[易居研究院]1月14城二手房市场报告

  易居房地产研究院2月2日发布《易居快报之14城二手房市场报告》。该报告核心观点如下，二手房市场降温，成交量环比下降16.9%。1月，易居研究院监测的14个城市二手房成交量约为7.6万套，环比下降16.9%。一方面是大连、北京等城市受疫情影响，另一方面是部分地方政府出台管控政策。此外，去年1月成交量数据受疫情及春节等因素影响，因此本月同比数据不具有参考性。

  预计14城二手房价格指数同比涨幅轻微扩大。近期来看，成交套数同比增速在去年2-8月降幅不断收窄,9月和10月同比增速持平，11月和12月成交套数同比降幅轻微收窄。4-10月二手房价格指数同比涨幅曲线呈小幅扩大的态势,11月和12月同比涨幅持平。预计短期内二手房价格指数同比涨幅将会轻微扩大。

  易居研究院助理研究员赵亦琪表示，近期来看，成交套数同比增速在今年2-8月降幅不断收窄,9月和10月同比增速持平，11月和12月成交套数同比降幅轻微收窄。4-10月二手房价格指数同比涨幅曲线呈小幅扩大的态势,11月和12月同比涨幅持平。预计短期内二手房价格指数同比涨幅将会轻微扩大。

  该报告主要有以下内容：

  2021年1月成交量环比下降16.9%

  2021年1月，易居研究院监测的14个城市二手房成交量约为7.6万套，环比下降16.9%。今年1月14城二手房成交量较去年12月有所下降，一方面是大连、北京等城市受疫情影响，另一方面是部分地方政府出台管控政策。此外，因受去年1月疫情及春节等因素影响，本月同比数据不具有参考性。

  杭州成交量能较强,成都成交量能较弱

  房产成交量，是衡量楼市温度的重要指标，而且一般领先于房价变化。二手房成交量的活跃度，可以用多个指标衡量。比如，月度环比增速反映超短期变化，月度同比增速反映短期变化，年初累计同比增速可以减少类似春节等季度性异动，拿当前月度成交量与过去几年月均成交量相比可以反映中长期来看的活跃度。

  为了更全面、更系统的反映二手房成交量的活跃度，我们创造了一个专用指标：二手房成交量能度。其由4个分指标构成，并赋予不同的权重。

  二手房成交量能度=月度环比增速×20% + 月度同比增速×20% + 年初累计同比增速20% + 近6个月月均成交量较2012年来月均成交量的偏离度×40%

  从14城1月份的二手房成交量能度的排行可以看出，杭州量能度最强，量能度为69%；而最弱的城市是成都，量能度为-45%。从具体城市来看，在监测的14城中，1月，苏州、深圳、杭州和厦门二手房成交量出现了环比增长。苏州去年12月户籍政策放松，今年1月份成交量出现环比增长；深圳虽出台调控政策，但二手房市场热度仍在。除此之外，其他城市的成交量环比均有不同程度的下降。其中大连受疫情影响降幅最明显，北京同样受到疫情影响，环比降幅29.3%。

  1月无锡二手房成交量为4164套，环比下降20.9%。无锡作为东部三线城市，在2019年初成交量显著增长，于年中达到阶段性最高值后市场开始降温。2020年4月成交量增长明显，此后几个月一直保持高位，并于8月以月售7940套达到2018年以来的最高值。但无锡市人民政府在8月30日发布《市政府办公室关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，此政策完善了商品住房限购政策，遏制了投机炒房现象，数据显示，9月以来二手房成交量明显降低，12月虽有轻微增长，但今年1月成交量有所下降。

  1月厦门二手房成交量为4542套，环比增长1.7%。自2019年10月以来厦门二手房市场出现温和复苏，2020年初受疫情影响成交量下降明显，但随着经济的恢复，成交量继续波动增长，并于8月达到阶段性最高值。此后二手房成交量逐渐下降，在10月出现反弹，今年1月成交量达到4542套。

  预计14城二手房价格指数同比涨幅轻微扩大

  国家统计局公布的二手住宅价格指数包含本报告的12个典型城市（除苏州、佛山和东莞以外），对这12个城市的价格指数取算数平均值后算出12城二手房价格指数，与14城二手房成交量同比增速进行对比。这里取近6月移动平均数据，来平滑单月数据异动带来的干扰。

  观察历史上这两条曲线的走势，可以看出，成交量曲线先于价格曲线调 整。比如说在本轮周期中，2016年第二季度二手房成交量曲线就开始呈现下 行态势，随后增幅开始收窄，进而下降。受成交量曲线的影响，成交价格曲线也有表现，二手房价格在2016年第四季度就呈现了降温的态势。

  近期来看，成交套数同比增速在今年2-8月降幅不断收窄,9月和10月同比增速持平，11月和12月成交套数同比降幅轻微收窄。4-10月二手房价格指数同比涨幅曲线呈小幅扩大的态势,11月和12月同比涨幅持平。预计短期内二手房价格指数同比涨幅将会轻微扩大。

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