[克而瑞]房企扎堆抢地 后市风险加剧

2016-05-20 09:32:25 来源:克而瑞

 编者按:近期一二线城市土地市场“高烧不退”、地价非理性飙涨,“地王”运作模式成为潮流,开发企业或主动出击或被动裹挟参与这个资本游戏。4月房地产开发投资、销售数据增速出现下滑,重点城市房地产政策开始收紧,前期过热的楼市有回调放缓势头,下半年市场进入调整期概率较大,这些拿“地价贵过房价”土地的企业未来可能会陷入被动局面。

 开发商负债抢地为哪般?

  5月18日,保利以54.5亿夺得上海浦东新区周浦镇西社区纯住宅地块,可售住宅楼板价5.45万/平方米,有“业内人士”声称其保本售价将高达7.9万/平方米,理论上也刷新了上周泗泾6万/平方米保本价“地王”。本次竞拍有37家开发商报名参加,创下的上海最多开发商竞拍纪录。竞拍几乎囊括了上海地产界的大半个圈子,比如央企代表保利、中粮、华润、招商等,三甲房企万科、恒大等,还有非常活跃的福建房企旭辉、正荣,厦门的建发,港企九龙仓等等,还有出手阔绰的险资,比如平安,还有格力、海尔等跨界企业。

  近期,南京、苏州、合肥、杭州、厦门等二线城市地价不断创新高。但是从各企业年报不难看出,本轮拿到“地王”的房企,几乎都是不惜透支半年以上甚至负债累累去豪赌房地产的“明天”。

  以30亿元拿下泗泾“地王”的融创中国,其2015年全年净利润仅有33亿元。拍下苏州最高溢价率318.86%地块的景瑞地产,近日再度拍下杭州一幅土地,一个月内景瑞在土地的并购扩张上投资近40亿元,几近2015年全年销售额的一半,且该房企连续两年亏损,负债率高达135%。

  易居中国执行总裁丁祖昱认为,这些房企把地价推到如此的高度,都是准备用时间换空间,即用2年、3年甚至更长时间去等待这块区域房价上升,再推出相关产品。考虑到当前的资金价格相对较低,时间换空间在策略上完全可行。以周浦地王为例,房价一年翻一番不可能,3年可能性较大,4、5年翻一番基本是行业内的共识。特别是当前资金成本是最近几年的最低点,银行一年期贷款利率仅为4.75%,如此低廉的资金成本之下,企业再通过产品精工细作和到位的营销完全有可能在3、4年后把楼盘卖到7-8万/平方米。更何况,周浦这块地最后争夺的都是大型央企、国企,在资金方面具有无可比拟的优势,而上周几块地也基本都是上市公司摘得,资金成本均相对低廉。

  上海中原地产市场分析师卢文曦表示,房企拿地越来越激进,其背后是土地市场准入门槛越来越高,优质土地资源越来越少。而这次要求部分住宅面积“自持”也是开了先例,原先这种条件多出现在商业用地中。随着调控深入,今后拿地条件会越来越苛刻,因此要尽可能早去拿一些地块。

  旭辉集团总裁林峰认为,以前开发商高度依赖银行的开发贷款,如今融资工具更加多元化,甚至有很多机构主动找上门要求提供贷款,且贷款利率极低。房企现在不缺钱,缺的是项目。

  也有观点认为,开发商轮流坐庄、通过制造新“地王”解套旧“地王”也是造成地价节节上涨的重要原因。上海泗泾地王诞生后,厦门国贸、龙湖、金地等房企纷纷以“地王”为噱头促销提价。

 高杠杆拿地存隐患 四类“地王”企业面临风险

  土地市场“疯狂盛宴”背后,是房地产开发商加杠杆与地方政府土地财政的互相支撑。中国建设银行首席经济学家黄志凌认为,一些地方政府提高基准地价,有的涨幅超过一倍,这说明其并未摆脱土地财政依赖,依然坐享土地增值收益。

  上海财大教授陈杰认为,目前不少地方债务都依赖卖地收入来偿还,而土地也大多抵押给银行。一旦土地市场遇冷,政府卖地收入将大幅下降,土地抵押的债务将出现坏账风险。

  同策咨询研究部总监张宏伟认为,在楼市下半年即将进入调整期的市场背景下,四类拿过“地王”企业受影响比较大,正在面临生与死的抉择,极有可能目前已经面临资金链断裂或债务违约的风险。具体来讲:一是标榜“高溢价”但很难实现“高溢价”的企业。二是以闽系房企为代表激进拿地,频频制造“地王”的企业,甚至个别房企的拿地金额已明显超过销售金额,房企拿地能力严重超支。三是过度依赖民间资本的企业,最终因为拿地成本、融资成本过高等因素,导致项目定价偏离市场主力需求,销售上遇到瓶颈,企业遭遇资金链危机。四是没有明确拿地战略与风险评估机制的企业,属于市场跟风着,尤其是在招拍挂拿地现场,意气用事,赢了当时拿地的赌局,但是,随后市场瞬息万变,这类企业对“地王”楼盘难以把持,市场的赌局能否度过还真是值得怀疑。

  (内容来源:根据丁祖昱评楼市、华尔街见闻、观点地产网等公开信息整理。)

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