导语

  市场热度持续分化，央国企和城投依旧是拿地主力。

  ◎  文 / 马千里、邱娟

  10月，土地市场供地节奏不及上年同期。截止10月27日，全国300城10月经营性土地成交规模7370万平方米，较上月同期周期性上升，较上年同期明显下降。热度方面，至截稿时10月平均溢价率3.8%，较上月全月下降0.3个百分点。本月各地土拍热度延续分化，仅杭州、扬州等地单月平均溢价率突破10%，更多的城市还是以低溢价成交为主，北京、上海、西安、长沙等城市本月绝大多数地块仍是底价成交。

  核心要点

  · 供求：本月土地供应量为1.3亿平方米，环比9月同期上升35%，同比下降30%。新增供应经营性用地平均容积率为1.93，连续三个月低于2.0。成交7370万平方米，环比上升14%，同比下降32%。

  · 热度：平均溢价率3.8%，较上月全月下降0.3个百分点。成交总价居于前列的上海、宁波平均溢价率均不及1%。土地流拍率11%，环比减少1个百分点，延续低位运行。

  · 分布：各能级城市表现各异，一、三线同环比量跌价涨，二线同环比量价齐降。具体来看，一线成交金额298亿元，环比下降35%，同比大降72%，由于本月北京、上海均有高价地块成交，带动成交均价一定程度上升，环比增加37%，增至25756元/平方米。

  后市展望

  市场热度持续分化
央国企和城投依旧是拿地主力

  10月，土地市场供地节奏不及去年同期。截止10月27日，全国300城10月经营性土地成交规模仅7370万平方米，较上年同期明显下降。热度方面，至截稿时10月平均溢价率3.8%，较上月全月下降0.3个百分点。本月各地土拍热度延续分化，仅杭州、扬州等地单月平均溢价率突破10%，更多的城市还是以低溢价成交为主，北京、上海、西安、长沙等城市本月绝大多数地块仍是底价成交。

  值得注意的是，日前刚刚结束的上海集中土拍一改前两批次高溢价成交的局面，土拍市场变得十分清冷。挂牌的4宗地有3宗底价成交、1宗低溢价成交，整体溢价率仅有0.5%，刷新了2023年以来月度溢价率新低。究其原因，很大程度上还是与新房去化趋缓有关，尽管在需求侧调控放松后，上海市场有一定的积极效果，但是利好更多地集中在市区，一方面中心城区优质项目出现“日光盘”，另一方面郊区项目去化缓慢，部分项目开盘去化率甚至在个位数。因此当地块质量下滑，尤其是非热点区域地块挂牌时，房企竞拍积极性明显下降，最终大概率底价成交。基于拿地企业视角，在资金相对紧张的当下，即便是在上海，拿地的主力依然是央国企和城投，民企竞拍积极性仍相对较低，其余城市更是如此。

  01

  供求：供地规模维持年内高位
成交建面环比正增

  土地供应方面，截止2024年10月27日，本月土地供应量为12528万平方米，环比9月同期上升35%，同比下降30%。在中央“严控增量”、地方优化供地节奏的指引之下，本月低密地块供应占比维持高位，新增供应经营性用地平均容积率为1.93，连续三个月低于2.0。

  至截稿时，一线四城均有新增土地挂牌，其中关注度最高的当属北京朝阳区酒仙桥组合地块，地块出让底价高达153亿元，由3个项目组合而成，合计总建面39.4万平方米，三个项目围绕轨交站点，分别位于酒仙桥、小红门和十八里店三个板块，据北京自然资源局介绍，期望在补齐街区公共服务设施短板的同时，助力轨道微中心建设，加强区域职住平衡，进而推动北京城市总体规划深入实施和探索。2024年年中北京曾有1宗类似地块出让，涉及酒仙桥、前苇沟、电子城三个板块，最终由中建智地、江苏绿建、朝阳城联合体以112亿底价竞得。二线城市方面，本月长沙、福州、贵阳、西安、成都、南京、合肥、重庆等8市新增出让地块建面均超过100万平方米。从个体地块来看，出让底价最高的前6幅地块均在月末挂牌，其中厦门湖里东渡片区宅地，出让底价22亿元，容积率2.5，起拍楼面地价约3.7万元/平方米，地块周边大型商超、游乐场、公园等配套资源丰富，且周边没有新房在售项目，项目发展前景较佳。杭州钱江世纪城宅地出让底价29.5亿元，该地块由商办用地更改土地性质而来，容积率由6.0降至2.7，规划建面8.2万平方米，限高80米，起拍楼板价约3.6万元/平方米，创所属板块新高。地块处于滨江区政府附近，北望钱塘江，板块发展成熟，周边同类二手房挂牌价可达8万元/平方米左右，该地块执行杭州不限房价新政，获得了较高的市场关注度。

  10月份土地供应量继续环比提升，并且在地方政策扶持之下，地块的发展前景也在进一步向好。不过结合月内中央部委和地方政府关于从严控制供地规模的表述来看，鉴于大多数城市新房消化周期的高企，面对高规模的待开发和在开发土地规模，预计四季度供地规模的环比增长，仍然会控制在周期性高位的范围之内，且供地质量还会进一步优化，各地“以需定供”的趋势也会更为明显。

  土地成交方面，截止10月27日，全国300城经营性土地成交7370万平方米，环比上升14%，同比下降32%。一二线城市中，至截稿时西安、长沙、宁波成交建面突破100万平方米，其余城市均在100万平方米以下，共有上海、宁波成交金额突破100亿元，宁波的两宗高总价宅地均由宁波城投竞得，合计成交总价81亿。受高能级城市地块成交占比下降影响，本月平均楼板价下降至2928元/平方米，环比减少7%。

  02

  热度：溢价率连续4个月大体持平
流拍率延续低位

  市场热度方面，至截稿时10月平均溢价率3.8%，较上月全月下降0.3个百分点。本月各地土拍表现依旧分化，杭州、扬州、义乌等城市单月平均溢价率突破10%，典型如杭州江湾新城地块，地块容积率2.5，经77轮竞价由绿城以28%溢价率竞得，成交总价34亿元，楼板价5万元/平方米，新房限价6.75万元/平方米。

  而成交总价居于前列的上海、宁波平均溢价率均不及1%，本月宁波宁海县1宗小体量宅地热度颇高，地块容积率仅为1.25，经过154轮竞价，由得力地产以77%的溢价率竞得，成交楼板价约1万元/平方米，但整体来看，大多数高总价地块仍是底价成交。而上海更是再度触及2023年以来的平均溢价率低位，本月土拍平均溢价率仅0.5%，主要由于出让地块多位于中环以外，仅杨浦区一宗宅地溢价成交，不过由于周边竞品项目较多，最终溢价率仅2.3%。结合月内国新办相关表态来看，在“四取消、四降低、两增加”的全面支持下，随着需求端信心的边际好转，再加之平均供地质量的提升，四季度典型城市平均溢价率有望企稳上涨。

  10月土地流拍率11%，环比减少1个百分点，延续低位运行。随着地方对于供地指标管控的趋紧，再加之岁末重点项目供应占比的增加，预计土地流拍率将维持低位。本月北京、广州、西安、郑州均出现了宅地流拍或撤牌，本月北京出现了罕见的高总价宅地撤牌，新宫村旧改地块起拍价52亿元，原计划于本月成交，经撤牌后于10月下旬再度挂牌，地块规模有所缩水，容积率也由2.4降低至2.0，出让底价下降至24.3亿元。

  03

  重点地块：两榜一线城市占七成
沪、深分别夺得单价、总价榜榜首

  10月，一线城市京、沪、深三城仅有涉宅地成交，因此两榜被一线城市“霸榜”，占比超七成。上海和深圳分别夺得单价榜和总价榜榜首。总价榜榜首来着深圳宝安区，地块建筑面积289854平方米，挂牌起始价66.65亿元。值得一提是，该地块在竞拍时，提出了新的要求：本公告出让宗地内的普通商品住房需全部实行现房销售。最终该地被深圳地铁底价竞得，楼板价22994元/平方米。总价榜第二地块来自上海宝山区，被华润46.1亿元底价竞得。

  单价榜方面，榜首地块来自上海杨浦区东外滩板块，被中海32.1亿元低溢价竞得，楼板价69158元/平方米。榜二地块来自北京丰台区，被金茂以40.13亿元底价竞得，楼板价为55787元/平方米。单榜三地块来自杭州上城区，经过77轮报价，由绿城以总价34.22亿元竞得，楼面价50717元/平方米，溢价率达28.55%，地块成交楼面价超过了杭州此前的宅地单价纪录，即2016年凤起潮鸣项目的拿地价45368元/平方米。