导语

  现金流是拿地底气，投资策略上有舍有得，近两年精准深耕长三角区域。

  ◎  文 / 谢杨春、吴嘉茗

  8月上旬，上海进行的集中土拍中绿城中国（以下简称绿城）以30%溢价率摇号竞得徐汇滨江地块，又以6.5%溢价率竞得虹口江湾地块，收获两宗上海成为本次上海土拍的最大赢家。在房企普遍投资收紧、审慎的当下，绿城何以频频在土拍中大展身手？

  01 沪杭苏持续高溢价拿地
前七月拿地近四成地块溢价率超15%

  实际上，绿城在上海拿地之前，已经在多地积极参与土拍。

  根据CRIC数据，截止2024年7月底绿城拿地金额（全口径）共计258亿，位列新增拿地金额的第四位，拿地金额高于华润和中海。

  虽然拿地金额同比下降30%，但在TOP5中跌幅较小。而且拿地销售比达到0.27，彼时1-7月百强房企总拿地销售比也仅有0.15，相对积极的投资意愿可见一斑。

  此外，投资的积极性还体现在绿城在核心城市优质地块参拍“热情高涨”，在上海、杭州和苏州等城市高溢价拿地，前7月拿地平均溢价率达到14%。相应的，而头部仍在拿地的企业近两月拿地平均溢价率仅在8%左右。

  统计来看，截止至8月上旬，绿城今年拿地中仅有32%地块为底价成交，而溢价率高于15%的地块幅数也达到36%，溢价拿地的地块数量远高于底价拿地数量。

  02 投资策略上有舍有得

近两年精准深耕长三角区域

  虽然投资表现积极，但绿城并不是在广泛、盲目地拿地，而是目标明确地增加优质土储，其聚焦的维度可以从两个个方面来看：第一，高度聚焦于一二线城市，今年仅在嘉兴一个三四线城市拿地。绿城今年以来在一线城市上海拿地2宗，杭州6宗、宁波3宗，此外也是在苏州、合肥、福州等省会城市纳储。

  第二，精准深耕长三角，今年超过七成纳储位于长三角。而且绿城仅在杭州和宁波拿地幅数超过3宗，在其他城市拿地都是1-2宗，更加体现了深耕长三角、尤其是深耕杭州的战略决心。从总土储来看，长三角占比更是明显高于其他区域，长期维持在50%左右。

  03 2024年所拿地块半数容积率低于2

针对性补充低密项目放大产品效应

  此外，今年拿地不乏低容积率、高溢价、高单价的热门改善型宅地。

  绿城今年拿地较为瞩目的原因之一，就是好几宗地块刷新了楼板价记录，例如苏州园区的金鸡湖大道南地块刷新江苏最高楼板价、杭州临平区数字商贸城的地块溢价率高达59.2%。苏州地块容积率为1.02，临平区地块容积率为1.2，绿城今年拿地中有接近一半的地块容积率在2以下，适宜打造豪宅、或者是改善型的产品。

  当前的市场环境下高端、改善型产品的相对坚挺，恰好与绿城中国的产品力强项不谋而合。随着仍有购买力的消费者对居住品质要求的提高，改善型产品更加受到市场的青睐，绿城中国的凤起系、庐系等改善、豪宅类产品在市场中均有较好的口碑，多个项目实现了良好的开盘去化。而绿城今年新增的低密度优质地块，也很适合这类产品的打造，体现了绿城今年以来拿地是非常有针对性的举动。

  值得一提的是，这样的产品力口碑，不仅成为绿城高端产品销售的护城河，还给绿城的另一赛道——代建带来了另外的机遇：7月份贝壳在西安竞得两宗住宅用地，预计后期将由绿城管理代建。据贝壳表示，由绿城管理代建是业主方的选择，说明绿城的产品口碑已经能够反哺代建。

  04 现金流是拿地底气
核心城市优质货值未来将保障业绩持续稳定

  毫无疑问，相对稳定的现金流是绿城能够保持积极拿地的底气。

  大部分房企目前面临的问题仍来自于偿债压力过大、现金流紧张，因此不得不收紧投资、并且进行组织上的收缩。反观绿城从近4年的年报来看，现金短债比均保持在2以上，远高于后期“三道红线”要求的1。正是由于现金流较为充裕，绿城才有条件在当前土拍市场中积极补充优质土储。

  且绿城多年来净负债率也稳定的低于70%，同样远低于“三道红线”的要求，2023年扣除预收后的资产负债率也降到70%以内，三条红线都降至绿档。

  行业调整周期中，大部分房企销售下行是难以避免的，而绿城虽然销售额也没有做到逆市增长，但保持在相对平稳的水平：2024年1-7月份，绿城操盘金额为1475亿元，同比微降3.2%，与2022年同期相比还增长了5.3%。

  且在近三年来，绿城实现了在行业内销售排名的上升。2021年末，绿城的操盘金额位列第七，操盘面积位列第十，2022年末操盘金额、面积都升至第四，2023年末操盘金额进入TOP3席位，2024年1-7月份，绿城已经实现了操盘金额、建面均位列TOP3。

  销售规模的相对稳定，反映了绿城的产品在当下市场环境中依然有较强的认可度，进而也要求绿城持续补充土储，为绿城提供了充足的信心去参与土地市场竞争。

  综合而言，在当前市场整体趋于冷淡的环境下，绿城近期的拿地表现引人注目，之所以能够保持相对积极的投资态度，离不开其稳定的销售表现和现金流带来的财务支撑，且当下市场对改善型产品需求恰好与绿城的产品力强势相契合。

  总体来看，当下房企需要回归以产品为根本的经营理念，同时保持财务稳健、优化现金流管理，是在市场中能够保持投资活力的关键。