远洋集团:7支公司债展期成功,积极推进境外债全面重组

企业监测分析克而瑞研究中心 2024-04-12 10:11:27 来源:克而瑞地产研究

  • 城市:全国
  • 发布时间:2024-04-12
  • 报告类型:企业监测分析
  • 发布机构:克而瑞

  正积极促成境外债务全面重组方案,7支公司债全部展期,涉及债券规模逾132.7亿。

  ◎  作者 / 沈晓玲、陈家凤

  核心观点【合约业绩同比腰斩,销售端承压显著】2023年远洋集团合约销售额505.3亿元,同比下降49.6%,降幅高于同梯队的TOP31-50房企平均全口径销售额的同比降幅22.8%;销售面积428.9万方,同比降幅30.3%。环渤海区域取代北京区域,销售额贡献最大达37.3%,缘于北京市销售贡献下滑显著所致。能级上,一二线销售额贡献75%,其中北上广深贡献17.7%。

  【新增投拓几近停滞,全年新增2幅地块】2023年远洋新增投拓几近停滞,全年新增2幅土地,新增土储建面85.8万平,同比增长28.4%;按3600元/平新增土储拿地楼板价计,全年拿地价款同比大幅下滑53.8%至30.9亿,拿地销售比0.06。此外,远洋拿地权益比有所增长,拿地权益建面79.7万平,占比93%,较去年提升20pct。

  【总土储建面继续下降,权益占比52.7%】受近两年投资全面收敛的影响,年末总土储建面3621.3万平,较年初减少15.7%,土储建面权益占比约52.7%,同比提升0.1pct。土储分布仍以北京区域和环渤海区域为主,土储建面约占半数,而一二线城市占比超7成,三四线略有下滑。

  【计提物业减值拨备22.72亿,归母净利连续2年亏损】2023年远洋地产结转收入390亿,同比增长5%,竣工结转速度加快;合同负债较年初大幅减少49%至209亿,对结转收入覆盖倍数从年初的1.1倍下滑到0.54倍,后续需加强销售去化保障营收增长。毛利同比降幅50%至11.83亿,毛利率降至2.55%低点;净利和归母净利连续2年亏损,缘于地块盈利空间压缩、投资物业重估和合联营投资亏损,以及减值拨备135.54亿(其中金融资产减值亏损112.83亿、物业减值亏损22.72亿)所致。

  【7只公司债全部展期,努力寻求境外债务全面重组方案】年末远洋短债697.51亿,占比高达73%,因项目资金回笼至集团愈发困难,非受限现金约20亿,较年初减少57%,对短债的覆盖倍数仅0.03,流动性高度承压。2023年9月远洋集团已经与境外投资人进行沟通,以促进对包含截至2023年末账面价值约人民币232.5亿元的7笔担保票据及账面价值约人民币45.7亿元的永续次级担保资本证券等境外债务达成重组;而境内债重组进度较快,2024年3月底远洋宣布所发行的7支公司债全部展期获通过,并新增增信保障措施,涉及债券规模逾132.7亿元;余下3支银行间债券(涉及规模64.2亿)还在努力与投资者协商达成有效解决方案。

  【可租赁面积375万平,未来或可择机处置以回笼资金】远洋有超过22个在营投资物业,其中出租率高于80%项目有15个,已投入营运的项目可租赁面积375万平,其中物流项目、商铺和写字楼可租赁面积占比分别49.2%、21.7%和20.9%。商业储备充足且类型多元,未来可择机处置以回笼更多的资金。据不完成统计,2023年远洋集团完成出售成都远洋太古里50%股权予大股东中国人寿保险、出售北京朝阳远洋未来广场予居然之家,通过加快盘活这2笔商业地产回笼资金合计约75亿。

 01 销售

  合约业绩同比腰斩
销售端承压显著

  2023年远洋集团销售承压显著,全口径合约销售额505.3亿元,同比下降49.6%,降幅高于同梯队的TOP31-50房企平均全口径销售额的同比降幅22.8%;实现销售面积428.9万方,同比降幅30.3%。包含车位在内的整体销售均价11,782元/平方米,同比下滑27.7%,而不包含车位的销售均价同比下降25%至13,500元/平方米,均价下滑缘于远洋对部分项目进行折扣营销,积极回笼项目资金。

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  销售贡献方面,远洋集团布局六大开发事业部,2023年环渤海区域销售额赶超北京区域、贡献最大,实现销售额173.9亿,占比同比提升18.4pct至37.3%[1];北京区域年内销售额87.85亿,占比18.8%,较去年下滑6.8pct,缘于区域内北京 销售额下滑显著所致,同比下滑75%至45亿。此外,华东、华南、华中和华西销售额分别69.7、62.6、52.4和20.2亿,占比分别达14.9%、13.4%、11.2%和4.3%,华东、华南、华中销售贡献相对均衡。城市能级上,一二线销售额贡献75%,其中二线销售额贡献比重同比提升10pct至57.3%,而北上广深贡献销售额17.7%,同比下滑14.6pct。

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  02 投资

  新增投拓几近停滞
全年新增2幅地块

  2023年远洋新增投拓几近停滞,拿地谨慎。全年新增2幅土地,新增土储建面85.8万平,同比增长28.4%;新增土储拿地楼板价3600元/平,同比下降53.8%;按3600元/平拿地成本计,全年拿地价款同比大幅下滑53.8%至30.9亿,拿地销售比0.06,低于百强房企0.21平均值,投资态度收敛。此外,年内远洋拿地权益比有所增长,拿地权益建面79.7万平,占比93%,较去年提升20pct。

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  03 土储

  总土储建面继续下降
权益占比52.7%

  受近两年投资全面收敛的影响,年末远洋集团总土储建面3621.3万平,较年初减少15.7%;从权益来看,年末远洋集团权益土储建面1907.3万平,权益占比约52.7%,同比提升0.1pct。

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  土储分布方面,年末远洋总土储分布仍以北京区域和环渤海区域为主,一二线城市占比超7成。其中北京和环渤海区域土储占比[2]达到48.8%,约占半数,华东、华南、华西、华中土储建面占比分别12.7%、11.8%、16%和10.8%,相对均衡;而土储城市能级仍以二线为主,建面占比约55.7%,而三四线城市土储占比27.8%,较年初略有下滑。

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  04 盈利

  计提物业减值拨备22.72亿
归母净利连续2年亏损

  2023年远洋营业总收入464.6亿,同比增长0.72%,地产开发结转收入390亿,同比增长5%,竣工结转速度加快。受年内销售端承压的影响,合同负债较年初大幅减少49%至209亿,对结转收入覆盖倍数从年初的1.1倍下滑到0.54倍,后续需加强销售去化以保障营收。

  盈利能力,毛利同比降幅50%至11.83亿,毛利率降至2.55%低点;净利连续2年亏损,全年亏损较去年同期扩大至209.84亿;归母净利润亏损210.97亿元,而2022年归母净利也亏损190亿元。

  造成净利润亏损有以下原因:1)市场低迷、销售均价不理想,销管费用率偏高,压缩盈利空间,2023年楼板价/售价比[3]由2018年的0.33上升至0.55,且销管费用率由2018年的2.68%上升至7.08%,运营面临不小的挑战。2)投资物业重估亏损从去年的2.56亿扩大到9.28亿,以及减值亏损同比增长46.8%至135.54亿,其中计提金融资产减值亏损112.83亿、物业减值亏损22.72亿。3)合联营投资亏损23.34亿,较去年同期有所增长。

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  05 负债

  7只公司债全部展期
努力寻求境外债务全面重组方案

  截至2023年末,远洋集团有息负债961.43亿,较年初减少0.9%,其中1年内到期债务697.51亿,占比从年初的39%增长至73%,短债占比过高。受融资收紧、销售承压的影响,年末在手现金50.22亿,同比下滑46.5%,其中含预售监管资金的受限制现金占比从年初的51%增长至60.4%,导致项目资金回笼至集团愈发困难,非受限现金约20亿,较年初减少57%,对短债的覆盖倍数仅0.03。

  此外,年末远洋剔除预收款后的资产负债率88.8%,较年初增长11pct;净负债达438.25%,较年初大幅增长242.5pct,均超监管红线,“三道红线”为红档,流动性高度承压。

  值得注意的是,2023年9月远洋集团已经与境外投资人进行沟通,以促进对包含截至2023年末账面价值约人民币232.5亿元的7笔担保票据及账面价值约人民币45.7亿元的永续次级担保资本证券等境外债务达成重组。而境内债重组进度较快,2024年3月底远洋宣布所发行的7支公司债(H18远洋1、H15远洋5、H15远洋3、H19远洋1、H19远洋2、H21远洋1、H21远洋2)全部展期获通过,并新增增信保障措施,涉及债券规模逾132.7亿元;余下3支银行间债券(涉及规模64.2亿)还在努力与投资者协商达成有效解决方案。

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  06 投资物业

  可租赁面积375万平
未来或可择机处置以回笼资金

  2023年远洋投资物业营收同比增长14%至4.46亿,维持稳健的营运能力;年末有超过22个在营的投资物业,其中出租率高于80%的项目有15个,已投入营运的项目可租赁面积375万平,其中物流项目、商铺和写字楼可租赁面积占比分别49.2%、21.7%和20.9%,而其余类型物业面积约30.7万平。远洋商业储备充足且类型多元,未来可择机处置以回笼更多的资金。据不完成统计,2023年远洋集团完成出售成都远洋太古里50%股权予大股东中国人寿保险、出售北京朝阳远洋未来广场予居然之家,仅通过这两笔加快盘活商业地产回笼资金合计约75亿,可增加集团整体的流动性。

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