内容提要>>>
► 市场表现平稳，百强单月同比增长32%
► 5城集中供地，一二线投资占比提升
► 4月房企新增融资额环比下降6.3%
► 房企营销节奏稳健，恒大低至6折抢收业绩
► 郭佳峰任绿城总经理 万科唐绍杰辞任董事
► 融创再出手，滨江推出旗下中介
01
合约销售
市场表现平稳
百强单月同比增长32%
核心观点
2021年4月，TOP100房企单月实现销售操盘金额10359.7亿元，同比增长32%，环比微降4.2%，较2020年月均销售规模增长8.3%。从今年以来的累计数据看，百强房企整体的业绩规模同比增长65.3%，较2019年同期增长近42.3%。2月、3月延续至今的“小阳春”行情之下，房企纷纷加大供应及营销力度，把握当前的销售窗口期。
4月房地产市场表现平稳，热点城市市场成交热度持续，推动房企销售规模持续增长。从企业表现来看，4月百强房企中绝大多数企业均实现了单月和累计业绩的同比增长，逾6成企业4月单月的销售业绩好于去年月均水平，其中近四成业绩增幅在20%以上。在40家典型上市房企中，38家累计业绩同比增长，34家单月业绩同比增长，16家企业单月业绩环比增长。具体来看，本月融创、金地、绿城、华润表现突出。
我们认为，“房住不炒”长效机制下调控收紧仍是主旋律，叠加“三道红线”新规，在市场下行压力下行业整体规模增速放缓，企业控负债、降杠杆压力增加。预计随着房企投资和规模扩张动能的降低，未来规模房企增速放缓将成为常态。规模房企的业绩目标制定会更趋谨慎，整体的目标增长率也将趋于平稳。
02
企业拿地
5城集中供地
一二线投资占比提升
核心观点
4月在广州、重庆、沈阳、长春和无锡5个重点城市首次集中供地的影响下，地市热度明显上涨，楼板价也创新高。本月30家典型房企新增土储总建面为2402万平方米，环比上升13%；新增土地成交总价为1903亿元，环比上升58%；平均成交楼板价7917元/平方米，与上月相比上升了40%，均价上升主要由于在重点城市首批集中供地成交之下，一二线成交占比大幅提升。
投资态度维持谨慎乐观，龙头房企优势或进一步放大。从近期双集中供地情况来看，龙头房企如融创、保利和招商等凭借全国化布局、资金渠道多、标准化管理及良好的信用背书将最为受益。目前来看，小企业想要在核心城市、热度较高的城市“捡漏”的可能性并不大，因此，联合拿地或将成为常态。在集中供地的背景下，投资博弈性加码，机遇和挑战并存。对大多数房企而言，提升投资团队的专业性、机动性、提高投资工作的前置性，加强企业的一体化运营，才能更加适应核心城市土地市场的发展趋势。
房企投资分布受到供地节奏的影响，4月5个重点城市年内首次集中出让，因此房企一二线投资比例提升。整体来看，30家监测房企本月土储成交结构中，一二线城市拿地金额占比达51%，集中供地的广州、重庆土地成交总价居前。区域分布方面，由于长三角区域热度持续较高，且无锡4月份进行了集中出让，30家重点房企投资额中有43%位于长三角，无锡、温州单月拿地金额皆超百亿元。
03
企业融资
4月房企新增融资额环比下降6.3%
核心观点
融资总量：2021年4月100家典型房企的融资总量为858.23亿元，环比下降6.3%，同比下降43.4%。其中，境内债权融资596.11亿元，环比下降19.7%，同比下降31.8%；境外债权融资216.84亿元，环比上升61.1%，同比上升88.1%。得益于美元兑人民币汇率有所回调，境外融资得到些许恢复；无企业进行股权融资和永续债的发行；整体来看融资环境持续严控，从而导致本月的整体融资额持续低位运行。
融资成本：2021年截至4月100家典型房企新增债券类1融资成本5.45%，较2020年下降0.62个百分点，其中境外债券融资成本达6.54%，下降1.24个百分点，境内债券融资成本4.48%，较2020年上升0.07个百分点。单月来看，4月房企融资成本5.11%，环比上升0.40个百分点，同比上升1.06个百分点。其中境内融资成本4.79%，环比上升0.55个百分点；境外融资成本6.25%，环比下降0.43个百分点。融资成本的上升主要在于本月融资利率较高的企业于境内发行数额较大的公司债，从而结构性拉高了融资成本。
企业表现：本月融资总量最高的企业为世茂集团，融资总量约85.34亿元，主要为13.15亿美元定期贷款融资。从企业梯队来看，2021年1-4月平均额最大为TOP10房企，平均融资额85.9亿元，4个梯队的融资额均同比下降，TOP11-30梯队同比降幅最小。成本来看，4个梯队的融资成本均较2020年下降，其中TOP10房企的融资成本为4.55%，融资成本最低，也是下降幅度最大的梯队。
04
营销策略
房企营销节奏稳健
恒大低至6折抢收业绩
核心观点
4月房企营销节奏平稳，接近月底部分企业提前推出贯穿五一黄金周的优惠活动抢收业绩。4月而言，市场运行平稳，一线城市和部分热点二线城市热度不减，期间也无营销节点，房企整体营销力度有限。临近月底，部分房企例如阳光城、佳兆业提前推出了集团层面的五一黄金周营销活动。恒大延续自身节奏，选择在月初扩大折扣抢收业绩，最高优惠可达到6折左右，接近2020年最高折扣力度，富力延续现房节活动，但折扣力度由3月的85折上升至86折。
现房库存占比止跌回升，企业去库存压力仍在，可以通过扩大折扣，商铺节、车位节等活动加快去化。从房企公布的年报数据来看，CRIC监测的52家房企截止至2020年底房企现房库存占比由2019年的10.5%上升至11.0%，终结了持续4年的下降趋势，首次回升。现房库存除了部分去化较难的普通住宅之外，还包含商铺和车位库存，针对这一问题，我们建议企业效仿恒大、万科、富力、融创等通过专属营销活动以及扩大折扣来加速去化。
房企积极把握五一黄金周契机扩大营销，折扣力度与去年同期差距不大，直播仍是企业组织大型活动的有效手段，活动向自有平台转移有助扩大营销板块支撑业务拆分。黄金周期间不少房企都推出了集团层面的规模性营销活动，碧桂园“五五购房节”采用直播的方式，活动内容与去年同期类似，折扣上延续5.5万抵5.5万元的优惠力度。需要关注的是越来越多的企业将优惠券发放和直播内容迁移至自有平台之上，结合近期部分房企开始拆分营销板块来看，这一动作有助于企业扩充板块内容，支撑业务拆分。
05
人事变动
郭佳峰任绿城总经理
万科唐绍杰辞任董事
核心观点
4月，房企年报发布接近尾声，从108家监测企业的人事变动情况来看，这一时期，企业公告及坊间传闻的企业高层变动情况均较上月有所减少，变动频率和数量环比都有所下降。
4月9日，据上交所消息，绿城房地产集团有限公司发布公告显示，根据公司股东才智控股有限公司出具的股东决定、公司董事会出具的董事会决议、公司职工代表大会决议及公司监事会决议：耿忠强先生不再担任公司法定代表人、总经理；周连营先生不再担任公司董事；聘任张亚东先生为公司法定代表人；聘任郭佳峰先生为公司董事、总经理；聘任洪蕾女士为公司监事会主席；聘任王胜辉先生为公司职工监事。
4月19日，万科发布公告称，董事会于2021年4月19日收到公司董事唐绍杰的辞职报告。唐绍杰因工作变动原因，申请辞去公司董事职务。资料显示，唐绍杰，1968年出生，同济大学公路与城市道路专业学士学位，同济大学工学硕士学位；工程师职称。唐先生曾先后历任深圳市规划国土委房屋租赁管理办公室副主任、深汕（尾）特别合作区工作委员会委员、管理委员会副主任；深圳市前海深港现代服务业合作区管理局副局长等职。
06
战略动态
融创再出手
滨江推出旗下中介
核心观点
本月房企多元化业务主要集中在房屋租售和企业收并购板块，此外还涉足地产集团的战略合作、文旅地产、影视和物业板块。企业合作方面，滨江与越秀签约合作协议，双方将在长三角和大湾区地区积极探索合作机会。同时，为应对“集中供地”政策，将共同对杭州和广州2021年第一批次的集中供地地块进行筛选。此外，新城和朗诗就租赁住房业务进行合作。文旅地产方面，融创中国与苏州市吴江区就苏州湾温泉文旅城项目签约合作。影视方面，恒大旗下影视平台恒腾网络与腾讯科技订立合作协议，未来南瓜电影将获得腾讯独家版权的海量影视作品之授权。物业管理方面，海伦堡旗下海悦生活和富力旗下富力物业在港提交了招股书。
融创再出手，企业并购案例增加。4月16日，融创中国发布公告称，出资99.1亿元与彰泰集团成立合资公司，融创持股80%。同日，融创服务拟8亿元收购彰泰服务80%股权。据悉，此次收购的资产包中，地产项目总计57个，计容未售建筑面积825万平方米。与区域龙头房企强强联合，对于融创在广西的业绩规模、市场占有率、品牌影响力都将产生叠加效应。4月19日，世茂服务拟以总对价不超过5.06亿元收购深兄环境67%股权。借助深兄环境在城市服务、环卫业态的优势地位，有利于扩大世茂服务的市场占有率。在融资收紧的背景下，房企的资金链进一步承压，行业集中度将进一步提高，往后并购动作还会继续。
滨江推出直营二手房平台“滨江优家”，抢入房屋租售。4月15日，滨江直营二手房平台“滨江优家”正式上线。目前只做滨江自有二手房楼盘，依托广泛的滨江小区二手房房源库与一手房客户资源库，两者结合，提供二手房买卖、房屋租赁，办证等服务。事实上，早在一月底就有几家物企接连推出涉及房屋租售业务的新品牌：龙湖官宣房屋租售、房屋装修两大主航道业务全新品牌“塘鹅”；万科表示将把万物云内二手房经纪业务“朴邻”与房屋租赁业务“为家”两个品牌融合升级为“朴邻租房”；碧桂园服务推出租售业务新品牌“有瓦”。他们的目标市场相比滨江更为广泛，但一致的是，都有利于实现自身租赁销售业务的闭环。
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