导语

  平均竞拍30轮以上、整体溢价率19.1%，杭州首场土拍高热。

  ◎  文 / 谢杨春、吴嘉茗

  2月27日，杭州进行了2024年挂牌地块的首批集中出让，本次杭州诚意满满地拿出了7宗优质宅地，土拍高热的结果也在意料之中。7宗地块的成交总金额为111.6亿元，整体溢价率达到19.1%，其中有6宗地块溢价率超过此前“限地价”15%的上限。

  杭州依旧是民企争夺的主战场，本地房企拿地踊跃，包揽其中5宗地块，西湖房地产、滨江各有2宗地块入袋（滨江其中1宗地以联合体形式竞得），绿城则竞得关注度较高的三里亭地块。

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  7宗地块均有“火爆”潜质
多宗周边均有“网红”项目

  作为2024年以来杭州首次挂牌，本次挂牌地块总量为7宗、供应总建面42.5万平方米，供应体量并不大，但地块的质量上乘，给杭州土拍带来“开门红”：

  从区域分布看，上城区2宗、萧山区2宗、钱塘区、拱墅区以及余杭区各1宗，从市区到相对偏远的区域均有分布。

  此外，本次出让的多宗地块周边均有多人摇号、甚至千人摇号的火热项目，板块价值已经得到市场充分验证，且出让地块的销售限价与这些摇号项目也基本保持一致，未来热销是大概率事件。

  而位于上城区的两宗地，更是周边处于新房断供状态，二手房销售价格已经高于地块的销售限价，因此新房项目在价格优势明显的前提下，未来或将仍维持一房难求的局面。

  总体来说本次挂牌的7宗地块未来销售预期都较好，但由于已经取消了地价上限，因此房企需要自行理性控制土地成本，平衡拿地与盈利的空间。

  据不完全统计，本次土拍的参拍情况也较为踊跃，有三宗地块的参拍房企在10家及以上，城东新城地块和拱墅区新天地地块的参拍房企数量更是多达15家、14家，而参拍最少的余杭区高铁新城地块也有6家房企参拍。

  从房企角度来看，绿城、建发和招商参与了全部地块的竞拍，滨江、建杭参拍地块幅数也达到6宗，央国企和本地房企对于补充优质土储的积极性可见一斑，也印证了企业对于杭州优质地块的前景看高一线。

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  平均竞拍30轮以上、整体溢价率19.1%
首场土拍高热与理性并存

  在7宗优质地块的“加持”下，杭州新年的首场土拍展现了超高热度，在目前整体平淡的土地市场中表现颇为亮眼：

  7宗地块平均竞拍轮次达到31轮，其中上城区城东新城地块和拱墅区新天地地块分别竞拍了44轮和38轮，是本次土拍中竞拍轮次最多的地块；

  本次土拍取消了土地限价后，平均溢价率达到19.1%，有6宗地块的溢价率都超过15%，另外1宗地块溢价率也由13.7%。一方面印证了本次供应地块的质量较优，可以猜想的是如果土拍限价仍未放开，本次将产生较多摇号地块；另一方面来看，虽然6宗地块溢价率超过15%，但超出的幅度不高，在有销售限价的情况下，房企保持了相对理性的态度。

  与前几年杭州整体溢价率和楼板价对比来看，本次杭州土拍的溢价率水平高于2021年平均溢价率1.5个百分点，更是分别高出2022年和2023年的平均溢价率13个百分点和10个百分点。

  本次土拍整体的高热，既有地块本身较为优质的影响，也体现了企业对于杭州市场依然有较高的认可度。

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  销售限价维持稳定
成交地块平均地房比为0.68

  杭州本次出让的7宗地块中有6宗依然存在销售限价，对比周边在售项目或二手房价来看，本次地块的销售限价与周边在售项目均价差别不大，意在保持市场稳定的运行:

  例如拱墅区新天地地块销售限价47000元/平方米（含装修），周边棠前嘉悦府等项目的销售均价显示也在47000-48000元/平方米范围内，萧山科技城两宗地块、余杭区高铁新城地块销售限价也都表现为与周边项目售价持平；

  上城区的两宗宅地周边暂无在售项目，但是对比二手房售价来看，本次地块的销售限价远低于周边的二手房价，存在明显的价格倒挂，可以预见到开盘将热销甚至摇号。   

  由于本次土拍无地价限制，在多家房企踊跃参拍之下，有销售限价的6宗地块均拍出了高于15%的溢价率，相应地盈利空间遭到一定程度的压缩：6宗地块的平均地价房价比为0.68，土地成本占比例较高，平均房价地价差为12235元/平方米，盈利空间也较为有限。

  例如最热门的城东新城地块，由滨江以24.44%溢价率竞得，平均楼板价36240元/平方米，但地块的销售限价（含装修）为46500元/平方米，毛坯销售限价仅42000元/平方米，鉴于滨江在杭州已经形成规模化经营，控成本能力、运营能力较优，操盘难度并不大。

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“拼硬实力”下民企斩获5宗地
拿地金额占比高达68%

  杭州作为目前为数不多的民企依然活跃在土拍市场的城市，本次土拍的结果也不意外，在本次拿地从“摇号拼运气”重归“拼资金实力”的基础上，民企持续强势拿地，7宗地块中有5宗由民企竞得，民企拿地金额达到76亿元，占比达到68%，西湖房地产、滨江各有2宗地入袋，此外本土民企兴耀、海威也各竞得1宗地块。

  另外杭州另一龙头房企绿城竞得关注度较高的三里亭地块，成交金额19.3亿元，溢价率17.7%；华润&滨江&西站枢纽联合体竞得余杭区西站新城地块，成交金额16.2亿元，溢价率16.65%。

  总体来看，杭州的民企有较强的补仓需求，尤其新年伊始各房企的投资额度较为充足，结合本次土拍的地块质量较优，民企在本次土拍中仍有出色表现。

  总体来看，杭州年后的首次土拍热度较高：7宗地块均高溢价成交，整体溢价率达到19.1%，而民企依然是杭州土地市场的中坚力量，民企包揽5宗地块且拿地金额占总金额的68%。

  杭州土拍能够保持较高热度，最重要的原因是本次供应土地保持了2023年的供地策略，以较为优质的地块刺激房企拿地的积极性；而另一方面也体现了房企对杭州市场的整体肯定，以及对于优质地块，大部分资金实力能够支撑的房企，都有积极的补仓需求。