[克而瑞]荣盛发展：销售增速放缓，土储结构仍需改善

  导 读

  销售增速放缓，拿地谨慎。总土储环渤海占比达61%，企业仍需优化土储结构。三条红线处于黄档水平。

  【达成全年销售目标，但业绩增速放缓】2020年荣盛发展实现全口径合约销售金额1270.97亿元，同比增长10.2%，低于百强房企平均12.4%的销售业绩增速。销售均价10822元/平方米，同比上升3.01%。完成全年销售目标105%。2021年企业计划实现签约金额约1300亿元，计划实现销售回款1050亿元，计划回款率达80.8%。 

  【拿地投入减少，半数集中环渤海区域】新增土储建筑面积为695.4万平方米，新增土储拿地金额为282.03亿元，同比分别下降29%和6.6%，仅完成2020年计划拿地建面1355.92万平方米的51.3%。环渤海区域拿地投入147.5亿元，占比52%，尤其是环京区域，拿地金额达到了91.9亿元，占新增拿地的32.6%。长三角区域的占比较2019年下降9.5个百分点至27.8%。 

  【环京区域土储占比高，需继续优化结构】从总土储区域分布来看，环渤海占比达61%，较年初上涨2个百分点，可以看出虽然荣盛发展逐步扩展全国化布局，但其仍然主要依靠环渤海区域。尤其是环渤海中的环京区域，荣盛总土储建面达到了1007.37万平方米，同比增长9.6%，其占总土储的比重达26.3%。而由于环京区域政策调控严格，整体楼市行情较为低迷，土地储备在一个区域过于集中可能会面临较大的市场风险。 

  【营收与去年持平，但需注意三费支出】2020年荣盛发展实现营业收入715.1亿元，同比增长0.8%。实现归母净利润75亿元，同比下降17.8%。毛利率为27.8%，较去年同期下降2.3个百分点，净利率和归母净利率为10.9%和10.5%，分别同比下降2.6和2.4个百分点。主要是由于全年三费比率上升，较去年同期上升了0.72个百分点达到8.38%，尤其是销管费用同比上升12.0%，企业需要注意三费开支，提升运营效率。

  【处于黄档水平，债务结构仍有待优化】在负债控制方面，现金短债比较去年上升到1.2，长短债务比上升至1.8，短期内偿债压力不大，债务压力有所改善。2020年净负债率80.2%，相比2019年末略升0.5个百分点。剔除预收账款后资产负债率为73.78%，超出监管规则不高于70%的要求，“三条红线”处于黄档水平。

  【“荣万家”赴港上市，“3+X”多元业务逐步完善】“3+X”战略稳步推进，多元化营收占比较年初上升2.61个百分点。其中产业园营收占比为7.5%，较上年末进一步扩大。2020年荣万家赴香港上市，截至2020年年底，截至2020年5月，荣万家合约建筑面积约为9020万平方米，合约项目数量434个，分别同比增长约16.5%及20.2%；在管建筑面积达到了约5970万平方米，在管项目数量为305个，分别较2019年增长约18.7%及16.9%。

  01

  销 售

  达成全年销售目标

  但业绩增速放缓

  完成全年销售目标，但销售增速放缓。2020年全年荣盛发展实现全口径合约销售金额1270.97亿元，同比增长10.2%，低于百强房企平均12.4%的销售业绩增速。合约销售面积1174.45万平方米，同比增长7.0%。销售均价10822元/平方米，同比上升3.01%。荣盛发展完成全年销售目标105%。2021年企业计划实现签约金额约1300亿元，计划实现销售回款1050亿元，计划回款率达80.8%。2020年荣盛发展未发布销售回款率，但根据上半年销售回款率63%，可以看出若要达到80%，企业仍需努力。

  02

  投 资

  拿地投入减少

  半数集中环渤海区域

投资谨慎拿地放缓。2020年荣盛发展全年新增土储建筑面积为695.4万平方米，新增土储拿地金额为282.03亿元，同比分别下降29%和6.6%，仅完成2020年计划拿地建面1355.92万平方米的51.3%。拿地销售比下降至0.22，拿地力度下降。2020年荣盛发展的新增土储楼板价为4056元/平方米，较2019年新增楼板价同比上升了31.5%。

  新增土储过半集中在环渤海区域，环京区域投入超90亿。2020年，荣盛发展在环渤海区域拿地投入147.5亿元，占比52%，其中河北省土地总价款就达到126.3亿元，持续在大本营深耕，尤其是环京区域¹，拿地金额达到了91.9亿元，占新增拿地的32.6%。除此之外，企业虽然要走出河北，拓展全国化布局，但在长三角区域的占比较2019年下降9.5个百分点至27.8%。

  三四线城市拿地金额占比较高，其中40%位于环渤海区域。从城市能级来看，三四线城市占比较高，达到69%。其中大部分仍然集中在环渤海区域，占三四线全部拿地金额的57%。此外，虽然荣盛在2020年首入海宁，并在常州、慈溪、芜湖等长三角三四线城市积极补仓，但占比仍然较低，只占总体三四线拿地金额的34.5%。荣盛仍需加大外拓力度。

  

  ¹环京区域含廊坊、保定、张家口、承德、唐山

  03

  土地储备

  环京区域土储占比高

  需继续优化结构

       总土储可保障未来2-3年开发需求，环渤海区域占比达6成。截止2020年年末，荣盛发展的总土储约3836万平方米，比年初提升2.9%，若按照2021年计划销售1300亿元，销售均价10822元/平方米来估算销售面积，总土储基本可以满足企业未来3-4年的发展需求。从总土储区域分布来看，环渤海占比达61%，较年初上涨2个百分点，可以看出虽然荣盛发展逐步扩展全国化布局，但其仍然主要依靠环渤海区域。尤其是环渤海中的环京区域，荣盛总土储建面达到了1007.37万平方米，同比增长9.6%，其占总土储的比重达26.3%。而由于环京区域政策调控严格，整体楼市行情较为低迷，土地储备在一个区域过于集中可能会面临较大的市场风险。

  04

  盈 利

  营收与去年持平

  但需注意三费支出

  营业收入与去年持平，营收集中度增高。2020年荣盛发展实现营业收入715.1亿元，同比增长0.8%。实现归母净利润75亿元，同比下降17.8%。具体来看，2020年公司地产项目结算收入620.76亿元，同比下降2.1%。

       毛利率下降，需要关注三费支出。2020年荣盛发展毛利率为27.8%，较去年同期下降2.3个百分点，净利率和归母净利率分别为10.9%和10.5%，分别同比下降2.6和2.4个百分点。主要是由于全年三费比率上升，较去年同期上升了0.72个百分点达到8.38%，尤其是销管费用同比上升12.0%，企业需要注意三费开支，提升运营效率。

  05

  负 债

  处于黄档水平

  债务结构仍有待优化

  债务结构较去年末有所改善。2020年全年，荣盛发展持有现金316.0亿元，同比上升4.1%。由于企业2020年以来陆续通过超短融、境外美元债以及公司债等多种融资渠道获取资金，债务结构有所改善，长短债务比较去年上升0.9至1.8，短期债务额较去年期末下降26.2%，现金短债比1.2，整体来看，企业债务债务结构优化。

  净负债率总体呈下降趋势，剔预资产负债率超线。2020年全年净负债率80.2%，相比2019年末略升0.5个百分点。剔除预收账款后资产负债率为73.78%，超出监管规则不高于70%的要求，“三条红线”处于黄档水平。

  

  06

  多元化

  “荣万家”赴港上市

  “3+X”多元业务逐步完善

       “3+X”战略稳步推进，多元化营收占比较年初上升2.61个百分点。2015年，公司制定了由传统的房地产开发企业逐渐转型为 “3+X”新型产业全面发展的战略规划并不断推进。目前已基本形成了以房地产开发为主业，贯穿康旅、产业园、设计、实业、酒店、物业、商管、房地产金融等业务为一体的全产业链条，通过主、辅业的协同发展，实现公司收入和利润的持续增长。整体来看，2020年多元化营收实现94.36亿元，同比增长25.8%。从分布来看；产业园成第二大业务，2020年产业园营收实现53,6亿元，占比上升2.73个百分点至7.5%。“3+X”战略见成效，各板块布局逐步完善。

  荣万家赴港上市。截至2020年年底，荣万家合约建筑面积约为9020万平方米，合约项目数量434个，分别同比增长约16.5%及20.2%；在管建筑面积达到了约5970万平方米，在管项目数量为305个，分别较2019年增长约18.7%及16.9%。管理业务涵盖住宅地产、商业地产、产业园区、旅游地产及养老地产等。近十年来，荣万家物业管理的营业收入呈几何倍增，由2010年的0.4亿元持续增至2020年的11.2亿元，营收同比增长率虽屡有波动，但多集中于40%至70%间，更在2015年高达90%以上。2020年全年荣盛发展并表口径的物业收入为11.2亿元，与去年总体持平。