导 读
1、7月百强业绩环比下降33%
2、半数百强房企单月业绩同环比双降
3、房企投融两端监管不断升级
☉ 文／克而瑞研究中心
榜单解读
前言：2021年7月，全国房地产市场有所降温，29个重点监测城市商品住宅成交面积同、环比分别下降12%和11%，较2019年同期下降2%。其中，一线城市成交整体仍处高位，北京、上海成交高位保持，同比均实现正增长。而受较低供应量影响，近7成二三线城市成交同比转降，其中不乏南京、武汉、佛山这类热点二、三线城市。
企业层面，7月百强房企整体业绩表现不及上半年和历史同期。TOP100房企单月销售操盘金额环比降低33%，降幅较往年有所扩大。包含几家龙头房企在内，不少企业的环比降幅超过35%。TOP100房企7月单月销售同比降低8.3%，二季度以来百强房企单月业绩增速呈放缓趋势。TOP50房企表现不及百强整体，逾6成企业单月业绩同比下降。
1 业绩：7月百强房企单月业绩环比降低33%
同比降低8.3%
2021年7月，百强房企整体业绩表现不及上半年和历史同期。TOP100房企单月实现销售操盘金额8611.7亿元，环比降低33%，降幅较往年29%左右的水平有所扩大。7月TOP100房企单月同比降低8.3%，较2019年同期增长15.3%。受房企货量供应不足、部分城市市场调整、政策调控升级等多方面因素影响，二季度以来百强房企单月业绩增速呈放缓趋势。累计业绩来看，1-7月百强房企累计销售操盘金额分别较2019年和去年同期分别增长32.5%和29%，增速较1-6月也有明显降低。
2 格局：各梯队门槛同步提升
百强操盘金额门槛137.9亿元
2021年1-7月，百强房企各梯队销售门槛继续提升，相较去年和2019年同期均有明显增幅。其中，TOP10房企销售操盘金额门槛达到1753.2亿元，同比增长56.9%，行业龙头房企增长稳健、保持规模优势。TOP20和TOP30房企的销售操盘金额门槛也分别同比提升近40%，实现规模稳定增长。此外，截至7月末TOP100房企的销售操盘金额门槛同比提升43.8%至137.9亿元。
3 企业表现：7月半数百强房企同环比双降
2021年7月，百强房企中绝大多数的企业单月业绩环比降低。包含几家龙头房企在内，不少企业的环比降幅超过35%，仅龙光、融信、佳兆业、仁恒等少数几家企业实现环比增长。7月单月业绩同比提升和下降的百强房企各占到近半数。TOP50房企表现不及百强整体，逾6成企业单月业绩同比下降。此外，超9成TOP30房企7月单月业绩不及上半年月均水平。
4 企业：行业降杠杆主基调下
房企投、融两端监管不断升级
值得注意的是，在房企融资“三道红线”、房贷管理“两道红线”、双集中供地等常态化政策的基础上，房地产行业监管还在持续收紧。据悉，目前被纳入“三道红线”试点的几十家重点房企，已被监管部门要求拿地金额不得超过年销售额的40%，包括公开市场拿地和通过收并购获取的土地。
一方面，近期集中供地过程中部分城市土拍热度较高、竞争激烈，热点地块溢价率走高，明确控制40%的投销比是对“三道红线”的进一步完善。通过对融资、投资行为的约束可以引导企业理性拿地，倒逼房企主动降杆杆、防范系统性风险。但另一方面，通过投销比将企业拿地和销售规模挂钩，也势必将在一定程度上令中小规模房企的扩张增速受限。
整体来看，近年针对企业投、融两端调控力度的不断加强，意味着过去依赖加杠杆实现高增长的发展模式已不可行，降杠杆将是行业中长期政策的主要发力点。目前对于房企而言，一方面要积极供货、深化营销，将既有的货量有效转化为业绩增长，以提升现金回流、加快资金周转效率。另一方面，则是要更加关注产品升级、加强产品打造，在未来日趋激烈的市场竞争中不断提升自身品牌的核心竞争力。
5 市场：一线成交高位保持、上海多盘日光
近7成二三线成交转降、徐州创年内新低
2021年7月，房地产市场有所降温，29个重点监测城市商品住宅成交面积同、环比分别下降12%和11%，较2019年同期下降2%。
一线城市成交整体仍处高位，环比下降17%，同比仍增长1%，较2019年同期也增长15%。各城市成交环比皆降，其中北京、上海成交高位保持，同比均实现正增长，广州、深圳成交持续走低。具体而言，北京限竞房招商·臻珑府、中旅·亦府，共有产权房首钢阳光里等去化表现良好，月内成交套数均超200套。上海市场热度不减，第三批新房集中入市销售，复兴珑御、中粮瑞虹海景壹号、四季都会、融创未来金融城等多盘触发积分，并于开盘当天日光。网传广州项目备案价将下调3%，月底房企加紧拿预售证，供货力度同步转向积极，市场则处于不温不火的状态，短期市场观望情绪再起。一方面，担心房价预期转跌，等等可能价格更便宜；另一方面，担忧购房困难程度增加，热销盘或将再次提高首付比例，甚至全款购房。深圳新房市场逐渐回归理性，以往火爆打新的盛况已难觅踪迹，取而代之的是弃购率大幅增加。例如万科都会四季花园，开盘去化率不足6成，认筹客户弃购率则达到35%；又如康达尔山海上城，开盘去化率约3成，认筹客户弃购率则达到40%。
25个二、三线城市成交适度回落，同、环比分别下降13%和10%，较2019年同期下降4%。近7成二、三线城市成交同比转降，其中不乏南京、武汉、佛山这类热点二、三线城市，主要还是受较低供应量影响，成交同比跌幅大都控制在20%以内。宁波、昆明、东莞等成交跌至年内低位，徐州更是创年内新低，同比近乎腰斩。济南、苏州、福州等成交仍处高位，同比均实现正增长，成都同比涨幅超50%。
各区域市场持续分化，长三角地区市场有所降温，诸如宁波、徐州成交大幅回落，供应低迷乃是重要因素，房企大都在蓄力备战“金九银十”，并不代表市场热度显著退坡。粤港澳大湾区市场逐渐恢复理性，核心城市深圳、广州火爆打新难觅踪迹，成交缓步回落至正常水平。京津冀地区市场强、弱两极分化，北京、唐山仍有需求支撑，环京市场仍是一潭死水，以价换量常态化。中西部地区市场运行平稳，核心二线城市需求及购买力皆有支撑，成交继续高位保持，多数三、四线城市购房需求趋于饱和，市场购买力同样面临瓶颈。山东半岛地区市场由升转降，下半年供应将显著放量，但市场需求增长乏力。旅游地产更是“重灾区”，烟台、威海等市场需求近乎枯竭，唯有大幅降价，才能阶段性提振成交去化。东北、北部湾等地区市场难言乐观，供求关系显著失衡，去库存将是市场主旋律。
展望8月，多数房企仍将留力备战“金九银十”，供货节奏并不会明显加快。而在供应未见大幅改善的情况下，预计成交较难实质性好转。各区域市场仍将持续分化，相对而言我们更看好长三角地区市场，粤港澳、中西部地区市场或将回归稳态，东北、北部湾等地区市场依旧面临较大的下行压力。
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