[克而瑞]房企单月业绩增速放缓，集中供地下土拍分化（5月）

  01

  合约销售

  百强房企单月操盘

  同比增速放缓至17.8%

  核心观点

  2021年5月，TOP100房企单月实现销售操盘金额11192.8亿元，环比增长8%。从今年以来的累计数据看，百强房企整体的销售操盘金额同比增长51.3%，较2019年同期也增长39.4%。但区别于去年年初疫情之后企业销售的逐月复苏，本月百强房企单月业绩和累计业绩同比增速均放缓。

  从企业表现来看，40家典型上市房企全部实现累计业绩同比增长。其中，34家单月业绩同比增长，30家企业单月业绩环比增长。具体来看，本月融创单月实现业绩704.9亿元，同环比分别大涨56.0%和28.8%.此外，保利、中海、招商、龙湖、世茂等房企也表现突出，单月业绩同环比增长显著。

  我们预计，随着6月房企全力冲刺年中业绩、供货力度回升，届时成交有望实现较大比例增长。同时，在目前增速放缓、竞争加剧的行业背景下，近年来房企合作开发不断增加，百强房企权益口径业绩增速相对落后。因此，企业在保持规模增长的同时仍需重视对增长质量的把控。

  02

  企业拿地

  集中供地持续推进

  土地市场量价齐升

  核心观点

  5月随着集中供地持续推进，土地市场量价齐升，热度持续回暖，楼板价持续创新高。本月30家典型房企新增土储总建面为2973万平方米，环比上升23.7%；新增土地成交总价为3367亿元，环比上升76.9%；平均成交楼板价7917元/平方米，与上月相比上升了43%，均价上升主要是由于北京、南京和杭州等十城集中供地，一二线成交占比增加。

  短期来看，在首轮集中供地中规模房企的优势仍将延续，行业集中度仍会继续提升。对于未能成功拿地的企业（尤其中小房企）来说，及时转移战略布局、拓宽拿地渠道将是获得新增土储、保证企业持续运营的重要方式，但如何在权益和规模之间做取舍，将是此类房企面临的一大考验。尤其是第一轮规模房企“厮杀”之后，第二批集中供地或将是中小房企争夺的绝佳时机。6月份上海、苏州、合肥、郑州等热门城市将进行首次集中供地，预计整体热度也将继续提升。 

  供地结构性影响下，一二线城市拿地金额占比增至82%，区域方面长三角仍是投资主力。整体来看，30家监测房企本月土储成交结构中，一二线城市拿地金额占比达到82%，本轮集中供地的杭州、南京和北京位居前三。区域分布方面，长三角区域热度持续，加上杭州、南京等城土地集中出让，30家重点房企投资额中有52%位于长三角，其中杭州高居成交金额首位，南京、宁波等城单月拿地金额也超百亿。

  03

  企业融资

  5月房企新增融资额环比下降11.9%

  核心观点

  融资总量：2021年5月100家典型房企的融资总量为883.34亿元，环比下降11.9%，同比下降24.1%。其中，境内债权融资412.84亿元，环比下降31.3%，同比下降48.9%；境外债权融资419.02亿元，环比上升93.2%，同比上升133.4%。本月出台多项资产证券化产品的规范性政策限制房企融资，境内债权融资有所影响，融资量下降；此消彼长下，房企将关注点转向海外，并且随着近期人民币走强，境外债权融资得到较大的恢复；本月无企业进行股权再融资和永续债的发行。

  融资成本：2021年截至5月100家典型房企新增债券类¹融资成本5.42%，较2020年下降0.65个百分点，其中境外债券融资成本达6.56%，下降1.27个百分点，境内债券融资成本4.34%，较2020年下降0.09个百分点。单月来看，5月房企融资成本5.18%，环比上升0.09个百分点，同比上升0.31个百分点。其中境外融资成本6.42%，环比上升0.17个百分点；境内融资成本3.61%，环比大幅下降1.16个百分点，主要在于本月发行境内债的企业，超过八成是排名较为靠前企业或者央企国企，结构性导致成本较低，如华润置地和保利分别发行了60亿元和25亿元的中期票据，利率均低于4%。

  企业表现：本月融资总量最高的企业为阳光城，融资总量约87.67亿元，主要发行了2.9亿美元的境外绿色债券，以及为多个子公司进行多项贷款的担保。从企业梯队来看，2021年1-5月平均额最大为TOP10房企，平均融资额137.0亿元，4个梯队的融资额均同比下降，TOP31-50梯队同比降幅最小。成本来看，4个梯队的融资成本均较2020年下降，其中TOP10房企的融资成本为4.40%，融资成本最低，也是下降幅度最大的梯队。

  04

  营销策略

  折扣力度保持平稳

  造节营销成常态

  核心观点

  5月房企以营销活动为主，但折扣力度有限。5月而言，市场运行保持平稳节奏，一线城市受制于供应连续两月回落，二三线城市整体走稳。不少房企都推出了相关营销活动，不过折扣力度上与去年同期差距不大。整体而言，4月和5月，房企的营销力度都比较平稳，仅在部分营销节点扩大力度。

  房企造节营销活动频率增加，碧桂园、恒大造节活动已成常规营销方式。从CRIC监测的营销信息来看，过去房企的造节营销往往聚焦于五一、十一等少数营销节点，而现阶段房企“造节”营销频率明显增多，既有3月暖春购房节等结合季节的造节营销，也有年中购房节等结合热点的活动。另外值得关注的是，近期碧桂园和恒大都举行了集团层面的造节活动，且碧桂园“5·5购房节”为第2届活动，恒大“5·31购房节”为第3届活动，均已成为房企常规有效手段之一。

  6月房企步入冲刺阶段，部分房企已经开始预热“6·18”活动，并有选择性开始扩大让利幅度。一方面为了冲刺销售业绩，另一方面为了加速回款改善财务情况，不少房企都会加大推货和营销力度，在折扣上也会选择性的扩大，像华润部分沈阳项目就从5月的99折扩大至97折左右。而营销方式上，不少房企借助电商节热度，开展“6·18”大促活动，利用线上渠道提升品牌影响度，仿电商营销以提升效果，例如雅居乐举办“厂牌天团红人秀”活动意在培养线上营销顾问，而招商好房小程序全民砍价模式则类似“拼多多”营销。

  05

  人事变动

  王晓松任新城控股董事长

  方明继任方圆董事长

  核心观点

  5月，房企高层人事动态信息数量较上月降低，从108家监测企业的人事变动情况来看，5月房企人事变动较为平稳，高层变动频率和数量同环比都有所下降。

  5月20日，新城控股在上交所公告，选举王晓松先生任公司第三届董事会董事长，聘梁志诚先生任公司总裁，聘曲德君先生任公司联席总裁，聘管有冬先生任公司财务负责人，聘陈鹏先生任公司董事会秘书，任期均与第三届董事会任期相同。

  5月11日，广州方圆房地产发展有限公司发布公告称，方圆房地产原董事长韩曙光因工作安排不再担任公司董事长、公司法定代表人。经方圆国际投资集团有限公司董事会决定，方明自2021年5月10日起担任该公司董事长；同时，方圆房地产原公司董事林庭芳因退休不再担任公司董事，另选举徐珺先生为公司董事、公司法定代表人、公司总经理，自2021年5月10日起任期三年。

  06

  战略动态

  物企谋求差异化优势

  中原建业登陆港交所

  核心观点

  本月房企多元化业务主要集中在物业管理和城市更新板块，此外还涉足代建板块。物业管理方面，阳光城旗下阳光智博、祥生地产旗下祥生活服务以及越秀地产旗下越秀服务都在港交所上市过程中取得了进展，此外新希望旗下新希望服务IPO获超购4.75倍，成功登陆港交所。城市更新方面，佳兆业、恒大、时代和富力均在大湾区成功签约旧改项目，其中恒大签约的佛山里水河村山塘工业区改造项目需联动改造约15亩工改农地块，也是里水镇首个联动工改农项目。代建方面，来自郑州的代建龙头中原建业正式登陆港交所，这是建业集团旗下第四家上市公司，也是港股第二家代建企业。

  物管上市潮继续火热，越秀服务和新希望服务打造差异化优势。5月，阳光城、越秀、新希望和祥生旗下物管板块的上市计划均取得了进展。其中，越秀服务在5月24日通过港交所上市聆讯，新希望服务则在此后一日正式登陆港交所。区别于大部分上市物企，这两家物企着力打造自己的差异化优势。越秀服务在2020年11月收购了广州地铁环境工程及广州地铁物业管理，一举新增了超过500万平方米的在管面积，同时也使得公司切入了在管地铁站线及车辆段地铁上盖物业等新的业态。据公司透露，TOD综合物业管理模式将成为未来规模扩张和利润增长的新动能。借助新希望集团在乳业、食品、快消等民生领域的完善产业链和供应链，新希望服务定位民生服务运营商，来自“民生服务”的收入由2018年的28.3百万大幅增长至2020年的117.2百万，占比也由10%提升至近20%，成为了区别于同业的标签。

  中原建业港交所挂牌上市，成第二家代建股。5月31日，来自郑州的代建龙头中原建业正式登陆港交所，这是建业集团旗下第四家上市公司，也是港股第二家代建企业。中原建业是代建行业内数一数二的企业，截至2020年底累计订立共计246个项目，在管项目为206个，在管建筑面积约2554.3万平方米。然而上市首日表现却不及“代建第一股”绿城管理，中原建业开盘破发，开盘价报2.5港元，较发售价跌16.7%，截至收盘报2.64港元，下跌12%。除了规模稍逊绿城管理之外，也与其布局有关。2020年底中原建业206个在管项目中，193个项目位于河南省，总建筑面积为约2420万平方米，占比将近95%。而绿城管理则进行全国化扩张，296个代建项目分布于28个省89个城市。