研究背景
5月15日，央行发布《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》。此次央行明确，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点。此次政策受到房地产业较大关注，同时近期关于各地出现4.4%房贷利率的新闻报道也有所增加。因此，系统盘摸近期各地尤其是银行的推进情况，对于我们更好理解“房贷利率下限下调”政策具有积极作用，也有助于我们了解各地房贷政策动向和房地产市场走向。
三类城市均有下调的案例
根据公开报道和部分银行网点的反馈情况，可以看出，全国一二三线城市均出现了4.4%的房贷利率。统计显示，包括广州、深圳、天津、济南、青岛、郑州、苏州、昆明、重庆、沈阳、日照、濮阳、常熟、胶州、南通、宜宾、无锡、常州、阜阳和西昌20个城市均出现了4.4%的房贷利率。城市分类方面，一线城市有2个、二线城市有8个，三线城市有10个。其中二线城市的调整更受关注。此类城市调整速度快，和省会城市的特征有关，其能够较为快速地响应央行政策，同时也说明对于稳定房地产交易市场的迫切程度较高。需要说明的是，此次统计中所指的4.4%房贷利率，主要指相关城市个别银行已推出的业务，所在城市的正式文件或还在酝酿准备中。
调整的特点
对这20个城市的调整情况进行分析和总结，可以发现一些特点和规律。把握此类特点，有助于后续各城市降低房贷利率工作的更好开展，同时也有助于房企和购房者更好理解房贷利率调整的政策动向。
1、主流利率为5.0%以下的城市更容易直接降为4.4%
从此次既有城市的观察来看，出现下调为4.4%利率的城市，普遍属于目前主流利率为4.6%-5.0%的城市。而主流利率为5.0及以上的城市，要一次性下降到4.4%的可能性相对小。换句话说，对于主流利率为4.6%-5.0%的城市，直接下调20-60个基点的可能性是存在的。统计显示，目前包括温州、中山、盐城、沧州、成都、扬州、上海等城市，主流利率都低于5.0%，后续一次性下调至4.4%的可能性也较大。而其他城市虽然会下调，但难以直接一次性下调，或需要两次以上的频次。
2、目前的下调是银行口头的非正式形式
此次看到的下调，更多的还是银行口头的非正式形式，所以预计后续相关城市会有正式发文或窗口指导。就目前银行的动作和心态看，主要有几种。1）各地央行和商业银行总行在第一时间研究了“房贷利率下限下调”工作，且已经在细化相关工作要求，尤其是第一时间对接各地利率自律协调机制，开展利率调整工作。2）部分银行表示要等总行相关政策的指导，也有部分银行提前对客户公布了4.4%的利率。实际过程中，此类4.4%的银行利率需要先申请后审批，能否获批也看后续总行的信贷政策。
3、获得4.4%的利率有约束，但后续会减少
从此次各地4.4%的房贷利率申请情况看，确实也还是有一定的约束和条件，主要包括几个维度，即客户资质：工作单位、征信流水、贷款记录等；合作楼盘情况：楼盘工程情况和认购情况；中介资质：中介规模、合作关系等。当然也有个别城市银行表示是没有具体约束条件的。随着后续4.4%利率工作的全面推开，以及银行积极执行房贷政策，预计包括新市民、多孩家庭等群体在购房方面可以享受此类优惠利率，但会局限于普通商品住宅首套房的范畴。
减负效应
对全国重点城市房贷利率下调至4.4%的统计后，市场参与主体尤其是购房者会比较关心此类新政策对于月供减负的影响。本报告基于“100万贷款本金、30年等额本息方式”的案例进行测算，即计算这20个城市从主流利率下调至4.4%利率的过程中，月供额的变化情况。总体上看，月供减负效应是明显和积极的，若叠加此类城市既有的购房优惠政策，那么减负效应会更大。
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