全口径销售首进TOP10，资金回笼加快，投资量入为出，三条红线维持绿档

  ◎  作者 / 房玲、陈家凤

  核心观点

【全口径销售额首进TOP10，销售回款提速明显】2023上半年滨江销售额925.8亿元，同比增长35.36%，销售额首进前十；权益销售回款478.7亿元，使其经营活动产生的现金流净流入大幅改善至275.88亿元，现金流状况良好。销售稳健缘于长期聚焦杭州，上半年贡献89.7%的销售份额，同比增加3.4pct。根据克而瑞统计，1-8月滨江已实现全口径销售额1133.2亿元，排名稳定在第10位。

  【聚焦杭州住宅地块、量入为出，权益支出占权益回款的38%】上半年滨江继续遵循“量入为出”的投资原则，拿地权益支出180亿，占到同期权益回款的38%。上半年新增基本聚焦于杭州住宅地块，新增24个项目中杭州有21个，新增土储建面占比达91%。与此同时，企业通过加大合作比例来分摊投资压力，拿地金额权益比降至46%。从投资方式来看，上半年于杭州公开市场土拍中累计斥资183亿元，达到同期杭州集中供地总成交金额的19.2%；非公开市场也持续发力，收购12个项目（9个集中杭州），涉及计容建面139.85万平，并购新增建面占比大幅升至56.13%。

  【结转项目权益比上升，归母净利同比增长27%至16.4亿】上半年滨江结转收入同比大幅增长155.1%至265亿元，结转速度明显加快；按计划交付18个项目、涉及计容建面超210万平，而下半年预计还要结转约200万平的项目体量，叠加合同负债较年初增长23%至1602.95亿元，可保障全年营收规模的稳健增长。上半年并表结转项目的权益比例明显上升，少数股东损益占比从去年同期的20%降至15.7%，实现归母净利16.4亿元，同比增加27.4%。

  【资金成本持续改善至4.4%，三条红线维持绿档】期末滨江债券余额占比24%，信贷占比76%，无其他非标融资；流动性持续紧张下，滨江主动降低财务杠杆、加快偿债进度，上半年筹资活动现金净流出78.44亿元，及时偿还到期债务；有息负债425.57亿元，较年初大幅下降20.5%。受益于销售回款回笼速度快，叠加投资遵循“量入为出”原则，即使滨江主动降杠杆的情况下，期末持有现金较年初增长21.8%至296.31亿元，现金短债比大幅改善至2.07，净负债率大幅降至21.54%，扣除预收后的资产负债率55.71%，三条红线指标维持绿档，财务状况稳健。

  01 销售

  全口径销售额首进TOP10
销售回款提速明显

  2023上半年滨江销售额925.8亿元，同比增长35.36%，增速显著优于TOP10房企均值（平均增幅4.9%），全口径销售额首进前十，排名从去年同期的第13位升至第10位。根据克而瑞统计，1-8月滨江全口径销售额1133.2亿元，同比增长22.18%，排名稳定在第10位；2023年其销售目标占到全国商品房销售额的1%以上，确保全国排名前20名、争取15名，预计将超额实现。上半年滨江资金回笼加速，权益销售回款478.7亿元，同比大幅提升48.7%，使得经营活动产生的现金流净流入大幅改善至275.88亿元，约为去年同期的57倍，现金流状况良好。

  下行行情中滨江销售的稳健得益于长期聚焦杭州市场，杭州市场供求相对平衡，去化周期较为稳定，而滨江于杭州本地品牌认可度高，持续蝉联杭州房企销冠，市场地位稳固。据其中报披露的主要销售清单显示，上半年杭州贡献89.7%的销售份额，同比增加3.4pct，而浙江省内其他城市、省外销售贡献占比分别8.2%、2%，较去年同期分别下滑2.9pct、0.5pct。聚焦杭州、深耕浙江，适度加强省外重点城市布局（如上海、南京等），巩固后方基础上有利于分散局部市场政策变动带来的风险。

  02 投资

  聚焦杭州住宅地块、量入为出
权益支出占权益回款的38%

  2023上半年滨江重仓杭州、维持适当的拓储力度，新增24个项目，其中杭州21个，宁波1个，金华1个，南京1个。新增土储建面249万平，同比减少32%；拿地权益支出180亿，占到同期权益回款的38%，控制在年初计划的50%以内，继续以“量入为出”原则进行投资，保障现金流安全。

  上半年滨江拓储基本聚焦于杭州住宅地块，于杭州新增土储建面占比高达91.14%。与此同时，企业通过加大合作比例来分摊投资资金压力。上半年滨江全口径土地款支出396亿元，同比减少27.2%，拿地金额权益比降至45.5%。在行业竞争格局巨变的当下，滨江偏向选择与深耕杭州本地且韧性较强的浙系房企合作，如中豪、建杭、坤和等，合作方财务相对稳健，合作项目风险可控。

  从投资方式来看，滨江公开市场与收并购拿地并进。根据公开资料显示，滨江上半年于杭州土拍中拿地共计12宗，占其同期杭州新增项目数量的57%；累计斥资183.14亿元，达到同期杭州集中供地总成交金额的19.2%。与此同时，滨江在非公开市场持续发力，陆续收购翠宸里、滨江城投悦品、溪映听庐、平晖府等12个项目，涉及总计容建面约139.85万平，并购新增建面占比大幅升至56.13%。12个并购项目中有9个集中在杭州，通过并购适当补充土储以尽可能消减杭州宅地集中土拍带来土地成本冲高的影响。

  截至2023年中期，滨江土地储备总建面1448.53万平，可保障未来2-3年的发展需求，其中待开发建面占比13.55%，去化周期合理。按可售货值区域分布，杭州占60%，较年初下滑5pct,省内(非杭州)包括宁波、金华、湖州、嘉兴、温州、台州等基本面支撑度良好的城市占比22%，较年初上升2pct，省外占18%。2023年滨江继续保持三省一市战略布局，计划投资金额控制在300亿、权益回款的50%以内，按此计划，下半年权益拿地支出还有120亿元的空间；城市布局方面除杭州以外，重点考虑上海、南京、宁波、金华、湖州、广州等。

  03 盈利

  结转项目权益比上升
归母净利同比增长27%至16.4亿

  2023上半年滨江实现营业收入270.3亿元，同比大幅增长152.8%；其中，结转收入同比大幅增长155.1%至265亿元，结转速度明显加快。上半年滨江按计划交付温州滨江壹号、滨旭府等18个项目，涉及计容建面超210万平，而下半年预计还要结转约200万平的项目体量，叠加合同负债较年初增长23%至1602.95亿元，可保障全年营收规模的稳健增长。

  盈利能力方面,滨江全年毛利润49.3亿元，同比大幅增长120%，综合毛利率18.3%，同比下滑2.7pct；净利润19.4亿元，同比增速20.9%，净利率7.2%，同比减少7.8pct。毛利率持续下滑，缘于聚焦核心城市优质地块、地货比偏高，利润空间有所收窄；而净利率指标同比跌幅较毛利有所扩大，缘于期内合联营投资收益同比减少61.4%至3.42亿元、减值拨备较去年同期扩大至7.85亿元（其中资产减值6.25亿元）。值得注意，滨江销管费用管控力持续优于行业平均，得益于长期深耕本地市场，造就稳定的供应商体系，期内销管费用率（销管费用/当期操盘金额）同比微降0.1pct至0.75%。

  期内并表结转项目的权益比例明显上升，少数股东损益占比从去年同期的20%降至15.7%，实现归母净利16.4亿元，同比增加27.4%，归母净利率同比减少6pct至6.1%，核心盈利能力仍待改善。

  04 偿债

  资金成本持续改善至4.4%
三条红线维持绿档

  滨江上半年新发行债券21亿元，较去年同期减少19.54%，期末债券融资余额（含中票）较年初减少2.73%至102.25亿元，占有息负债的比重约为24%，信贷融资占比76%，并无其他非标融资。2023年房地产流动性持续紧张的背景下，滨江主动降低财务杠杆、加快偿债进度，上半年筹资活动现金净流出78.44亿元，及时偿还到期债务本息。此外，滨江融资成本优势显著，期末融资加权平均利率4.4%，较年初降低0.2pct，融资成本继续改善。

  截至2023年中期，滨江有息负债425.57亿元，较年初大幅下降20.5%；其中，短债规模142.95亿元，较年初下滑2.1%，其占有息负债的比重从年初的27.3%升至33.59%，后续需要进一步优化债务期限结构。期末未使用银行信贷授信额度804.62亿元（较年初增长19.3%），而已获批尚未发行的债券额度合计44.42亿元，未使用融资额度充裕，流动性充足。

  受益于销售回款回笼速度快，叠加投资遵循“量入为出”原则，即使滨江主动降杠杆的情况下，期末持有现金较年初增长21.8%至296.31亿元，现金短债比大幅改善至2.07，净负债率大幅降至21.54%，扣除预收后的资产负债率55.71%，三条红线指标维持绿档，财务状况稳健。