房企融资环境略有解冻，融创大规模配股融资。
◎ 文 / 克而瑞研究中心
本月关注
部分房地产融资审批加速，房企融资环境略有解冻
本月12日央行在内部党委会议上再次强调要坚决遏制金融服务业领域的垄断和资本无序扩张，维护房地产市场平稳健康发展。同日银保监会也在内部党委扩大会议上强调要遏制房地产金融化泡沫化倾向，促进房地产业稳定健康发展。整体看来，本月政府对房企融资没有推出实质性的政策，且继续维持以往的表态，但是在9日中国银行间市场交易商协会举行了房地产企业代表座谈会之后，房企的中票和公司债的发行都开始加速，同时交易所也加快了对房地产ABS的审批，房企的融资环境得到了一定的解冻。
本月融资规模有所回升，境外发债大幅减少
本月100家典型房企的融资总量为749.63亿元，环比上升65.8%，同比下降40.9%。其中发债总额294.01亿元，环比上升111.4%，同比下降50.3%。本月房企融资成本3.80%，环比下降1.35pct，同比下降2.77 pct。其中境外融资成本13.50%，环比上升5.32pct，增长较大；境内融资成本3.42%，环比上升0.08pct，同比下降1.51pct。境外发债成本较高主要是因为本月只有一家企业境外发债，其债券成本相对较高。境内发债的企业中，保利发展、招商蛇口等发行了利率较低的债券，融资利率在3.08%-4.98%间，有能力发债的企业成本相对均较低。
北京京城佳业完成上市，碧桂园服务和融创大规模配股融资
本月没有房企完成上市，但是房企旗下公司方面则有北京城建旗下的北京京城佳业完成了上市。在递表方面，本月没有新增企业递交招股书，仅有方直集团、明宇商服、中梁物业和东原物业对招股书进行了更新。因此截至2021年11月底，在港交所提交过招股书但仍未上市的房企和房企旗下公司分别有12家和24家。此外值得注意的是本月碧桂园服务、融创中国和融创服务都进行了大规模的配股融资，分别融得80.02亿港元和73.43亿港元，从而补充了企业的持有资金，提振市场信心的同时为接下来的扩张提供支持。
企业发债
债券发行：境外债违约未见底仅有一家房企发行，而境内发债回暖发行量上升
2021年11月100家典型房企的融资总量为749.63亿元，环比上升65.8%，同比下降40.9%。在9月底以来宏观政策维稳的持续传导下，11月9日中国银行间市场交易商协会举行房企代表座谈会，部分参会房企有计划近期在银行间市场注册发行债务融资工具。11月10日起多家城投公司及国企央企如保利发展等宣布发行中期票据、超短融资券，房企 “冰冻”融资状态似有所解封，使得本月房企融资量环比上涨，但整体来看，企业融资量仍属于低位，同比仍是负增长。从融资结构来看，境内债权融资501.61亿元，环比上升89.9%，同比下降25.6%；境外债权融资123.33亿元，环比上升24.5%，同比下降58.7%；本月资产证券化融资50.19亿元，环比下降31.9%，同比下降77.5%。
其中，11月发债294.01亿元，环比上升111.4%，同比下降50.3%。其中，境外发债10.21亿元，环比下降76.6%，同比下降96.4%。境内发债283.80亿元，环比上升197.2%，同比下降7.9%，其中，公司债发行84亿元，同比下降60.6%，而上月无房企发行公司债；中期票据发行147.80亿元，环比上升114.2%，同比上升129.5%；融资券发行50.0亿元，环上升88.7%，同比上升150.0%。境内债的集中放量，主要得益于11月日银行间债券市场对国企央企的发行放量，与此同时保利发展、中海在11月分别公告计划发行98亿元和50亿元的公司债，且12月初碧桂园、龙湖的中票发行计划以及龙光的公司债发行计划也得到受理，房企境内发债持续回暖。
本月房企融资成本3.80%，环比下降1.35pct，同比下降2.77 pct。其中境外融资成本13.50%，环比上升5.32pct，增长较大；境内融资成本3.42%，环比上升0.08pct，同比下降1.51pct。境外发债成本较高主要是因为本月只有一家企业境外发债，其债券成本相对较高。境内发债的企业中，保利发展、招商蛇口等发行了利率较低的债券，融资利率在3.08%-4.98%间，有能力发债的企业成本相对均较低。2021年截至11月100家典型房企新增债券类融资成本5.33%，较2020年下降0.88pct，其中境外债券融资成本达7.05%，下降1.01pct，境内债券融资成本4.09%，较2020年下降0.41pct。
具体企业表现来看，11月发债量最高的企业是招商蛇口，主要为发行了一笔30亿元的超短融资券和合计30亿元的中期票据。本月发行债券的企业有12家，发债企业个数与上月持平。而从发债年限来看，最大的为5年。从债券发行利率表现来看，企业发债成本持续分化，中海地产发行的公司债利率3.08%，而部分房企的境外债发行成本最高达到13.5%。
债券到期：本月到期债券类425.42亿元
本月房企有42笔债券到期，金额共计425.43亿元,环比下降20.2%，到期债券只数环比减少14只，偿债压力相对有所缓解。具体到期情况来看，到期金额最高的债券为中海地产2015年11月发行的一笔70亿元的公司债，也使得中海为本月到期金额最高的企业。
提前关注到12月将有35笔债券到期，合计374.58亿元，环比下降12.0%，部分企业已经提前赎回到期债券，偿债压力年内来看属于中下水平。
在债务违约方面，进入11月之后，佳兆业和中国奥园都被曝出旗下的理财产品出现了实质性违约。期后在12月3日，中国恒大称其可能无法履行一项2.6亿美元担保义务，企业有可能出现实质性违约。对此，央行、银保监会和证监会纷纷表示，恒大出现的风险属于个别风险，不会影响中长期市场的正常融资功能，不会对我国银行业、保险业的正常运行造成任何负面影响，对资本市场稳定运行的外溢影响也是可控的。
上市和股票
拟上市房企：排队房企及分拆业务公司为36家
本月没有新增房企向港交所递交招股说明书，但是方直集团在8日重新递表，因此截至2021年11月底，在港交所在递交过招股书但仍未成功上市的房企仍为12家，其中有8家房企在招股书过期后都没有更新招股书，未来是否会继续上市进程还有待观察。
在房企分拆旗下公司上市方面，本月没有新增房企旗下公司递交招股说明书，但是明宇商服、中梁物业和东原物业都分别在4日、11日和24日更新了招股书。截至2021年11月底，在港交所递交过招股书而仍未上市的房企旗下公司共有24家，其中有多家企业的招股书都已过期，未来是否还会坚持上市有待观察。除此之外，本月中南服务和德商产投服务都通过了上市聆讯，预计将在12月正式上市。
IPO和增发：北京城建物业公司北京京城佳业完成上市
本月没有房企完成上市，因此2021年截至11月底新上市的房企仍仅有三巽控股一家。不过本月在房企旗下公司方面则有北京城建旗下的物业公司北京京城佳业在10日完成了上市，其IPO发售价为8.28港元/股，所得IPO净额为2.47亿港元,。因此截至11月底新上市的房企旗下公司增至13家，不过近两个月递交上市申请的房企旗下公司数量明显减少，港交所对于已交表的企业的审核也较为严格，房企旗下公司的上市速度有所减缓。
股权变动：多家房企受股东增持，碧桂园服务和融创大规模配股
本月有多家房企出现了大股东的增持以提振市场信心，包括碧桂园、世茂、正荣等。与此同时，部分业绩较好的物业公司也受到了境内外资本的增持，比如碧桂园服务、绿城服务、旭辉永升服务等。除此之外，本月碧桂园服务和融创都进行了大规模的增发配股，其中碧桂园服务配股融资80.02亿港元，融创则通过对融创中国和融创服务的增发配股成功融资73.43亿港元。两家企业的配股融资有力地补充了企业的持有资金，提振市场信心的同时为接下来的扩张提供支持。
股价变动：两市地产相关股表现较为一般，代建行业较受瞩目
本月两市的地产相关股表现都较为一般，尤其是H股，整月下跌的股票占比超过了67%，A股整月下跌的股票占比也超过了44%。在H股方面，本月中原建业的月涨幅达到了23.14%，是H股涨幅最大的地产相关股，企业的股价在9日跌到了历史谷底，此后则由于11月16日法巴晨星(BNP Morningstar)在新发布的研报中维持中原建业的买入评级，以及中原建业和代建行业较为优秀的基本面，因此之后到月底公司股价持续上涨，整月涨幅也达到了地产相关股的第一。但是整体看来中原建业的股价仍然相对较低，企业也因此在11月30日宣布了股份回购计划。除了中原建业之外，本月另一家代建龙头绿城管理也受到了投资者的青睐，股价涨幅也相对较高。
在A股房企方面，本月财信发展的涨幅较大，企业股价从月初开始就稳定上涨，在24日到26日甚至连续涨停，最终整月涨幅达到了72.69%，使其成为A股涨幅最大的房企。
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