[克而瑞]中报点评2 | 禹洲集团：坚持一二线城市深耕，土储总货值逾4400亿元

  上半年完成1100亿元目标的47.9%，下半年预期可售货值1319亿元。

  核心观点

  【上半年完成1100亿元目标的47.9%】2021年上半年禹洲集团累计实现合约销售金额527.1亿元，同比增长23%。下半年可售货值近1319亿元，只需达到43.4%的去化率即可完成全年业绩目标。目前，长三角仍是合约销售贡献的主要区域，杭州有望成为继苏州、合肥之后第三个销售额破百亿的城市公司。

  【坚持一二线深耕，土储总货值逾4400亿元】禹洲持续关注一二线城市市场，上半年禹洲通过招拍挂获取苏州、郑州、江门共4幅地块，总建筑面积约54.8万平方米，总货值近111亿元。截至上半年末禹洲集团土地储备总可售建筑面积达2200万平方米（包含已确权的城市更新项目），总货值约4428亿元，能满足未来3-4年的发展需求。

  【流动性充裕、债务结构稳健，派息率35%】禹洲集团2021年上半年实现营业收入120.8亿元，毛利润24.12亿元，净利润12.02亿元，毛利率和净利率分别为20.1%和10%。截至上半年末，禹洲总有息负债601.9亿元，连续多个报告期稳中有降。现金短债比1.85、长短期债务比2.97，流动性充裕、债务结构稳健。

  【着力整合优化，打造禹佳服务平台】目前，禹洲正在不断整合优化现有的物管服务和商业、运营业务，通过分拆上市打造商管服务平台。在商业投资板块着力打造“禹悦”品牌购物中心和“禹洲广场”品牌写字楼两条产品线。在物业管理板块截至上半年末拥有在管物业面积超2000万平方米，总合约面积超2700万平方米，物管业务规模不断扩大。

  销售

  上半年完成1100亿元目标的47.9%

  业绩同比增长23%

  2021年上半年禹洲集团累计实现合约销售金额527.1亿元，合约销售面积284.5万平方米，分别同比增长23%和9%。销售均价18526元/平方米，较2020年的16756元/平方米有进一步提升。禹洲自2017年提出三年实现千亿销售以来规模增长稳健，2020年超额完成千亿目标，今年上半年也已完成全年1100亿元业绩目标的47.9%。结合下半年近1319亿元的预期可售货值来看，下半年去化率只需达到43.4%即可完成全年业绩目标。

       从业绩结构来看，长三角都市圈作为禹洲的布局重心，目前仍是合约销售贡献的主要区域。2021年上半年，禹洲长三角区域业绩贡献逾345亿元，占比达65.5%。其中，杭州禹洲·望林府、禹洲·泊朗廷项目上半年均取得了不错的业绩表现，杭州也有望成为继苏州、合肥之后第三个销售额破百亿的城市公司。此外，上半年禹洲西南都市圈和粤港澳大湾区的业绩贡献也分别达到7.7%和5.5%，较2020年有明显提升。

  投资

  坚持一二线城市深耕

  长三角区域是业绩贡献主力 

  禹洲持续关注一二线城市市场，秉持区域深耕的拓展策略和“进入一座城，深耕一座城”的发展原则。2021年上半年，禹洲通过招拍挂途径新获取土地4幅，其中苏州2幅、郑州、江门各1幅，总建筑面积约54.8万平方米，总货值近111亿元。管理层预计，下半年土拍市场或将有更多机会出现。

  从总土储规模来看，截至上半年末禹洲集团在六大都市圈的39个城市合计布局179个项目，土地储备总可售建筑面积达2200万平方米（包含已确权的城市更新项目），总货值约4428亿元，权益占比62%，并表比例61%，一二线和准二线城市占比达89%，能满足未来3-4年的发展需求。其中，长三角区域825.7万平方米，占比37.5%；环渤海和海西经济区占比分别达到21.7%和15%。

  财务

  派息率保持在行业较高水平

  流动性充裕、债务结构稳健

  禹洲集团2021年上半年实现营业收入120.8亿元，其中物业销售收入116.8亿元，较2020年同期经重列的数据同比大幅提升。从结转利润和盈利水平来看，2021年上半年禹洲实现毛利润24.12亿元，净利润12.02亿元，毛利率和净利率分别为20.1%和10%；核心净利润11.36亿元，核心净利率9.46%。业绩会上，禹洲宣布派发中期股息每股5.3港仙，派息率达35%，多年来派息率持续保持在行业较高水平。

  截至2021年上半年末，禹洲持有货币资金280.7亿元，总有息负债601.9亿元，较2020年末下降5.8%，连续多个报告期稳中有降。现金短债比1.85、长短期债务比2.97，账面资金虽略有减少，但仍保持相对充裕的流动性、债务结构稳健。净负债率80.42%，较2020年末下降5.38个百分点，平均借贷成本7.13%，较2020年的7.19%有所降低。“三道红线”下净负债率和现金短债比都长期优于监管要求。剔除预收款的资产负债率虽然仍略高于70%的监管要求达73.98%，但向下趋势明显，管理层预计在今年末即有望达标。

  商业物管

  强商业、重服务

  着力整合优化打造禹佳服务平台

  在商业投资板块，禹洲商业始终坚守一线及核心二线城市，着力打造“禹悦”品牌购物中心和“禹洲广场”品牌写字楼两条产品线。截至目前，已拥有深圳、上海、杭州、厦门、苏州、南京、合肥、武汉及泉州等地的项目共39个（已开业项目28个、筹备期项目11个）。在物业管理板块，禹洲截至上半年末拥有在管物业面积超2000万平方米，总合约面积超2700万平方米，物管业务规模不断扩大。其中，来自于第三方在管面积占比超过14%，长三角地区占比超过55%，海西经济区占比超过26%。目前，禹洲正在不断整合优化现有的物管服务和商业、运营业务，计划引入互联网技术手段和系统化的服务体系，通过分拆上市打造禹佳服务平台。

  此外，禹洲集团秉持可持续发展理念、倡导绿色建筑。于2020年11月正式成立董事会层级的可持续发展委员会。绿色建筑方面，截至目前禹洲拥有绿色建筑达标项目145个，绿色建筑面积逾2000万平方米，其中超过500万平方米达到绿色建筑二星或以上认定。2021年5月，禹洲集团ESG再获MSCI公司BBB级，在境内所有房企中排名前列。