存货去化压力加大，香港销售额占比突破20%。融资优势凸显，债务结构仍有优化空间。

  ◎  作者 / 房玲、洪宇桁

  核心观点

  【存货去化压力加大，香港销售额占比突破20%】2024上半年保利置业实现全口径合约销售金额284亿元，合约销售面积111.4万平方米，分别同比减少24.1%和24.8%。2024年中期企业的已竣工可售物业存货值由期初的323.1亿元增长了17.8%至380.5亿元，对存货的占比由24%提升至29.4%，存货去化压力加大。上半年保利置业在香港地区的销售金额占比达到了21.9%，相较于2023年提升了13.8个百分点，是近年来的新高。

  【拿地销售比控制在40%以下，土地储备仍然充足】2024上半年保利置业在济南和宁波新增3个项目，新增土储建面为66.8万平方米，拿地总价约101亿元，按金额计算的拿地销售比为0.36。2024年保利置业计划将拿地销售比控制在40%以下。截至2024年中期，保利置业的总土储建面为1533万平方米，相较于期初减少了8.1%。

  【待结转资源充足保障营收，毛利率有待企稳】2024年上半年保利置业的营业收入为124.6亿元人民币，同比下降20.3%，毛利率同比降低了10.9个百分点至14.3%。年初保利置业的已售未结转规模约为485亿元，整体毛利率约为19%，待低毛利率项目结算完后，毛利率可能企稳。与此同时，净利率同比下降了2.6个百分点至2.0%；归母核心净利润为3.75亿元，同比减少56.0%，归母核心净利率也同比下降了2.4个百分点至3.0%，企业盈利压力加大。

  【融资优势凸显，债务结构仍有优化空间】上半年保利置业完成了15亿元公司债券的发行，融资成本低于2.8%，推动企业平均融资成本较期初继续下降了0.21个百分点至3.67%，企业仍然保持着较强的融资能力。期末保利置业的持有现金较期初增加5.8%至337.2亿元人民币，一年内到期的有息负债较期初增加8.8%至226.2亿元（占比增加2.2个百分点至30.3%），现金短债比降为1.49。现金仍能基本覆盖短期有息负债。上半年末企业的总有息负债较期初微增0.9%至745.9亿元，而总权益基本持平，因此净负债率较期初降低了2.6个百分点至90.5%，剔除预收款后的资产负债率也降低了0.4个百分点至72.2%，整体财务状况有所改善。

  01 销售

  存货去化压力加大
香港销售额占比突破20%

  2024上半年保利置业实现全口径合约销售金额284亿元，合约销售面积111.4万平方米，分别同比减少24.1%和24.8%，企业的销售额跌幅同比优于百强房企平均水平，因此在克而瑞《2024上半年中国房地产企业销售TOP200排行榜》上全口径销售额排名相较于2023年提高10名至第17名。

  值得注意的是，2024年中期企业的已竣工可售物业存货值由期初的323.1亿元增长了17.8%至380.5亿元，对存货的占比由24%提升至29.4%，企业存货去化压力加大。

  2024上半年保利置业的合约销售均价达到了25537元/平米，相较于2023年提升了7.3%，再创近年来的新高。企业在香港地区的销售金额占比达到了21.9%，相较于2023年提升了13.8个百分点，是近年来的新高，从而拉高了整体的销售均价。

  02 投资

  拿地销售比控制在40%以下
土地储备仍然充足

  2024上半年保利置业在济南和宁波新增3个项目，新增土储建面为66.8万平方米，拿地总价约101亿元，按建面计算的拿地销售比为0.6，按金额计算的拿地销售比为0.36。2024年保利置业计划将拿地销售比控制在40%以下，因此在销售规模减少的情况下，企业的拿地规模也有所降低。

  截至2024年中期，保利置业的总土储建面为1533万平方米，相较于期初减少了8.1%，其中在建面积728万平方米，待建面积约805万平方米。从土地分布来看，2024年中期保利置业的土地储备中长三角和大湾区的建面占比为47%，相较于期初降低1个百分点；一线城市的占比达到27%，相较于期初提升1个百分点，企业总土储的平均土地成本达到了11177元/平方米，继续保持在近年来的高位。

  03 盈利

  待结转资源充足保障营收
毛利率有待企稳

  2024年上半年保利置业的营业收入为124.6亿元人民币，同比下降20.3%；毛利润同比减少了54.9%至17.8亿元，因此毛利率同比降低了10.9个百分点至14.3%。毛利率的降低主要是受到了行业下行的影响，年初保利置业的已售未结转规模约为485亿元，整体毛利率约为19%，待低毛利率项目结算完后，毛利率可能企稳。与此同时，净利率同比下降了2.6个百分点至2.0%；归母核心净利润为3.75亿元，同比减少56.0%，归母核心净利率也同比下降了2.4个百分点至3.0%，企业盈利压力加大。

  04 偿债

  融资优势凸显
债务结构仍有优化空间

  在房企融资环境仍然趋紧的情况下，保利置业上半年再次获得50亿元公司债券发行额度，并于期内完成15亿元公司债券的发行，其中3+2年期和5+2年期的票面利率分别低至2.5%和2.8%。推动企业平均融资成本较期初继续下降了0.21个百分点至3.67%，企业仍然保持着较强的融资能力。期后7月份，保利置业又完成了20亿元公司债券的发行，其中3+2年期和5+2年期的票面利率分别低至2.45%和2.83%，全年企业整体融资成本或将继续下降。

  期末保利置业的持有现金较期初增加5.8%至337.2亿元人民币，一年内到期的有息负债较期初增加8.8%至226.2亿元（占比增加2.2个百分点至30.3%），现金短债比降为1.49。现金仍能基本覆盖短期有息负债，但考虑到受限制现金和预售监管资金也占据一部分比例，未来企业仍需加强现金流管理。

  从未来的有息债务到期情况来看，在一年后但两年内到期的规模约为206.7亿元（占比27.7%）、在两年后但五年内到期规模为218.4亿元、在五年后到期规模为94.6亿元。两年内有息负债占比58.0%，企业债务结构仍有优化空间。上半年末企业的总有息负债较期初微增0.9%至745.9亿元，而总权益基本持平，因此净负债率较期初降低了2.6个百分点至90.5%，剔除预收款后的资产负债率也降低了0.4个百分点至72.2%，整体财务状况有所改善。