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易居月报 之
【40城新建商品住宅成交】
核心 · 观点
10月40城新房成交面积环比小幅下降3%，金九银十楼市成交平淡。10月，易居研究院监测的40个典型城市新建商品住宅成交面积环比小幅下降3%，同比增长12%。9月和10月，40城成交面积连续小幅环比下降，说明下半年以来的多地调控收紧起到了明显的作用，使得原本销售旺季的9月和10月成交量出现了下降。
今年中西部二线城市新房成交整体表现较差。从今年1-10月的新房成交面积来看，南昌的同比降幅超过30%，西安、武汉和重庆的同比降幅都超过20%，长沙和郑州的同比降幅也超过10%，这六个中西部城市的楼市是今年二线城市中表现较低迷的。
10月40城成交环比小幅下降3%，
金九银十楼市成交平淡
2020年10月，易居研究院监测的40个典型城市新建商品住宅成交面积环比小幅下降3%，同比增长12%。9月和10月，40城成交面积连续小幅环比下降，说明下半年以来的多地调控收紧起到了明显的作用，使得原本销售旺季的9月和10月成交量出现了下降。
由于单月数据可能存在异动现象，这里结合近6月移动平均数据来进行分析，10月的移动平均同比增速为10%，增速小幅提高。该曲线在2015年9月达到本轮周期的最高点之后，便开始震荡下行至2017年10月左右达到本轮低点。2017年11月之后，该曲线开始上行，2018年12月开始震荡下行。
受年初疫情影响，今年一季度曲线下行幅度有所扩大，二季度商品房销售逐渐恢复正常，曲线于5月份开始震荡上行。该指标近几个月持续上行，并于9月由降转增，主要是从9月开始，近6个月的移动平均数据（4月-9月）已经没有了疫情的影响。随着多地调控的收紧，预计四季度楼市不太会出现二季度的火热行情，40城成交同比大概率会在目前位置附近小幅震荡。
2020年1-10月40城成交面积同比下降4%，
降幅持续收窄
2020年1-10月，40城成交面积同比下降4%，3月以来降幅持续收窄。
从本轮行情的历史走势来看，2017年2月，40城年初累计成交面积同比增速进入负区间，之后降幅不断扩大，年底在-22%处企稳。这说明2017年市场出现了降温，主要由于多地先后出台或升级了“分类调控，因城施策”的楼市调控政策，并且以个人房贷利率上浮为代表的信贷政策趋紧也有效地打击了投资投机需求。
2018年，40城累计成交面积同比增速曲线出现了反弹，这主要是因为三四线城市尤其是未调控或弱调控的三四线城市成交面积增长较多。
2019年1月，40城累计成交面积同比增速曲线大幅跳水，2月持平，3月上行，此后一直在0轴附近小幅震荡。
2020年1月，受春节与去年错位影响，成交面积同比下降近两成。2月受新冠肺炎疫情影响，全国大部分城市售楼处关闭，销售受到极大影响，40城累计成交面积同比增速曲线大幅跳水。3月份以来随着销售逐步恢复正常，40城累计成交面积同比降幅已连续8个月收窄，但收窄的幅度已经明显放缓。
对比国家统计局公布的全国住宅成交累计同比数据来看，两条曲线走势大致相近，40城曲线波动更大。这主要由于板块轮动效应，一二线典型城市对宏观政策更为敏感预计2020年1-10月全国新建商品住宅成交面积同比降幅将继续小幅收窄。
分城市来看，2020年1-10月，一线城市累计同比增长9%，二线城市累计同比下降7%；三四线城市累计同比下降1%。
从分地区的年初累计成交面积同比增速历史走势来看，一线城市在经历2017年和2018年的楼市低迷期后，2019年1月年初累计成交面积同比开始转为正增长，上半年增速逐渐提高，下半年则逐渐回落。受春节因素和疫情影响，2020年前两月一线城市累计同比曲线大幅跳水，3月继续小幅下行,4月以来降幅持续收窄，并于9月由降转增。1-10月，一线城市是唯一成交正增长的，主要是经过连续两三年的调整，上海的新房市场今年成交较好，深圳楼市则从年初以来就很热，下半年调控升级后虽有所降温，但1-10月累计成交仍同比增长两成。
二线城市累计同比曲线在2016年10月出现下行，2017年进入负区间，2018年上半年降幅有所收窄，下半年重回正增长，2019年前两个月同比大幅下降，3月后同比降幅收窄，下半年重新进入正增长。受春节因素和疫情影响，2020年前两月二线城市累计同比曲线大幅跳水，3月以来降幅持续收窄。今年1-10月，二线城市是三类城市中成交量同比降幅最大的，主要是南昌、西安、武汉、重庆、长沙等中西部二线城市楼市比较低迷，同比降幅较大。
三四线城市累计同比曲线在2016年11月出现下行，2017年进入负区间，2018年重回正区间，且同比增速逐渐扩大，2019年前两个月同比大幅下降，3月以来同比降幅有所收窄。受春节因素和疫情影响，2020年三四线城市累计同比曲线大幅跳水,3月以来降幅持续收窄。
40城1-10月新房成交量同比增速排名：
厦门增速最高，珠海降幅最大
具体城市来看，2020年1-10月，40城中厦门、韶关、东莞、杭州、宁波等19个城市新建商品住宅成交量同比增长，数量比9月多1个，占到了40城中的近一半。其中厦门增速最高，厦门楼市经过连续2017年以来连续两三年的调整，今年疫情后在学区房、豪宅等的带动下，楼市开始升温，整体成交相比去年同期涨幅较大。韶关主要是去年楼市表现较差，成交量基数低，导致今年的增速较高。东莞、杭州、宁波这三个城市上半年的楼市表现火热，7月份以来均出台了调控升级政策，9月以来成交量均已有所下降，但今年以来成交量相比去年仍有较明显的增长。
1-10月新房成交量同比降幅最大的5个城市分别是珠海、南昌、西安、武汉和泉州。珠海2018年末和2019年上半年放松了对部分区域的限购，2019年上半年新房成交量同比大幅增长一倍多，去年同期基数太高，导致今年的成交量降幅最大。南昌9月和10月的新房成交量环比虽小幅增长，但相比去年同期，成交面积仍下降20%以上，楼市表现比较低迷。西安楼市前两年表现比较火热，去年年中调控升级以来，楼市开始降温，今年成交量降幅较大。
其他主要城市1-10月的新房成交量来看，一线城市中深圳、上海和广州分别同比增长22%、18%和12%，北京则同比下降10%。二线主要城市中，合肥和成都的同比增速较高，重庆、长沙、郑州等中西部城市降幅较大。
预计今年最后两个月更多房企将加入促销行列，
以价换量促回款
2020年10月，40城新建商品住宅成交面积环比小幅下降3%，同比增长12%。1-10月，40城新建商品住宅成交面积同比下降4%，同比降幅持续收窄。今年以来，长三角和大湾区的城市楼市整体表现较好，中西部城市则整体表现较差，其他大部分城市的新房成交还是比较平稳的。全国楼市并未出现大范围过热或者过冷等迹象，基本上实现了平稳健康发展的目标。
从政策面来看， 8月26日，住建部召集了沈阳、长春、成都、银川、唐山、常州等六个城市政府及所在省（自治区）住房和城乡建设厅负责人召开房地产工作会商会，这几个城市多为今年来房价涨幅靠前的城市。9月，这6城均升级了调控政策。而且，进入下半年以来，全国已有常州、沈阳、无锡、唐山等多城对房贷政策也进行了收紧。下半年从调控到金融政策都在收紧，这说明中央“房住不炒”的底线不可触碰。
克而瑞地产研究中心报告显示，前三季度有近3成房企目标完成率不足65%，占比达到近三年来同期最高，房企的销售压力仍然很大。9月初，恒大就率先开启了“全国楼盘7折优惠”的大促销，打响了楼市促销的第一枪，此后碧桂园、绿地、万科等房企也开始了不同程度的促销活动。近日，碧桂园、保利、融创等多家知名房企都加入了天猫“双11”网上促销卖房。预计在“三条红线”的资金压力下，今年最后两个月将会有更多房企加入促销行列，以价换量促进资金回笼。
■ 附注
40个典型城市分别为：
4个一线城市：北京、上海、广州、深圳。
18个二线城市：苏州、福州、南京、青岛、杭州、长春、郑州、南宁、成都、南昌、武汉、长沙、重庆、西安、兰州、厦门、合肥、宁波；
18个三四线城市：扬州、东莞、温州、岳阳、无锡、洛阳、泉州、淮安、金华、佛山、肇庆、惠州、烟台、舟山、韶关、珠海、中山、徐州。
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