内容提要

  • 合约销售：百强房企10月业绩环比增长0.6%

  • 企业拿地：央国企全面撒网，四季度核心地块热度或将进一步提升

  • 企业融资：规模同环比大幅减少，创2020年以来单月新低

  • 营销策略：不同区域营销冰火两重天 以价换量重点去库存

  • 组织动态：金地董事长凌克辞职，金茂华东、苏皖区域合并

  • 战略动态：中海物业收购中海通信，万达出售上海周浦项目

  ◎  文 / 克而瑞研究中心

  01
〖企业分析〗

  百强房企10月业绩环比增长0.6%

  核心观点»»

  1、2023年10月，TOP100房企实现销售操盘金额4066.9亿元，环比增长0.6%；同比降低27.5%，同比降幅仍保持在较高位。累计业绩来看，1-10月百强房企实现销售操盘金额45634.6亿元，同比降低12.8%，年内累计业绩降幅继续扩大。目前，楼市复苏动能不足、企业仍需加强供应和营销力度以提振成交去化。

  2、2023年以来，百强房企格局持续分化，央国企及部分优质民企韧性较强、中小房企竞争力不足。从不同梯队房企销售门槛值的变化来看，2023年1-10月TOP10房企的销售操盘金额门槛同比降低4.2%至1391亿元，TOP20门槛降低16.5%至525.5亿元。TOP30和TOP50梯队房企格局变动加剧，门槛分别同比降低19.7%和17.5%至327.5亿元和205.1亿元。TOP100房企的销售操盘金额门槛则较去年同期降低11.2%至87.4亿元。

  3、从企业表现来看，2023年10月近六成百强房企单月业绩环比降低，近半数百强房企同环比双降。具体来看，10月有20家百强房企的单月业绩环比降幅大于30%，40家的环比降幅在0-30%之间。但同时，也有一些企业的业绩表现相对突出。如绿城中国、碧桂园、中国中铁、路劲集团、联发集团等10月均实现了单月业绩环比增长。从业绩同比来看，目前规模房企整体仍陷负增长困局，10月单月和累计业绩同比降低的企业数量均达到近八成。

  02
企业拿地

  央国企全面撒网
四季度核心地块热度或将进一步提升

  核心观点»»                                                             

  1、10月份土地市场整体维持冷热分化的格局，偶有优质地块引发激烈竞拍。在核心城市土拍加速之下，30家重点监测房企单月拿地金额、面积均大幅上涨。其中，30家房企10月拿地金额1112亿元，环比上涨40%，新增拿地面698万平方米，环比上涨61%。楼板价则略有回落，重点监测房企10月平均拿地楼板价为15931元/平方米，环比下降13%。

  2、拿地企业格局依然呈现谨慎、集中的态势。截止10月末，仍有近五成百强房企2023年投资几乎暂停，且多数集中于销售50强之后。从单月来看，拿地金额TOP100房企中，有近七成企业10月份未有新增土储入账，整体延续了二季度末投资愈发趋紧的走势。

  值得一提的是，拿地金额TOP100中，央国企拿地金额占比达到66%，民企仅有22%。数量上城投上榜数量最多，占比达到四成，全年来看“国央企积极、城投托底、民企隐身”局面仍未转变。

  此外，10月份拿地相对积极的全部集中于全国化、规模化且今年拿地较多的央国企。中海、华润、招商、中国铁建等10月拿地金额（全口径）超过百亿，保利发展、建发、绿城等拿地金额超过70亿。从拿地销售比来看，这些央国企均高出行业平均。

  3、放开土拍限价不会大幅刺激市场，核心地块热度竞争度或将提升。在市场刺激政策应出尽出，限购、限贷、限售相继续接触之后，土地市场政策也迎来调整，内容涉及建议取消土地拍卖中的地价限制、建议取消远郊区容积率1.0 限制等。从政策本身来看，我们认为不会大幅刺激市场热度提升，毕竟投资回暖更多需要视市场表现和企业的销售、回款情况而定，因此预计接下来土地市场接下来还会维持三季度的整体水平和热度。

  但值得注意的是，土地限价的放开，会加剧土地市场冷热分化的局面，尤其是市场仍在筑底企稳过程中，企业投资更加聚焦，优质地块投资竞争度会加码。但对于核心城市远郊地块效果几无，短期谨慎氛围下还是维持底价成交的态势。三四线城市本身并没有限价，从过去溢价成交地块来看，仅有核心三四线的核心区域且楼板价较低的地块能吸引部分企业，所以绝大多数三四线城市土地将长期处于低谷。

  企业层面，央国企+城投+少量优质民企格局不会转变，一旦土地限价放开在多城执行，央国企的优势将进一步加大，但考虑到整体市场处在底部修复阶段，企业投资继续保持理性和谨慎态势。

  03
企业融资

  规模同环比大幅减少
创2020年以来单月新低

  核心观点»»

  1、融资总量：2023年10月80家典型房企的融资总量为213.6亿元，环比减少41.5%，同比减少51.9%，单月融资规模大幅减少，创下了2020年以来的新低。本月仍然没有房企进行境外债权融资，同时也没有资产证券化产品发行，境内债权融资为163.18亿元，环比减少39.4%，同比减少55.7%，此外还有50.42亿元的股权融资。

  2、融资成本：2023年1-10月80家典型房企新增债券类融资成本3.58%，较2022年全年下降0.64个百分点，其中境外债券融资成本8.04%，较2022年全年上升1.04个百分点，境内债券融资成本3.44%，较2022年全年降低0.1个百分点。单月来看，10月房企融资成本为3.85%，环比提升0.05pct，同比提升0.65pct，本月仍然没有房企境外发债，而由于境内发债的企业仍然主要是首开、招商蛇口、金融街等国企央企，因此境内融资成本继续保持在较低的水平。

  3、企业表现：本月融资总量最大的企业是华发股份，其通过一次增发配股获得的融资总量为50.42亿元。从企业梯队来看，2023年1-10月TOP10房企的平均融资额为80.42亿元，是所有梯队中最多的，同时TOP51+的房企融资规模同比减少了17%，是降幅最小的一个梯队。从融资成本来看，TOP10梯队的房企融资成本仍然最低，为2.95%，较2022年全年下降0.18pct，比融资成本最高的TOP11-30的房企低1.14pct；不过TOP51+房企的融资成本较2022年全年下降1.87pct，降幅最大。

  04
营销策略

  不同区域营销冰火两重天
以价换量重点去库存

  核心观点»»

  1、房企10月营销力度区域分化，部分区域仍积极让利，营销低效市场房企“躺平”。根据CRIC调研情况看，本月房企整体营销热度不减，TOP10房企均推出房企推出区域/集团营销活动，其中绿城中国、龙湖集团推出集团营销活动，保利发展、万科、华润置地等房企在多区域先后推出营销活动。从折扣力度上看，“一项一策”的精细化营销策略持续：第一，在让利能加快流速的区域，房企折扣会进一步下探，部分项目仍“以价换量”，如阳江富力湾推出金秋双节认购66折的活动，襄阳雅居乐玺悦府一口价特价房让利幅度甚至接近57折；第二，长期折扣让利的市场中，房企营销维持节前折扣，如无锡旭辉铂宸府75折左右的折扣营销已持续四个多月；第三，在折扣让利也难以拉升成交的区域，政策利好消失，房企折扣回收，甚至出现项目封盘的情况，如万科、大华等房企在昆明的项目节后均折扣回调3个点左右，珠海华发唐家湾项目直接封盘。

  2、本月房企营销主题更加多元，“双城联动”、“返乡置业”、“抢跑双十一”等主题活动吸睛。整体来看，本月营销活动呈现三个特点：第一，房企营销节奏紧密，已有房企开始制定2024年元旦活动，如招商华北区域、金地华北区域以及万科在华北、云南等区域均于本月提前预告/推出双十一活动，华发珠海区域甚至开始铺排“2024开门红”的活动计划。第二，“返乡置业”重现、“双城联动”创造跨城购房条件，保利汕尾、富力粤东等区域在双节期间推出“返乡置业”活动，华润置地则推出宁波、昆明联动的“双城双节特惠”活动，宁波购房者在昆明购房可享98折优惠。第三，本月中上旬借政策红利加快营销，如福州保利云上叠加人才推出7折的折扣营销，南通招商滨江玺推出“以旧换新，人才补贴最高60万元”的营销活动促成交。

  3、政策红利逐渐减弱，去化困难房企“以价换量”仍会持续。展望后市，短期来看，多城市政策利好已不明显，目前来看，多家房企已经开始提前铺排“双十一”甚至是2024年初的营销活动，年底将至房企营销进入冲刺阶段，预计未来两个月房企营销积极性和折扣力度只增不减，尤其去化压力持续上升的重点区域，折扣力度将给出更大的让步，但同时也要注意，房企品质、口碑是市场下行情况下更为坚挺的成交因素，折扣换流速的方式只能作为缓兵之计。

  05
组织动态

  金地董事长凌克辞职
金茂华东、苏皖区域合并

  核心观点»»

  10月，88家重点监测房企人事变动活跃度相比9月略有上升。重大人事变动及组织调整变动主要如下：

  1、人事变动方面：10月16日，金地集团创始人之一，公司董事长凌克因健康原因宣布辞职，自送达辞职报告起生效。凌克辞职后，公司董事、总裁黄俊灿代行董事长一职。

  黄俊灿自1992年加入金地，历任多职位并积累了丰富的管理经验，对公司文化有深刻理解，也参与过众多金地的建设和开发项目，是一线成长的管理人才，曾带领公司经营团队穿越行业周期。2010年至今，黄俊灿一直担任总裁职务，是金地集团经营管理的核心决策者和推动者，在该公司的全国化投资布局、深耕发展，产品的系列化、标准化建设等方面有诸多建树。

  2、组织调整方面：中国金茂的组织架构近期发生了调整，华东区域和苏皖区域及其下属单位合并为新华东区域，总部设在上海，下设七个子公司和一个项目部。

  随之，中国金茂的城市布局调整为五大区域，新华东区域包括20座城市。苏州公司和无锡公司业务调整，分别负责苏州市、南通市和无锡市、常州市、丹阳市、泰州市、盐城市的项目管理。金茂的华东区域与苏皖区域合并是一种常见的策略，将表现较弱的地区和表现较强的相邻区域进行整合，以提升整体实力和效率。

  06
战略动态

  中海物业收购中海通信
万达出售上海周浦项目

  核心观点»»

  1、本月房企多元化主要集中在物业管理以及商业运营方面，在存量资产、产业、租赁等领域也有所涉及。在物业管理方面，龙湖物业新设福建分公司；金科股份收购南宁威凯智慧物业36.53%股权；首开股份挂牌转让首开瑞泰商管100％股权及相关债权；中海物业拟不超过9.5亿港元收购中海通信。另外在商业管理方面，华润万象生活签约望京商业实现在京首次轻资产输出；大悦城与厦门地铁投资达成合作建厦门大悦城。在存量资产领域，华润置地拟分拆基础设施REIT上市，预计募集资金69.78亿元；万达上海松江项目之后再出售周浦项目。此外产业方面，招商会展轻资产签约西部(重庆)科学城科学会堂项目。

  2、中海物业不超过9.5亿港元收购中海通信。10月11日，中海物业与力进企业（中国建筑兴业全资附属公司，中国建筑国际非全资附属公司）订立协议，以不超过9.5亿港元收购Project Supervision Limited已发行股份。目标公司为中海通信的唯一股东，而中海通信则为中海监理的唯一股东。中海通信主要于中国从事提供通信工程咨询服务。中海监理为中国政府主管机关认定的高新技术企业，主要于中国从事提供工程监理及施工咨询服务。中海物业表示，目标集团现时管理约128个传统监理、项目管理及全程顾问合约组合，预期可带来稳定收入。同时中海监理持有中国住房和城乡建设部颁发的工程监理综合资质，建议收购事项符合集团的城市空间综合营运商的战略定位。

  3、万达在上海松江项目之后再出售周浦项目。10月7日市场消息称，上海万达广场置业的股权关系发生变更，大连万达商管正式退出，取而代之则是大家保险。上述交易已于2023年9月26日完成备案登记。标的公司成立于2007年，为上海周浦万达广场的项目公司，该项目是万达在上海运营的第二个城市综合体项目，总投资超过25亿元，商业面积达15万平方米。从第三方数据来看，周浦万达一直是万达商管的现金奶牛，2019年、2020年，该项目分别实现销售额24.3亿元及21亿元，位列万达广场销售额的前10位。实际上，今年以来，王健林已经多次寻求险资、资管机构合作。其中，5月，大家保险接过大连万达商管的上海松江万达广场、江门台山万达广场和青海西宁万达广场三个项目；6月，中国华融接手万达地产的武汉子公司万达东湖置业。对于万达而言，寻求险资的接盘，一方面能够迅速剥离重资产，回笼资金；另一方面，与出售给其他商业运营管理公司不同，险资接盘之后，万达仍有较大机会获取购物中心的运营管理权利，从而实现重资产向轻资产的转变。