  平均竞拍30轮以上、整体溢价率19.1%
首场土拍高热与理性并存

  在7宗优质地块的“加持”下,杭州新年的首场土拍展现了超高热度,在目前整体平淡的土地市场中表现颇为亮眼:

  7宗地块平均竞拍轮次达到31轮,其中上城区城东新城地块和拱墅区新天地地块分别竞拍了44轮和38轮,是本次土拍中竞拍轮次最多的地块;

  本次土拍取消了土地限价后,平均溢价率达到19.1%,有6宗地块的溢价率都超过15%,另外1宗地块溢价率也由13.7%。一方面印证了本次供应地块的质量较优,可以猜想的是如果土拍限价仍未放开,本次将产生较多摇号地块;另一方面来看,虽然6宗地块溢价率超过15%,但超出的幅度不高,在有销售限价的情况下,房企保持了相对理性的态度。

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  与前几年杭州整体溢价率和楼板价对比来看,本次杭州土拍的溢价率水平高于2021年平均溢价率1.5个百分点,更是分别高出2022年和2023年的平均溢价率13个百分点和10个百分点。

  本次土拍整体的高热,既有地块本身较为优质的影响,也体现了企业对于杭州市场依然有较高的认可度。

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  销售限价维持稳定
成交地块平均地房比为0.68

  杭州本次出让的7宗地块中有6宗依然存在销售限价,对比周边在售项目或二手房价来看,本次地块的销售限价与周边在售项目均价差别不大,意在保持市场稳定的运行:

  例如拱墅区新天地地块销售限价47000元/平方米(含装修),周边棠前嘉悦府等项目的销售均价显示也在47000-48000元/平方米范围内,萧山科技城两宗地块、余杭区高铁新城地块销售限价也都表现为与周边项目售价持平;

  上城区的两宗宅地周边暂无在售项目,但是对比二手房售价来看,本次地块的销售限价远低于周边的二手房价,存在明显的价格倒挂,可以预见到开盘将热销甚至摇号。   

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  由于本次土拍无地价限制,在多家房企踊跃参拍之下,有销售限价的6宗地块均拍出了高于15%的溢价率,相应地盈利空间遭到一定程度的压缩:6宗地块的平均地价房价比为0.68,土地成本占比例较高,平均房价地价差为12235元/平方米,盈利空间也较为有限。

  例如最热门的城东新城地块,由滨江以24.44%溢价率竞得,平均楼板价36240元/平方米,但地块的销售限价(含装修)为46500元/平方米,毛坯销售限价仅42000元/平方米,鉴于滨江在杭州已经形成规模化经营,控成本能力、运营能力较优,操盘难度并不大。

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“拼硬实力”下民企斩获5宗地
拿地金额占比高达68%

  杭州作为目前为数不多的民企依然活跃在土拍市场的城市,本次土拍的结果也不意外,在本次拿地从“摇号拼运气”重归“拼资金实力”的基础上,民企持续强势拿地,7宗地块中有5宗由民企竞得,民企拿地金额达到76亿元,占比达到68%,西湖房地产、滨江各有2宗地入袋,此外本土民企兴耀、海威也各竞得1宗地块。

  另外杭州另一龙头房企绿城竞得关注度较高的三里亭地块,成交金额19.3亿元,溢价率17.7%;华润&滨江&西站枢纽联合体竞得余杭区西站新城地块,成交金额16.2亿元,溢价率16.65%。

  总体来看,杭州的民企有较强的补仓需求,尤其新年伊始各房企的投资额度较为充足,结合本次土拍的地块质量较优,民企在本次土拍中仍有出色表现。

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  总体来看,杭州年后的首次土拍热度较高:7宗地块均高溢价成交,整体溢价率达到19.1%,而民企依然是杭州土地市场的中坚力量,民企包揽5宗地块且拿地金额占总金额的68%。

  杭州土拍能够保持较高热度,最重要的原因是本次供应土地保持了2023年的供地策略,以较为优质的地块刺激房企拿地的积极性;而另一方面也体现了房企对杭州市场的整体肯定,以及对于优质地块,大部分资金实力能够支撑的房企,都有积极的补仓需求。