[克而瑞]朗诗地产:中美“双赛道”布局

2021-04-06 17:35:49 来源:克而瑞

  导 读

  受益于资产轻型化商业模式,朗诗的财务政策一贯稳健。截至2020年12月31日,朗诗现金短债比为6.1,流动性充足。

  【签约销售保持稳定增长,2021年目标增至500亿】全年,朗诗出品签约销售额411.9亿元,同比增长1.7%。其中,权益项目签约销售额达256.8亿元,中国占73.1%、美国占26.9%。在市场不确定性积聚的背景下,朗诗依然维持了增长。在增速放缓的背景下,未来需找到新的突破口,保持自身的增长力。2021年朗诗将目标定在500亿元,同比约增长21%,目前也在加快项目建设保证供货。 

  【坚持稳健的投资策略,新增可售面积216万平方米】朗诗一向坚持稳健的投资策略,以利润为导向,不抢高价地和地王。期内,共获取35个开发销售型物业(17个权益项目和18个代建项目),其中,中国20个,美国15个,合计可售面积达216万平方米。截至2020年末,朗诗项目储备可售面积为529.0万平方米,高能级城市布局较多,有利于实现快速去化,但同时也面临更严苛的限价调控,叠加22城集中供地政策出台,土地市场竞争预期加剧,未来朗诗需要进一步强化小股操盘、代建模式获取资源,同时要依赖产品溢价和精细化的经营管理来争取利润空间。 

  【保持稳健的派息政策,已售未结资源支撑未来业绩增长】朗诗全年总营收89.9亿元,同比上升约5.1%,维持增长。实现毛利润17.1亿元,净利润0.3亿元,分别同比下降29.4%、97.9%,核心净利润由2019年14.1亿元下降至2.5亿元,降幅达82.2%。净利润下滑主要受疫情以及一些非经常业务因素影响。此外,毛利率、净利率也相应下滑,分别为19.0%、0.4%。但尽管如此,朗诗依然保持了稳健的派息政策,董事会建议派发每股0.03港元末期股息,合计1.42亿港元。今年随着国内外疫情稳定,在已售未结转资源保障下,朗诗的增长具备一定确定性,但同时要做好风险防范。 

  【财务结构保持稳健,净负债率低至25.9%】受益于资产轻型化商业模式,朗诗的财务政策一贯稳健。截至2020年12月31日,朗诗现金短债比为6.1,流动性充足;净负债率为25.9%,较2019年末再降14.3个百分点;扣除预收账款的资产负债率为78.7%,低于2019年末86.6%。整体来说,朗诗的财务结构在持续优化,在“三条红线”管控下,已有两条线达标,安全边际较高,有利于企业可持续发展。 

  【Landsea Homes成功上市,并推出“自由方舟”差异化产品】在“产品差异化、轻资产化运营、收益多样化”的发展战略下,2020年朗诗在业务发展与产品升级上持续发力。一方面,朗诗美国业务主体Landsea Homes在纳斯达克成功上市,进一步强化美国市场的平台优势;另一方面,推出新一代健康住宅“自由方舟”,提升产品差异化能力。

  01销 售

  业绩增速持续放缓

  2021年目标增至500亿

  受国内外疫情冲击,朗诗的销售在一定程度受到影响,全年朗诗出品签约销售额411.9亿元,同比增长1.7%;朗诗出品签约建筑面积为233.3万平方米,与2019年基本持平。其中,权益项目签约销售额达256.8亿元,签约销售面积为141.1万平方米,均价为18205元/平方米。从业绩走势来看,在市场不确定性积聚的背景下,朗诗依然维持了增长,但同时可以发现业绩增速在持续放缓。在行业零增长及负增长预期下,未来市场整体或继续承压,朗诗需找到新的突破口,保持自身的增长力。

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  朗诗权益项目签约销售额总计256.8亿元,其中187.7亿来自中国市场,占比73.1%,主要分布在成都、苏州、无锡、南京、合肥等城市,成都作为2020年贡献力最高的城市,全年累计签约销售额超过70亿元。另外,69.1亿元来自美国一二线门户城市的在售项目,占比26.9%,无论是从业绩量还是贡献率上来看,都较2019年有显著提升,这也表明美国业务的拓展取得阶段性的成效。

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  近两年来,朗诗都保持了低速平稳的增长态势,但这也会导致规模的掉队,朗诗也意识到这一点,2021年将目标定在500亿元,增长率约为21%,这也达到2017年以来最高。为实现目标,今年朗诗预计推货量在650-700亿之间,在推货时间上,上半年和下半年持平,各占50%。从一季度销售情况来看,朗诗出品签约销售额已达109亿元,较2020年同期增长208%,业绩预期向好。

  02投 资

  坚持稳健的投资策略

  新增可售面积216万平方米

  朗诗一向坚持稳健的投资策略,以利润为导向,不抢高价地和地王,且拿地方式多元化,不限于公开市场招拍挂,还包括收并购、小股操盘、融资代建等。期内,共获取35个开发销售型物业(17个权益项目和18个代建项目),其中,中国20个,美国15个,合计可售面积达216万平方米。

  中国新增的20个项目,集中在一二线城市及少量三四线城市的核心区域,包括南京、苏州、无锡、嘉兴、宁波、金华等,可售面积达161万平方米,预计可售货值(可售货值=可售面积*均价)约265.6亿元,其中长三角及大湾区新增货值占比在85%左右。

  美国新增的15个项目,位于加州奥林达、亚利桑那州凤凰城等二线门户城市,可售面积达55万平方米。2020年1月,Landsea Homes收购了亚利桑那州凤凰城的住宅建筑商GarrettWalker Homes,并获取其旗下18个独栋住宅小区项目,其中14个正在销售中,超过1700块地块,进一步丰富了朗诗在当地的布局,壮大了规模。

  另外,2020年内朗诗还新增开发服务合同额达21亿元,同比增长了17%。总的来看,朗诗在积极推动中国市场和美国市场协同发展,实行开发业务与服务管理业务并举。同时,继续坚持轻资产化模式,新增货值平均权益为24%。

  截至2020年末,朗诗权益项目及代建项目总储备建筑面积1782.4万平方米,可售面积为529.0万平方米,其中权益项目建筑面积为1005.6万平方米。按权益核算,朗诗应占项目储备建筑面积为522.8万平方米,整体平均权益为29.3%。

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  从土地储备分布来看,截至2020年末,朗诗项目储备可售面积529万方中,462.8万方位于中国,占比87.5%,其中一二线城市布局较多,有277.5万平方米,分布在武汉、宁波、南京、成都等城市。此外,还有66.2万平方米位于美国,占比12.5%。总的来说,朗诗项目布局的城市能级较高,有利于快速去化,但是高能级城市同时也面临更严苛的限价调控,叠加22城集中供地政策出台,土地市场竞争预期加剧,未来朗诗需要进一步强化小股操盘、代建模式获取资源,同时要依赖产品溢价和精细化的经营管理来争取利润空间。

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  03盈 利

  保持稳健的派息政策

  已售未结资源支撑未来业绩增长

  营收与利润方面,全年总营收89.9亿元,较2019年上升约5.1%,维持增长。实现毛利润17.1亿元,净利润0.3亿元,分别同比下降29.4%、97.9%,核心净利润由2019年14.1亿元下降至2.5亿元,降幅达82.2%。毛利率、净利率也相应下滑,分别为19.0%、0.4%。净利润下滑的主要原因有以下几个方面:

  一方面,美国地区受疫情的严重影响,工程建设和房屋交付延期,同时对纽约地区个别项目进行了减值计提,产生了非现金性质的账面损失,导致美国公司核心净利润亏损0.7亿元;

  另一方面,美国业务在纳斯达克上市,按香港会计准则,产生了非经常性的相关费用约1.05亿元,进行了一次性冲抵;此外,由于人民币升值,产生了汇兑损失1.93亿元。

  总的来看,主要是疫情和非经常性业务因素影响。值得注意的是,尽管如此,朗诗依然保持了稳健的派息政策,董事会建议派发每股0.03港元末期股息,合计1.42亿港元。

  截至2020年末,朗诗权益项目已售未结面积268.2万方,金额约为436.5亿元,其中应占权益的已售未结面积108.1万方,金额约为174.1亿元。今年随着国内外疫情稳定,在充足的已售未结转资源保障下,朗诗的增长具备一定确定性,但同时要做好风险防范。

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  04偿 债

  财务结构保持稳健

  净负债率低至25.9%

  受益于资产轻型化商业模式,朗诗的财务政策一贯稳健,不仅通过多元化方式融资,包括债券融资、资产证券化、EB-5融资等,还与多家金融机构保持长期良好的合作关系,目前已获批的信用额度充足,其中未使用额度为386亿元,期末加权平均融资成本为7.6%。

  债务方面,截至2020年12月31日,朗诗总有息负债65.5亿元,其中短期债务8.6亿元,占比13.1%,长短债务比为6.6;持有现金(包括受限制现金)52.5亿元,现金短债比为6.1,现金流充裕;净负债率为25.9%,较2019年末再降低14.3个百分点;扣除预收账款的资产负债率为78.7%,低于2019年末86.6%。整体来说,朗诗的财务结构在持续优化,在“三条红线”管控下,已有两条线达标,安全边际较高,有利于企业可持续发展。

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  05战 略

  Landsea Homes成功上市

  推出“自由方舟”差异化产品

  在“产品差异化、轻资产化运营、收益多样化”的发展战略下,2020年朗诗在业务布局与产品升级上继续发力。一方面,朗诗美国业务主体Landsea Homes在纳斯达克成功上市,成为在美上市的第18家建商,也是首家登陆纳斯达克的中国建商。Landsea Homes成为独立的上市主体,有助于进一步强化美国市场的平台优势,提升其公司治理水平、拓宽融资渠道,及与潜在投资者进行广泛与深入的沟通,进而助力美国业务的持续增长。目前朗诗美国已完成美国五大主要都会区的战略布局,并将目光投向增值性更好、更为稳健的刚需市场。未来,朗诗将借助中美两地双赛道发展优势,降低融资成本,提高品牌的国际影响力。

  另一方面,推出新一代健康住宅“自由方舟”,提升产品差异化能力。期内推出新一代的绿色科技产品“自由方舟”健康住宅,在人居体验和自由度方面均完成了产品的一次全面升级迭代,从健康、舒适、节能、环保、智慧、人文等维度满足人们对美好生活的需求。目前已经在中山、成都、南京、苏州等城市落地,从2020年度已落地的自由方舟项目来看,相比周边竞品溢价达到3000-6000元/平方米,差异化产品的竞争优势显著。

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