[克而瑞]世茂88亿地王豪赌,逆袭or深陷?

房玲、俞倩倩 2016-05-18 11:14:20 来源:克而瑞

  2016年5月13日下午,南京土拍市场可谓火热,拍卖7宗地块共吸金200多亿,其中最令人瞩目的要属世茂88亿拿下建邺区河西北部江东5号的2016G11地块,溢价率达114.6%,一举刷新了南京的总价地王。近年来,世茂在土地市场鲜有动作,销售也算平平,此次“不惜血本”,而且许公子亲临土拍现场,对此地块也可谓势在必得,世茂的这场拿地豪赌,究竟意欲何为?

 面对业绩瓶颈、利润率下滑,内忧外困的世茂亟待突破

  2016年3月30日,世茂在香港发布了其2015年业绩报告,令人咋舌的是,在市场一片向好、其他房企高歌猛进的时候,世茂2015年全年销 售金额仅为670.4亿元,较2014年同比下降了4.5%,目标完成率只达到93%,2016年目标初步定为670亿元,也与2015年持平。以世茂 2016年前4月的销售额来看,也不过171.6亿元,增长幅度甚微。而与此同时那些曾经与世茂不相上下的企业大都增长显著,这就导致世茂的销售排名也在逐年下降,根据我们《中国房地产企业销售TOP100排行榜》数据来看,2016年一季度世茂已跌至19名。

  再看其盈利能力,营业收入虽与2014年大体持平,但毛利率、净利率等各项盈利指标却有了不同程度的下滑,让人不禁为世茂捏了一把汗。在房企竞争日趋激烈的当下,逆水行舟,不进则退,世茂的业绩瓶颈已然出现,如何抓住时机寻找新的突破点成为了破局关键。

  事实上,世茂目前也在进行着诸多尝试,例如创新性的打造Mini Mall和Mini Hotel,提升商业价值;大力展开金融创新,相继推出了物业费资产证券化、购房尾款资产证券化、酒店资产证券化项目来加速资金回笼,这些途径对世茂的长 期发展固然有好处,但终究也只是助力,无法从根本上解决世茂目前的扩张困境,作为典型的规模开发企业还是要思考如何发挥既有的优势,实现销售最大化,保持行业地位。

  为了发挥区域优势争取“逆袭”,增加南京土储势在必行

  从世茂2015年确认销售金额的城市分布,我们不难发现,这两年业绩表现不佳也是受到三四线项目的拖累。世 茂布局了19个三四线城市,占布局城市总数的一半,但收入贡献度仅为28.32%,单位城市产能为8.14亿元,与一二线城市的21亿元形成了鲜明对比。 目前世茂一方面通过降价等手段来解决三四线城市的去库存难题,但压缩利润空间并非长久之计,从世茂过去两年的财报中已经能看出端倪;另一方面,其也加强了一二线城市的投资,但“水涨船高”的地价已再无便宜可占,并且想要在核心城市房企们的激烈竞争中脱颖而出也并非易事。

  世茂这次之所以将目标瞄准南京,一方面固然是看好火热的南京市场,另一方面也是因为世茂在南京区域的销售优势较为明显。据CRIC监测,2014年和2015年世茂均位于南京销售金额前十房企的榜首, 2015年世茂南京的销售贡献达到13.4%, 同比增长3.9个百分点。在大力销售背后,世茂在南京的土储总量也已告急,企业公告数据显示,截至2015年12月31日,世茂在南京总土储量(权益前) 为231.07万方,仅占其总土储的4.96%。为了巩固其区域销售优势,提升企业整体业绩支撑点,世茂此次88亿地王之举也算是情理之中了。

 地块所处区位的核心优势,世茂甘愿为其一再加码

  世茂此次以88亿获得的建邺区河西北部江东5号的2016G11地块,地处江东商贸区商业集中区核心,据了解,该地块为住宅兼商办混合用地,土 地面积为6.72万平米(地上面积6.27万平米+地下面积0.45万平米),容积率不超过8.7,折合楼板价约为15051元/平米,建筑高度不超过 300米,建筑密度不超过65%。根据地块基本出让条件,我们可以推断,地块有望建成该核心区内一超高层建筑,成为高端居住、办公、商业的新中心。就区域 配套而言,周边拥有着金盛国际家居、万达广场、金隅建邺天地广场、万达金街、乐基广场等密集的商业配套;同时路网密布,除了地铁2号线集庆门大街站,江东路、应天大街高架等快速路,还有多条公交线路交错;加之超市、银行、学校、医院等生活配套相对完善,也为地块本身增色不少。

  从价格角度来看,世茂此次拿地虽然成交总价偏高,但以楼板价15051元/平米来看,在周边地块成交中尚属较低水平,而且考虑 到目前周边在售的金隅紫京府和宏图上水云锦的在售均价分别为35000元/平米和36000元/平米,若后期能巧妙运用地块本身规模优势并联合地王概念炒 作,想必还是存有一定溢价空间的,相信这也是起拍价41亿元,世茂愿意一再加码的主要原因。

  总结:世茂这场88亿的拿地豪赌,也算是“破釜沉 舟”之举,究竟依靠地王能否实现“绝地反击”,一切都依赖于南京楼市未来的房价动向。不得不说,自去年下半年以来,南京楼市的火热已经引发库存见底,截至 2016年5月13日,官方数据显示南京新房库存仅为2.6万余套,达到历史最低位,“敞开”卖2个多月就会被售空,相信这也是房企热衷于投资南京,一日 刷出三个地王的主要原因。是新的机遇还是拐点将近,没有人能给出定论,但是我们相信,无论市场如何变化,房企后期的操盘运作都会成为决胜的关键所在。

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