销售降3成，无新增拿地，非受限现金短债比不足1，需持续关注流动性。

  ◎  作者 / 沈晓玲、羊代红

  核心观点

  【业绩降幅大于同规模企业，关注资金回流销售回款率达114%】2023上半年新城控股实现销售金额424.0亿元，销售面积516.7万平方米，分别同比下降34.9%和21.4%，销售均价8207元/平方米，同比下降17.2%。同规模TOP20房企的销售金额同比增速6.3%，相比有较大的差距。不过值得注意的是，企业持续积极推动项目销售的现金回流，2023上半年销售回款485亿元，回款率达到114%，处于行业前列。销售金额的43.8%来自长三角，占比同比下降4.3个百分点，占比依旧最高。中西部占比同比上升3.4个百分点至30.9%，环渤海区域占比也同比上升2.2个百分点至18.9%。

  【公开市场无新增拿地，总土储约满足企业2-3年需求】2023上半年新城控股在公开市场无新增拿地，投资全面收缩。在无拿地的情况下，新城控股2023上半年末未售土地储备4360万平方米，较2022年末减少11.3%。根据企业当前的销售表现来看，当前的土地储备够企业2-3年的开发运营需要。

  【营收规模微降，低毛利项目结转增多拉低盈利水平】2023上半年新城控股实现营业收入417.7亿元，同比下降2.4%，其中房地产业务收入363.4亿元，同比下降3.7%。全年预计竣工面积1933.1万平方米，预计竣工面积将同比2022年全年减少3.6%，年内营业收入规模持续保持较低水平。实现毛利润79.5亿元，整体毛利率19.0%，分别同比下滑15.2%和下降2.3个百分点。由于企业低毛利项目结转增加，叠加财务费用水平居高不下，使得其净利润同比下降25.7%至24.1亿元，净利率5.8%，同比减少1.8个百分点。

  【债务结构有所优化，仍需持续关注流动性】截止至2023上半年底，新城控股共持有现金284.9亿元，相较期初下降9.5%，现金短债比1.25，较期初增0.25，现金壁垒有所增厚。长短债务比较期初增加51.2%至1.93，债务结构有所优化。值得注意的是，剔除受限制的其他货币资金的现金短债比为0.89，企业短期流动性承压。净负债率42.6%，剔除预收账款资产负债率68.2%，符合监管要求。

  【商业运营总收入同比微增，营收贡献占比达12.5%】2023上半年底合计在143个城市布局了205座吾悦广场，较2022年底增加11家，在行业表现属前列。2023年上半年新城控股新开业吾悦广场6家，至此总开业吾悦广场146座，总开业面积1367万平方米。商业运营总收入52.01亿元，同比上涨10.2%。商业部分逐步成为新城控股重要的稳定器来源，商业收入占到2023上半年营业收入的12.5%，同比提升了1.5个百分点。

  01 销售

  业绩降幅大于同规模企业
持续关注资金回流

  2023上半年新城控股实现销售金额424.0亿元，销售面积516.7万平方米，分别同比下降34.9%和21.4%，销售均价8207元/平方米，同比下降17.2%。同规模TOP20房企的销售金额同比增速为6.3%，新城与之相比有较大的差距。不过值得注意的是，企业持续积极推动项目销售的现金回流，2023上半年销售回款485亿元，回款率达到114%，处于行业前列。

  长三角贡献度最高，但占比有所下滑。2023上半年新城控股签约销售金额的43.8%来自长三角，占比同比下降4.3个百分点，占比依旧最高，但值得注意的是，长三角区域的销售金额占比近两年持续下滑，在2021年的销售金额贡献有53%，2022年全年贡献已经下降至48%。中西部得益于重庆、乌鲁木齐等城市的销售增长，销售金额贡献占比同比上升3.4个百分点至30.9%，而环渤海区域的销售金额占比也同比上升2.2个百分点至18.9%。

  02 投资

  公开市场无新增拿地
总土储约满足企业2-3年需求

  2023上半年新城控股在公开市场无新增拿地，投资全面收缩。自2022年以来企业在拿地投资方面就较为谨慎，2022年全年仅新增2块地，2023年上半年又无拿地，企业的“节流”策略明显。

  在无拿地的情况下，新城控股2023上半年末可售土地储备4360万平方米，较2022年末减少11.3%。根据企业当前的销售表现来看，当前的土地储备够企业2-3年的开发运营需要。就土储能级分布情况来看，其中一、二线城市约占公司总土地储备的40%，三四线土储中主要位于长三角区域和中西部区域。区域分布情况，中西部42%，长三角27%，环渤海24%，大湾区8%，中西部土储建面占比居高，而随着新增入账项目减少，未来中西部区域的销售贡献占比或将进一步上升。

  03 营利

  营收规模微降
低毛利项目结转增多拉低盈利水平

  结转下滑，营收规模保持较低水平。2023上半年新城控股实现营业收入417.7亿元，同比下降2.4%，其中房地产业务收入363.4亿元，同比下降3.7%。报告期内，结转面积418万平方米，竣工面积为665.5万平方米（含合联营项目）。计划下半年新开工 52 个子项目，新开工建筑面积 405.34 万平方米，计划竣工面积 1267.61 万平方米，全年预计竣工面积1933.1万平方米，预计竣工面积将同比2022年全年减少3.6%，年内营业收入规模持续保持较低水平。

  低毛利项目结转拉低盈利率水平，盈利水平仍需修复。2023上半年新城控股实现毛利润79.5亿元，整体毛利率19.0%，分别同比下滑15.2%和下降2.3个百分点。2023上半年新城控股计提资产减值损失1.13亿元，而2022年同期为损失1.62亿元，亏损有所减少，不过值得注意的是新城控股资产减值损失计提集中在年末，如其2022年资产减值损失59.57亿元，故年底资产计提情况将会影响全年的利润水平。但由于企业低毛利项目结转增加，叠加财务费用水平居高不下，使得其净利润同比下降25.7%至24.1亿元，净利率5.8%，同比减少1.8个百分点。实现归母净利润22.8亿元，同比下降24.3%，归母净利率5.5%，同比下降1.6个百分点。

  04 偿债

  债务结构有所优化
仍需持续关注流动性

  现金短债比1.25，长短债比1.93，债务结构有所改善。截止至2023上半年底，新城控股共持有现金284.9亿元，相较期初下降9.5%，现金短债比1.25，较期初增0.25，现金壁垒有所增厚。值得注意的是，2023上半年企业债务结构有所改善，报告期内，企业抓住融资窗口期完成 11 亿元公司债的发行，综合票面利率为 5.65%；在境外发行总额为 1 亿美元的无抵押固定利率债券。期末有息债较期初下降8.5%至666.1亿元，长短债务比较期初增加51.2%至1.93，债务结构有所优化，其融资利率较2022年末下降7个BP至6.41%。值得注意的是，剔除受限制的其他货币资金的现金短债比为0.89，根据业绩会消息公司年内到期的公开市场债务约20亿元，主要为以吾悦广场为底层资产的CMBS产品。整体来看，兑付压力主要集中在明年上半年。

  净负债率维持稳健，剔除预收账款资产负债率达标。截止至2023上半年末，新城控股净负债率42.6%，处于行业较低水平，剔除预收账款资产负债率68.2%，符合监管要求。

  05 商业

  商业运营总收入同比微增
营收贡献占比达12.5%

  2023上半年底合计在143个城市布局了205座吾悦广场，较2022年底增加11家，在行业表现仍属前列。2023年上半年新城控股新开业吾悦广场6家，至此总开业吾悦广场146座，总开业面积1367万平方米。其年初计划2023年新开20座吾悦广场，商业运营收入目标110亿元，下半年预计开业项目有14个，届时企业开业运营管理半径又将进一步扩增。

  截止至2023上半年底吾悦广场平均出租率略有下滑至95.22%，自2017年以来，吾悦广场的平均出租率皆维持在97%以上，居于行业内第一梯队。收入方面， 2023上半年商业运营总收入52.01亿元，同比上涨10.2%。商业部分逐步成为新城控股重要的稳定器来源，商业收入占到2023上半年营业收入的11.6%，同比提升了0.6个百分点，物业出租及管理毛利率达到69.55%，成为企业修复集团毛利率的重要抓手。