[克而瑞]上榜不易 “钱途”谋局

2015-01-07 09:47:55 来源:克而瑞

  新年节点,我们发布《2014年中国房地产企业销售TOP100》排行榜,此次榜单是续2011年后再度扩容,企业个数从50家增加至100家。房企扩容,我们看到许多新的面孔,行业格局分化下,TOP100房企呈现更多看点。

  纵观全局,能够入围百强的房企多能对资金运筹帷幄。就从入榜房企的资本化来看,上市房企便占据大头,非上市房企比重处于20%上下。而即使是非 上市的企业,其普遍背靠雄厚资金扶持。至于如何运筹资金,我们可以从14年房企动作中发现端倪,其手法可以分为两种:①引起资本市场关注,主动获取资 金;②运用“四两拨千斤”思维,利用较少资金撬动较大利润。2015年,房企资金运筹思路亦可从中参考。

 引起资本市场关注,主动获取资金

  2014年是房地产行业调整最为频繁的一年,市场行情犹如过山车,而对房企来说,项目去化不明朗,资金回笼不确定因素增加,寻求外部现金注入成为维持企业平稳运作的关键举措。

 绿地、万达:谋上市,驱动双融资平台

  这一年,大小房企纷纷提交上市申请,涉及绿地、万达、时代地产及亿达中国等。其中,最为抢眼的当属万达商业在港上市,融资42.7亿美元,成为 香港近三年来最大规模的IPO。作为万达主营业务的万达广场,商业大部分属于自持状态,考验企业自身资金能力,成功上市保证其长期资金来源。近日,万达院 线A股IPO亦提上日程,企业实现整体上市可期。此外,绿地A股上市计划进入最后关卡,港股上市已让企业尝到甜头,A股一旦获批,绿地便打通了双向融资平 台,2015年营收5000亿拭目以待。

  保利、九龙仓:规模发债,有质量的扩张

  4月,A股再融资开闸,9月,监管层允许上市房企在银行间市场发行中期票据,由此,政策效应叠加,带来企业扎堆发债,中期票据为房企所亲睐。9 月时,九龙仓已紧跟政策利好,申请50亿美元中期票据,竞拍上海董家渡地块,年末,保利、招商及金融街的中期票据申请均得到批准,其中保利获批额度达 150亿元,用于企业项目投资等经营活动。融资政策开闸,上市房企资金层面最为受益,大规模资金补充,可助力房企土地市场布局,拿下优质地块,亦能优化自 身债务结构,平衡企业内部运作。

  “四两拨千斤”,利用较少资金撬动较大利润

  企业未来发展拼的是资源,而作为资源中重要的环节,资金的解决方式除了寻求上市、发债这些外部因素,还需要房企从自身运营考虑,或合作拿地,或轻资产模式,用较小的投入实现更大的回报。

 合作拿地:低风险,价值最大化

  为降低风险,实现价值最大化。以往房企布局土地市场,采取合作拿地的方式并不少见,2014年,合作依然被房企看重。从CRIC监测的30家重 点企业来看,有25家房企存在与其他房企联合拿地的情况,占比高达83%。我们认为,房企在拿地时有意识的与其他企业联手,无非是意在引入合伙人,降低项 目运营风险,地块开发价值最大化,双方均从中受益。

 轻资产:小投入撬动大收益

  当下,轻资产模式已成行业热点,作为一种新的运营思路,房企可立足自身优势,实现以“小”搏“大”。目前来看,轻资产模式带来不错成效。

  1、保利设立地产基金,坐享投资收益。早在2010年时,保利联合中信证券成立“信保基金”,用于募集资金 投向地产行业。根据保利2013年年报,“信保基金”的管理规模已超过200亿元,净利润达到2.75亿。“信保基金”的发展速度不容小觑,按照企业规 划,在5年内,“信保基金”净利润贡献率力争达到10%,如此,保利仅以4000万的投入,便获得高额的收益回报。

  2、花样年、金科转型社区服务,增加赢利点。花样年与金科均转型社区服务,本质上,两家企业借助互联网便利 性,为业主提供触手可及的增值服务,从而在物管费用之外,增加可持续性收入。其中,以花样年最为典型,企业直接剥离物管公司彩生活上市,彩生活嫁接移动互 联网技术,为管理的小区打造生活云服务平台,入驻商家提供批量消费,基于“大社区”概念而盈利。在重庆,金科同样看好“大社区”服务,建立资产管理中心, 通过线上平台,提供与资金相关的各项“增值计划”,从中获得新的利润点。

  3、万科采取“小股操盘”,成效已显。2014年,万科将“小股操盘”模式做的风生水起,为企业千亿级别后 稳步扩张开辟一条通道。所谓“小股操盘”,是指企业在投入项目的权益比重不超过50%,而且对项目有控制管理权。在合作过程中,万科控制项目整体规划,销 售期间输出自己的品牌效应,由此分享销售利润。从万科公布的2014年三季报来看,以“小股操盘”方式运作的项目比重从2009年的9%提升至41%,同 时前三季度投资收益同比大幅增长216%,轻资产模式下,企业运营策略已见成效。

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