[易居研究院]100城住宅库存报告

2020-11-19 11:17:03

  核心观点:

  百城库存:虽然全国百城库存去化周期位于低位,但从住宅成交的月度走势看,已经出现了连续4个月的下滑,这说明去库存的动力是在减弱的。对于此类情况,要求各地注意库存的压力和风险,从供应和需求两端优化去库存的环境。

  趋势判断:包括包头、漳州和哈尔滨等城市的去库存周期略偏高,但此类城市近期也在积极优化去库存的环境。类似地方政府的动作是值得肯定的,在坚持房住不炒的大前提下,因城施策,有助于缓解库存矛盾,促进房企销售业绩的增长。

  一、库存

  1、100城库存:连续23个月同比正增长

  截至10月底,全国100个城市新建商品住宅库存总量为50233万平方米,环比减少1.0%,同比增长8.1%。当前库存规模已保持连续23个月同比正增长。在今年“金九银十”成色偏弱的情况下,类似库存走势自然带来一定的压力。换句话说,四季度要关注库存压力增大的风险。

100城新建商品住宅库存面积

  2、供求关系:住宅成交出现连续4个月下滑的现象

  10月份,100个城市新建商品住宅供应量为4647万平方米,而成交量为5153万平方米,呈现了“供小于求”的态势。此前四个月全国百城均呈现出“供大于求”的态势,而10月份推盘节奏放缓,各地重点消化9月份的新增供应量,其客观上限制了库存的过快增长。

  当前需要关注去库存的动力或动能问题。数据显示,全国百城新建商品住宅成交面积已连续4个月出现了环比下降的现象,环比跌幅分别为2.2%、2.0%、2.1%和1.4%。这说明此前一波交易高峰或是暂时的,后续要防范成交数据继续下跌所带来的风险。若是市场交易继续走弱,客观上会影响去库存的工作。

100城新建商品住宅月度供求关系

  3、城市结构:一二线库存同比增速相对高

  截至10月底,100个城市中一、二、三四线的新建商品住宅库存总量分别为3043、26376和20814万平方米,同比增速分别为12.7%、12.6%和2.4%。从同比增速数据看,三类城市同比增速都呈现扩大态势,其中一二线城市同比增速相对高。和百城的分析类似,后续要密切关注市场交易行情,以防范各地库存压力增大的风险。

一、二、三四线城市新建商品住宅库存面积

  4、城市排行:64城库存面积超去年同期

  截至10月底,100个城市中,有64个城市库存出现了库存同比正增长现象。总体上看,库存同比上升的城市数量较多,说明库存规模超过了去年同期水平。库存上升有不同的逻辑,其和推盘节奏、交易行情等有关。不过近期要重点关注交易行情偏冷的城市,包括日照、郑州、青岛、昆明等城市都属于交易偏冷的城市,相应的库存增速也略偏高。

100城新建商品住宅库存面积同比增速排序

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