[易居研究院]2020年10月40城土地市场报告

2020-11-03 09:36:39

  一、40城整体:成交量微增,地价、出让金、溢价率下降

  1、土地成交建筑面积:10月成交建筑面积环比增长1%

  2020年10月,40个典型城市土地成交建筑面积5473万平方米,环比增长1%;同比增长35%。10月成交量相比9月略有增长,接近年底,通常房企有一定的补库存需求,使得土地成交量在最后两个月,特别是12月份有较明显增长。但就今年来说,在“345”新政的影响下,房企明显补库存的可能不大。

  2020年1-10月,40个典型城市年初累计土地成交建筑面积47889平方米,同比增长10%。

  2、土地出让金收入:土地出让金连续4个月下降

  10月,40个典型城市土地出让金收入为2412亿元,环比下降11%,同比增长46%,已经连续4个月下降。

  2020年1-10月,40个典型城市土地出让金累计收入26752亿元,同比增长21%。

  分城市来看,2020年1-10月,40城土地出让金排名前5的城市分别为上海、杭州、广州、北京和宁波,其土地出让金总额分别为2344、2227、1862、1654和1530亿元。排名靠前的城市中,除一线城市外,主要为浙江和江苏的核心城市,以及部分中部省会城市。

  3、土地出让均价:环比下跌2.5%,同比上涨11%

  10月,40个典型城市移动平均土地成交均价为5665元/平方米,环比下跌2.5%,同比上涨11%,预计未来几个月地价仍有调整空间。

  4、土地成交溢价率:16.3%,有所下降

  10月,40个典型城市土地成交溢价率为16.3%,与9月相比下降0.6个百分点。2020年1月以来,土地溢价率维持在2018年底的历史低位水平,但处于逐步抬升的趋势中,目前溢价率有筑顶的迹象,在政策收紧下,预计未来几个月或将有所下降。

  分城市来看,10月,40城中土地成交溢价率排名前5的城市分别为兰州、西安、金华、深圳和东莞,土地成交溢价率分别为77%、47%、42%、37%和36%。10月,溢价率为0的城市为7城,与9月持平。相比9月,10月溢价率小于5%的城市明显增多,可以看出整体的降温趋势。

  二、城市分类:二线城市地价或开始下跌

  1、一线城市:地价微涨,成交量下降

  10月,一线城市土地成交建筑面积为339万平方米,环比下降23%,同比增长33%。1-10月,累计成交建筑面积为4153万平方米,同比增长42%。相比2019年,2020年一线城市市场复苏比较明显。10月,6个月移动平均成交价为15215元/平方米,环比上涨1.4%,同比上涨5.4%。

  2、二线城市:量升价跌

  10月,二线城市土地成交建筑面积为3609万平方米,环比增长9%,同比增长28%。1-10月,土地成交建筑面积为33321万平方米,同比增长2.6%,涨幅略有扩大。10月,6个月移动平均成交价为5287元/平方米,环比下跌2.5%,同比上涨9%,10月成交价已经开始从高位回落,预计政策收紧下,未来几个月地价将继续下跌。

  3、三线城市:成交价微跌,成交量小幅下降

  10月,三线城市土地成交建筑面积为1525万平方米,环比下降8%,同比增长58%。1-10月,土地成交建筑面积为10415万平方米,同比增长29%。6个月移动平均成交价为3444元/平方米,环比下跌0.7%,同比上涨27%。

  三、结论和趋势:未来几个月地市将稳中有降

  9、10月,多个热点城市出台了调控或进一步加强管理的新规;十九届五中全会提及继续推进城镇化和区域发展,而并未明确提及房地产市场发展。8月份40城土地市场已经出现短期拐点,9、10月份继续小幅降温,政策不会放松,预计未来几个月仍将稳中有降。

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