[中房研协]5年期以上LPR下调15个基点，首套房房贷利率下限降至4.25%

  热点聚焦

  5月20日，中国人民银行官网发布2022年5月20日全国银行间同业拆借中心受权公布贷款市场报价利率（LPR）公告。公告显示，1年期LPR为3.7%，与上期保持一致；5年期以上LPR为4.45%，较上期下调15个基点。以上LPR在下一次发布LPR之前有效。

  热点评析

  社融数据表现低迷、房地产行业多项指标持续下行背景下，5年期LPR下调符合预期

  5月13日，中国人民银行发布《2022年4月金融统计数据报告》。报告显示，4月份人民币贷款增长明显放缓，同比少增较多，如住户贷款减少2170亿元，同比少增7453亿元；企事业单位贷款增加5784亿元，同比少增1768亿元等。对此，中国人民银行有关负责人指出，近期疫情对实体经济的影响进一步显现，叠加要素短缺、原材料等生产成本上涨等因素，企业尤其是中小微企业经营困难增多，有效融资需求明显下降。但同时也要看到，我国发展有诸多战略性有利条件，经济体量大、回旋余地广，具有强大韧性和超大规模市场，长期向好的基本面不会改变。下一阶段，人民银行将稳增长放在更加突出的位置，加大稳健货币政策的实施力度，具体工作围绕稳定信贷总量、降低融资成本、强化对重点领域和薄弱环节支持力度等方面展开。

  随后，中国人民银行、中国银保监会即联合发文对房贷利率政策进行定向宽松调整，将居民首套住房商业性个人住房贷款利率下限由不低于相应期限贷款市场报价利率调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点，以支持刚性住房需求，提振房企和购房者市场信心，促进房地产市场平稳健康发展。此次央行再度下调5年期以上LPR 15个基点，整体看符合市场预期。一方面，4月份社融数据增长表现低迷、房地产行业多项指标持续下行，经济下行压力加大，调降市场利率有其必要性。另一方面，4月份以来人民银行在存款利率市场化改革方面出台了多项举措，推动了银行负债端成本的降低，为利率调降赋予了更多空间。

  5年期LPR下调将更大范围内带动房贷成本降低，助推合理住房需求平稳释放

  具体到房地产方面，短时间内中央层面连续发布下调首套房房贷利率下限20个基点和下调房贷基准利率（5年期以上LPR）15个基点等重要利好新政，体现了中央层面稳需求稳楼市的坚定立场。随着5年期LPR下调至4.45%，一方面，居民购房贷款成本将进一步降低，且区别于此前下调房贷利率下限只局限在首套房和新增贷款，5年期以上LPR的下调将同时带动二套房和存量贷款成本的下降，覆盖范围更广。另一方面，居民首套商业性个人住房贷款利率下限也随之降至4.25%。据CRIC调研数据显示，2022年4月，35个重点监测城市首套房贷平均利率约5.3%，远高于4.25%的利率下限。这也就意味着，大部分地区在房贷利率调降方面仍存在较大操作空间，利率调降或将成为后续地方稳楼市调控的重要内容。但需要注意的是，现实中制约住户信贷的不仅仅只有成本问题，居民收入、房价水平、信贷资源分配等问题同样值得关注。

  此外，5年期以上LPR不仅关联房贷，也关联中长期制造业、基建配套贷款等。5年期以上LPR的下调，对降低全社会实体经济的融资成本都有积极作用，是中央层面为改善企业和个人现金流压力、稳消费、稳预期、提振市场信心的重要举措。

  中美利差倒挂或将加剧外债风险，但不改我国货币政策宽松预期

  进入2022年，由于美国通胀持续上行，而经济保持景气，美联储逐步开启加息缩表进程，推动美国国债收益率抬升，而中国为稳定经济增长，近一年以来已多次开启降准降息，货币政策持续保持相对宽松，使得中国国债收益率维持低位，两国利差持续收窄乃至出现倒挂。5月4日，美联储宣布新一轮货币紧缩方案，5月加息50BP，6月开启自然缩表，缩表幅度将逐渐加大。反观我国，央行在解读4月金融统计数据报告时明确，下一阶段，要将稳增长放在更加突出的位置，加大稳健货币政策的实施力度。短期来看，两国货币政策将继续分化，这也就意味着，资本外流压力和人民币汇率贬值压力仍然较大，从而加剧外债风险。在房地产方面，据不完全统计，2022年全年房企到期美元债超500亿美元，一旦人民币汇率延续贬值，房企偿债压力和风险也将进一步提升。

  从长期来看，中美利差倒挂是两国经济周期错位的结果。当前我国经济发展主要面临“需求收缩、供给冲击和预期转弱”三重压力，只有坚持“以我为主”的政策定力，才能有效稳住宏观经济大盘，从而实现稳增长目标。因此，中美利差倒挂不会改变我国货币政策宽松预期，但仍要注意强化跨境资本流动宏观审慎管理，积极防范化解外部冲击风险。