申报企业：上海云中芯企业发展有限公司（上海电气置业  市北高新集团）

  摘要：云芯科创中心位于上海市静安区市北高新技术服务业园区。2018年，这幅位于市北高新园区、闲置清退出的地块被市北高新集团以31.96亿元拍下，并由上海电气、市北高新签署战略合作框架协议，共同设立项目公司——上海云中芯企业发展有限公司，对此地块进行改造升级。经过改造后，项目由三栋高层科研办公楼、一栋社区公共服务设施（0.5万平方米）及2层1020个车位的地下车库（5.5万平方米）组成，总建筑面积16.6万平方米。

  项目着力构建覆盖全产业链、全价值链的智能制造服务体系，在静安市北国际科创社区中发挥关键作用。针对转型更新的要求，项目注重研究保护与更新规划设计，在改建过程中，秉持“修旧如旧、功能革新”的理念，分别改建成集会展、社交、秀场等多功能于一体的综合文化设施，并升级为区域文化创意集聚的全新焦点。同时，为进一步满足企业的个性化需求，项目在空间组合上也提供多种选择。此外，项目建造中大胆尝试新型工艺，采用装配式建筑大大简化了施工难度。

  项目在存量盘活、施工工艺、低碳等方面都取得了积极成效。首先，项目注重老厂房与新建建筑的相互关系，在老厂房实现功能转型提升的同时，也有效地盘活了存量资产。其次，项目在建造过程中新型工艺的运用，房屋建造朝着稳固、安全、绿色发展，减少了成本，更加环保。再次，项目引入股东方上海电气集团自身的产业技术优势，在城市更新中来实践碳中和的场景应用，最大限度地实现降碳目标，同时为园区运营提供价值增长点。最后，项目以WELL健康建筑标准深度植入建筑本身，为安居乐业提供舒适便捷的整体环境，以此吸引一流企业与国际人才汇聚于此。

  （一）项目概况

  云芯科创中心位于静安区共和新路3301号，处于上海市静安区市北高新技术服务业园区，前身为正升锻造厂所在的彭浦工业区。上海彭浦工业区在1959年《上海城市总体规划》中，被确立为上海市重要的机电工业基地，为中国和上海的工业历史作出了重要贡献。正升锻造厂是上海20世纪五六十年代重型矿山机械行业发展的领头羊，是红色工业的骄傲，这里曾经诞生国内第一台大型天线座、第一台推土机、第一台气动电控冷轧机，代表着当时中国工业的前沿力量与先进水平，是上海现代重工业文明发展的亲历者与见证者。

图1：项目改建前照片

  随着城市发展与中心城功能提升的需要，2015年上海正升锻造厂整体迁建至上海临港片区，老厂区位于静安区的核心区域，面临新的功能定位与整体转型。在上海大力支持“产业转型、腾笼换鸟”的进程中，2018年，地块整体转型为C65研发用地，被市北高新集团以31.96亿元拍下，并由上海电气、市北高新签署战略合作框架协议，共同设立项目公司——上海云中芯企业发展有限公司，对此地块进行改造升级。

  项目于2019年正式开工建设，并提前三个月完成了结构封顶。经过改造后，项目由三栋高层科研办公楼（10.6万平方米）、一栋社区公共服务设施（0.5万平方米）及2层1020个车位的地下车库（5.5万平方米）组成，总建筑面积16.6万平方米。目前，项目已经对外进行招租。

图2：上海正升锻造厂历史照片

  （二）做法经验

  云芯科创中心项目依托静安市北国际科创社区这一百万级百万方高能级项目，作为其中承载智能制造服务体系的聚焦工业互联网产业垂直领域的项目，在整个社区中具有突出特色。通过产业互动、配套互补、差异化发展的策略，打造多样化灵活办公产品，满足不同企业不同阶段需求，并运用新型施工工艺，使项目成本降低并更加环保。

  1、依托静安市北国际科创社区，构建智能制造服务体系

  云芯科创中心项目依托静安市北国际科创社区，在整个社区中发挥关键作用。静安国际科创社区作为上海北部区域地标性的产业项目综合体，以人工智能、大数据、创新产业为核心，投身国际前沿科技产业的浪潮。围绕先进产业及其从业人员，打造总建筑面积超过91万方、总投资130亿元的综合体。它涵盖了商业、办公、居住、教育、娱乐等不同生活场景，还导入了“科技、人文、生态”共生、共享、共荣这样更为先进的发展理念，满足新时代人群身心的需要。

  静安国际科创社区内的甲级办公群落——云芯科创中心、云汇数智中心、市北·云禾，可集中释放60万平方米的产业新空间。从项目名称可以看出，静安国际科创社区的每一个楼宇模块，都有着自身独特的产业属性。其中云芯科创中心内含近10万平方米的C65研发用地，将重点聚焦工业互联网产业垂直领域，力争在边缘计算、物联网、远程运维等方面实现全新突破，着力构建覆盖全产业链、全价值链的智能制造服务体系。

  云芯科创中心与其他两个项目形成产业互动、配套互补、差异化发展格局。总建筑面积27万平方米的云汇数智中心，由4栋商办一体化载体组合而成，并辅以智慧办公、星级酒店、近代工业风貌保护建筑等于一体。总建筑面积14.6万平方米的市北·云禾，则由两栋以裙房相连的大楼为主，加上商品住宅、人才公寓、社区中心等配套设施，着力构建一个多元、复合的乐活街区。

图3：静安市北国际科创社区功能分布

图4：云芯科创中心平面图（左）、改造后效果图（右）

  2、秉持“修旧如旧、功能革新”的理念，研究保护与更新规划设计

  正升锻造厂曾经是中国现代工业中心城市——上海的代表性厂区，通过对其转型过程中保护与更新规划设计的研究，从而探索中国现代工业遗产的时代轮回。项目所处静安市北国际科创社区内的四栋老厂房（原正升锻造厂内的热处理车间、重工车间、专家楼及零部件车间，总占地面积约4万平方米），秉持“修旧如旧、功能革新”的理念，在保留原有红砖钢架结构风格的基础上，分别改建成集会展、社交、秀场等多功能于一体的综合文化设施，成为区域文化创意集聚的全新焦点。项目在保留历史文化建筑遵循了“整体保留、修复改善、空间重塑、功能新生、凸显价值”的策略进行修缮，体现了整个静安国际科创社区的历史文化传承与迭代升级。

图5：正升锻造厂保留工业建筑情况

  3、打造多样化灵活办公产品，满足不同企业不同阶段需求

  不同于全市老牌CBD的办公氛围，静安国际科创社区则多了几分“灵动”。云芯科创中心为进一步满足企业的个性化需求，项目在办公产品上也提供多种选择，既有大平层、小独栋，也有露台式花园以及内部联通的总部办公空间，满足不同企业的办公需求。同时，项目在设计之初便将“灵活性”“可塑性”的空间布局贯穿始终，如“可拆卸楼板”这一大胆创新的设计布局，实现了从平面布局到立面拓展的空间变化与功能革新。在满足各类研发企业对空间个性化定制之余，还能为企业提供从“初创-成长-上市”等不同生命周期的办公选择，做到让企业不搬离原址的前提下，迅速扩大自身规模，满足工位配比。

图6：盒子空间（左）、露台空间（中）、花园空间（右）示意图

  4、运用新型施工工艺，使项目成本降低并更加环保

  本项目建造中大胆尝试新型工艺，房屋建造朝着稳固、安全、绿色发展。特别是桩基施工中采用了静钻根植桩这项新技术，代替原有钻孔灌注桩、静压桩，静钻根植桩形状设定为竹节形，可使桩体的咬合力增强，有效提高桩体在受压时侧壁所承受的阻力；并且通过施工扩张桩体的下端，可以增强桩端的支撑力。结合了以往桩基优势，有助于减少成本，更加环保。同时，项目建造中，装配式建筑面积比例达到100%，建筑单体预制率达到40%以上，项目采用装配式建筑大大减少了钢筋使用量，稳定了建造成本，减少了工期时长，提升了施工效率。

  （三）项目成效

  云芯科创中心当前已经竣工，正在面向市场招商，在这一过程中已经体现出一定的综合效益。项目依托整个区域的转型升级，成功实现了产业升级，由传统老工业基地向新型智能制造产业发展，同时在项目建设中，引入WELL健康建筑标准，响应双碳战略实现了生态效益，此外，项目还利用电气集团产业资源，运用多种可再生能源，通过电气置业的专业化城市更新运作，电气集团有效盘活低效存量土地，实现了资产价值的提升。

  1、区域从老工业基地转型成智能制造新高地，成功实现产业升级

  区域从老工业基地整体转型成智能制造产业高地，并且数据智能产业不断集聚。包括中国电气装备集团供应链科技有限公司在内的4家年税收预计千万元的行业知名企业正式入驻园区；中国电信旗下天翼数字生活、希尔顿集团、博尔捷数字科技、加数度数字科技、珀拉珍选、琛全景数字科技、影昉文化科技等在内的数十家企业完成了入驻签约，为深度服务区域产业协同创新发展，向价值链高端攀升提供创新动力支撑。整个园区实现了产业升级。

  2、引入WELL健康建筑标准，响应双碳战略实现了生态效益

  项目在不同的空间节点，布置了挑空露台、空中花园、立体绿化等景观共享空间，营造出了节能、健康、舒适、绿色的生态楼宇。与此同时，项目还在“微碳零排”方面下足了功夫。通过采用地源热泵、水循环、抗菌涂料、装配式部件以及楼宇能源分项计量系统等低碳技术，以期达到全面节能降耗的良好效果，并严格按照国际流行的WELL标准进行建设方案设计，将水、光照、空气等舒适性因子植入建设理念，呈现出绿色环保、环境友好的办公体验——让工作生活在这里的人，幸福指数不断提升。

  3、利用电气集团自身产业资源，为园区运营提供价值增长点

  本项目引入股东方上海电气集团自身的产业技术优势，运用于存量资产的城市更新项目建设中，在城市更新中来实践碳中和的场景应用。目前较为主流的方式是通过低碳化手段和数字化手段来实现建筑及园区的碳中和。现阶段上海电气的核心技术已经覆盖了“风光储氢”硬件和能源管理系统的平台建设及场景应用，能够从能源供给段、负荷需求段进行双向优化，最大限度的实现降碳目标，本项目在社区公共服务设施屋面，实施光伏铺设，让建筑可再生能源运用。

  4、有效盘活低效存量土地，实现了资产价值的提升

  由于深厚的历史沉淀，股东方上海电气集团在全市各个区县都有着大量的厂房资源。但随着产业转型的不断深入，不少厂房已不再需要承载生产制造的功能，急待进行城市更新，焕发出新的活力。是推倒重来，还是保护改造？开发与保护的矛盾，需要对现代工业遗产价值的认定与评估。本项目在改造过程中，在老厂房实现功能转型提升的同时，也有效地盘活了低效存量土地，实现了资产价值的大幅提升。

  （四）小结

  云芯科创中心作为静安国际科创社区的核心组成，聚焦工业互联网产业垂直领域，承载了构建智能制造服务体系的重要作用。静安国际科创社区作为上海打造具有国际竞争力的万亿级数字经济服务业创新带的主动脉，高起点规划百万级百万方产业载体，未来发展潜力巨大。云芯科创中心在社区中形成产业互动、配套互补、差异化发展格局，从正升锻造厂到智能制造产业新高地，是中心城区老工业基地转型升级为高端产业社区的示范项目，也是上海城市更新背景下工业用地转型的又一力作。