[易居研究院]中国百城住宅库存报告

  核心观点：

  百城库存：库存数据虽然小跌，但去化周期出现陡然攀升的态势。从当前库存数据的表现看，各地房管部门暂停预售证审批，导致库存数据出现环比小跌。但由于2月份交易行情非常冷清，所以导致存销比数据陡然攀升。

  趋势判断：3月份各地交易陆续回暖，库存压力有望得到进一步释放。从目前各地售楼处的交易情况看，交易逐渐活跃，虽弱于去年同期水平，但至少开始走出今年2月份的低谷期。随着房屋交易市场的回暖，库存压力有望积极释放。

  一、库存

  1、100城库存：环比略有下滑

  本报告定义，住宅库存为取得预售许可证但没有出售的住宅项目，包括期房和现房。2月底，全国100个城市新建商品住宅库存总量为47213万平方米，环比减少0.6%，同比增长4.1%。总体上看，2月份房屋预售证审批和发放工作停滞，各大城市新批项目不多，客观上会限制新增供应数据，最终使得库存数据出现环比下跌。但从同比数据看，库存依然表现为正增长的走势。

  2、供求关系：出现断崖式下跌

  2月份，100个城市新建商品住宅供应量为399万平方米，而成交量为691万平方米。楼市呈现“供小于求”的态势，这使得库存数据环比会出现小跌。同时，观察历史数据，供求两端均呈现断崖式下跌的状态，市场非常冷清。当然随着3月份预售审批节奏的加快、售楼处的陆续开放，供求两端数据有望出现回暖。

  3、城市结构：二线城市库存增长最明显

  截至2月底，一、二、三四线100个城市新建商品住宅库存总量分别为2837、24110和20265万平方米，环比增速分别为-0.8%、-0.5%和-0.7%，同比增速分别为0.3%、6.3%和2.1%。总体上看，对比去年同期水平，一线城市总体上持平，三四线城市略有增加，而二线城市库存增加最为明显。

  4、城市排行：3个地级市库存增长较为明显

  截至2月底，100个城市中，有54个城市库存出现了同比正增长现象。有3个地级市库存拉升的态势较为明显，包括日照、金华和惠州，进一步说明今年部分三四线城市仍有较大的库存压力。同时，100个城市中，有46个城市的库存出现了同比下降态势，其中中山的同比下降最为明显，这和粤港澳大湾区建设下购房需求积极释放等有关。

  二、存销比

  1、100城存销比：当前陡然攀升

  本报告定义：库存去化周期即存销比=月末新建商品住宅库存面积/最近六个月新建商品住宅成交面积平均值。2月份，100个城市新建商品住宅存销比即库存去化周期为11.7个月，这也意味着市场消化完这些库存需要11.7个月。观察当前存销比数据，出现了明显攀升或陡然攀升的走势，这和2月份各地市场交易冷清有关，部分城市甚至是零成交。库存去化周期变大在所难免，随着3月份房屋交易市场的逐渐回暖，存销比数据上升势头也会受到遏制。

  自然资源部对商品住房库存消化周期、供地规则有明确的区间划分，即“库存五分法”概念。其中，消化周期在36个月以上的，应停止供地；36-18个月的，要适当减少供地；18-12个月的，维持供地持平水平；12-6个月的，要增加供地；6个月以下的，要显著增加并加快供地。基于该划分，当前全国100城库存去化周期位于12-6个月的区间，属于“增加供地”的范畴。

  2、城市结构：一线城市去化周期最长

  2月份，一、二、三四线100个城市新建商品住宅存销比分别为13.8、11.0和12.5个月。观察三类城市的存销比，总体上都呈现上升的态势，进一步说明三类城市的库存压力是有所增加的。而从横向对比看，一线城市的存销比数据相对偏大。

  3、城市排行：4个城市超过36个月水平

  从城市排行可以看出，2月份，包括芜湖、大厂、香河和厦门等存销比数据相对偏大，超过了36个月的水平。当然由于2月份各地住宅交易数据波动很大，存销比数据也容易出现异动。但客观上说，考虑到新冠肺炎所带来的冲击，后续各地应该积极把去库存作为稳定楼市的一项重要工作。

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