一
2020年市值总量排行分析
市值是上市公司价值的集中体现，也是上市公司价值实现的最公允指标。特别是年终市值将影响到许多企业资产负债和利润状况，年终也是行业和社会普遍关注的时间节点，年终市值的节点分析尤为重要。因此，本报告将292家纳入研究样本的房地产上市公司的年终时点市值进行排序，并在市值分段分析的基础上，着重分析开发企业和物业管理企业前十位的状况。
1. 市值总量总体分布
按资本市场对市值关注情况，将中国房地产上市公司市值分为3亿（有退市风险）、30亿（低市值）、50亿、100亿、500亿和1000亿几个标准进行统计分析。其中市值千亿以上的仅有11家，并以开发企业为主，占9家。50亿-500亿市值规模是房地产上市公司市值主要集中段，30亿以下是“重风险区”，特别是开发企业30亿元以下有52家，占24%。更有5家开发企业的市值小于3亿元。
2. 开发企业市值已进入千亿时代，其市值与综合实力呈强相关
房地产开发类上市公司的市值分布相对均衡，TOP10中前9家公司市值都超过千亿元。其中前三位分别是万科、龙湖和碧桂园，万科超过3千亿，龙湖和碧桂园都在2千亿左右。
开发企业的市值与综合实力呈现强相关。其市值排名前十的开发企业，综合实力基本都在前十。综合实力体现在市值中，但并不是完全一一对应，如中国恒大综合实力排第2名，而市值排第6名。龙湖综合实力第7，但市值排第2。
3. 物业类上市公司市值初具规模，头部公司市值尤为醒目
从总量上看，物业类上市公司市值总量与开发类上市公司还有差距，在TOP10中市值超过千亿元的仅有碧桂园服务，另有恒大物业和华润万象生活超过500亿，其他7家在500亿以下。
相当一部分物业管理上市公司脱胎于房地产开发公司，市值排名前十的物业类上市公司都有关联的开发企业，物业管理上市公司由于市值增长快，市值开始接近甚至超过关联开发公司。从2020年底的市值情况看，碧桂园、恒大、华润、融创、保利5家开发类上市公司与关联的物业类上市公司市值同时进入前十名。此外，雅生活服务和绿城服务两家市值都超过了关联开发公司。
二
2020年市值增长排行分析
2020年整体市值增长呈极弱趋势，其增长量主要由新上市公司带来的市值增量形成，剔除新上市公司带来的市值增长，市值总体呈实质性下降，并降多增少的态势。在此，分别对2019年底前上市的263家公司在2020年的市值增长绝对量和相对量进行排序。
1. 市值增长总体分布
从增长量看，2020年市值变化在100亿以内的占多数，其中市值下降在100亿以内的公司占比最多，达61.3%，而增长在100亿以内的占21.9%。
从增长率看，市值正增长公司中，增长率主要集中在50%以内，增长10%以内的17家，占5.8%。增长10%-50%的36家，占12.3%。市值负增长的公司中，增长率集中在-50%以内，其中增长-10%到0的55家，占18.8%，增长-30%到-10%的85家，占29.1%，增长-50%到-30%的43家，占 14.7%。
2. 开发类公司市值总体下降，部分公司增长率较高
2020年开发类上市公司的市值增量不多，TOP10平均增长为92亿元，增量上百亿的仅“龙湖集团”和“合生创展集团”两家，市值分别增加359亿元和207亿元。增量在50亿-100亿之间的也仅有两家，分别是*ST基础增加89亿，绿城中国增加52亿。
2020年中国房地产上市公司市值下降超过10亿的共有104家，其中，市值下降超过50亿元的达39家，全部为开发类房地产上市公司。
这种开发类上市公司市值总体呈扎堆下降的情况，由此出现的市值下降之谜，即好业绩为什么不能带来好市值的现象需要深入研究。
2020年，虽然房地产开发类公司市值平均增长率为-12.3%，仍有部分企业强势增长，增长率排名前10家的市值平均增长率为66%。
3. 物业管理类公司市值增量较大，部分公司市值增长超利润增长
2020年物业管理类上市公司市值增量总体放大，27家企业中16家公司市值增加，共1184亿元，11家公司市值下降，共106亿元。
市值增加最大的三家公司分别是“碧桂园服务”、“永升生活服务”、“宝龙商业”，市值增量分别为657亿元、167 亿元和82亿元。市值增量前10的公司市值增量都在10亿以上。
2020年物业管理类上市公司市值平均增长34.5%，部分企业市值增长率较大，如排名第一的“永升生活服务”市值增长超过2倍，达229%。排名第二到第四的三家企业，“银城生活服务”、“宝龙商业”和“碧桂园服务”市值也都实现翻番，增长分别为179%、155%和103%。
2020年受疫情的影响，物业管理未来服务业态的升级给予投资人很大的想象空间，所以市值经历了历史上最大的增长，增长率前三名也是全部房地产公司中增长最高的，且市值增长率都大于利润增长率。
三
2020年市值管理水平分析
依据2019年底前上市的房地产公司各项评价指标在2020年的变化情况，进行市值管理水平评价。剔除当年新上市的企业和ST公司，最终纳入评价样本共252家，其中开发公司199家，物业类上市公司27家，服务类26家。
关于上市公司市值管理水平的评价，先依据RMVM指标体系（详见说明），对每家公司进行评分，再按最终得分距差，从高到低划分为ABCDE五个等级水平，其中A级为优秀。2020年本报告公布管理水平的分级情况，并对选A级企业的名单进行发布。
1. 市值管理水平分级情况
根据测算，2020年中国房地产上市公司市值管理水平总体有待提升。2020年市值管理水平达到A级的公司共29家，占比11.5%。C级以上（含C级）的共166家，占65.9%。C级以下的86家，占比34.1%。
2. 开发类上市公司市值管理水平
其中开发类房地产上市公司主要集中在C级，共88家，占44.2%，达到A级的共20家。占比10%。
市值管理水平达到A级的开发公司，一般都是市值和资产规模大，在资本市场和实体行业运行时间较长的公司。
3. 物业类上市公司市值管理水平
物业管理类上市公司市值管理水平分化明显。其中，市值管理水平达到A级的共6家，占比最高，占到近四分之一。市值管理水平为D级的有8家，占到29.6%。
表 33 2020年中国开发类房地产上市公司市值管理水平分级
物业管理类公司市值管理达到A级的6家企业中，表现出明显的市值集中度，近年无论业务和市值都增长很快。
4. 服务类上市公司市值管理水平
纳入评价样本的27家服务类房地产上市公司中，市值管理水平总体不高，主要集中在C级以下，共18家，占69.2%。达到A级的共3家。占比11.5%。
服务类上市公司市值管理水平达到A级水平的都有明显的特征，基本都是一个具体领域有特色，且专注某一方向发展，并取得好成绩的企业。
评价思路与方法
关于上市公司市值管理水平的评价，也称为上市公司市值管理绩效评价，在近年已有的研究基础上，依据“行为—绩效”分析框架，构建了中国房地产上市公司市值管理水平指标（Chinese Real Estate Listed Companies' Market Value Management，简称“RMVM”）。该评价体系结合房地产上市公司的市值发展规律，房地产企业经营与财务管理特征，将上海社会科学院市值管理研究中心市值管理的核心评价指标及思想运用于房地产上市公司评价，形成适合中国房地产上市公司市值管理水平的评价体系。
统计口径及说明
1. 本榜单是由上海易居房地产研究院与上海社会科学院市值管理研究中心联合发布。节选自《2021中国房地产上市公司市值管理研究报告》；
2.本榜单所称“中国房地产上市公司”为在境内外资本市场挂牌上市，主要房地产经营业务在中国大陆开展的房地产公司；2020年底正常上市，且在2021年4月30日前未被摘牌的上市公司；
3. 以房地产业为主营业务，一般房地产业营业收入占比不低于45%，包括个别占比不高，但房地产业务总收入在100亿以上的公司；
4. 房地产公司上市地为上海证券交易所、深圳证券交易所、香港联合证券交易所、美国
纽约证券交易所、美国纳斯达克证券交易所和新加坡证交所；
5. 如果一家上市公司同时在两个以上交易所上市，则合并统计为一家公司分析；
6. 本报告最终选取样本292家公司，可能存在符合标准但没有选到的公司；
7. 市值增长的计算，是以2019年底挂牌上市的房地产上市公司为样本，共263家，不含
2020年新上市的企业；
8. 市值管理水平的评价，为2019年底前上市的公司，并剔除 *ST类公司，且于2021年4月30日已公布年报的公司，纳入分析样本的共计252家。
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