[中房研协]郑州出台首个相对全面的复工文件，宣战“烂尾楼”

  【热点聚焦】

  9月8日，郑州市召开“房地产开发企业瘦身自救行动”会议。会议要求，目前郑州台账上停工烂尾的72个项目，要“一楼一策一专班一银行”，采取聘请第三方审计调查等方式，摸清底数，准确核算企业资金、项目资金的平衡，厘清项目资产负债，责成企业落实自救主体责任，结合项目建设需求拿出资金筹措方案和化解处置措施，盘活保全资金资产，确保“10月上旬停工、半停工项目全面实质性复工”。此前，一份《郑州市“大干30天，确保全市停工楼盘全面复工”保交楼专项行动实施方案》的通知在网络流传。根据通知内容，10月6日前，实现郑州全市所有停工问题楼盘项目全面持续实质性复工，并且从“压实企业主体责任”、“政府全力纾困”、“做好破产重整”、“严肃追究责任”和“确保全面复工”五个方面提出具体实施方案。其中：

  在“压实企业主体责任”中，通知提出，出险房地产企业要切实承担自救主体责任，通过处置未开发土地、在建项目和资产、公司股权等方式，多渠道筹集资金，加快资金回笼进度，降低杠杆率，归还挪用资金，回归主业。

  在“严肃追究责任”中，通知提出，各开发区、区县（市）要组织审计、财政、住房和城乡建设等有关部门对停工逾期问题楼盘原有预售资金使用情况进行专项审计，制订处置方案。房地产企业控股股东、实际控制人对资金挪用负有责任的，应当对损失承担连带责任；相关主管部门监管不到位的，商业银行对资金挪用有过错的，依法依规承担相应责任；税务部门要对不配合复工的房地产企业进行偷漏税核查。

  在“确保全面复工”中，通知提出，对有实力可以自主复工的企业，要督促其尽快全面复工；对资产大于负债、资金出现暂时困难的企业，各开发区、区县（市）要迅速行动，通过纾困基金、并购贷等形式，由政府平台公司果断接手，采取“新老划断”的办法，先复工，再清算；对资产小于负债的企业，各开发区、区县（市）平台公司可采取代建方式，立即复工，并由审计部门介入对其资产、负债，特别是资金抽逃情况、资金监管情况、未列入监管资金情况等进行全面审计，相关线索要及时移交至公安部门。

  此外，通知要求，各开发区、区县（市）党政主要领导要亲自分包1-2个重大停工问题楼盘项目；对于其他较为复杂的停工楼盘，明确分包领导后，属地党委政府主要领导要履行兜底责任。

  据第一财经、财联社等媒体报道，该文件内容属实，且已传达至部分房企。

  【热点评析】

  郑州出台全国首个相对全面的复工文件，宣战“烂尾楼”

  项目烂尾一直是困扰郑州市房地产市场发展的重要问题。据CRIC统计，截至2021年末，郑州涉及停工、延期的待交付问题项目由72个，涉及几千套住房，数量位居重点二线城市前列。2022年7月，全国“停贷潮”爆发，郑州由于大量的烂尾项目而成为此次“停贷潮”的重灾区，“强制停贷”项目个数位居全国城市前列。8月，郑州市即出台房地产纾困基金设立运作方案，暂定规模100亿元，专项用于危困房企问题楼盘项目，解决部分社会关注的停工停按揭月供问题。此外，郑州市还提出以棚改统贷统还、收并购、破产重组及保障性租赁住房四种纾困模式，成立问题楼盘纾困专班，组织推动出险房企与国企、央企合作等，持续推进项目烂尾问题的解决。

  此次郑州市发布的推动停工楼盘全面复工“大干30天”行动实施方案，从实施路径、责任划分、惩治举措及时限要求等方面作出了明确具体要求，是全国关于停工楼盘复工问题首个相对全面、系统的文件。其中，提出“房地产企业控股股东、实际控制人对资金挪用负有责任的，应当对损失承担连带责任”、“税务部门要对不配合复工的房地产企业进行偷漏税核查”、“对于弄虚作假、表演式复工、阶段式象征性复工严肃处理”、“领导分包兜底”和不同情况项目差别化处理等多项举措，充分彰显了郑州市政府解决烂尾楼问题的魄力和决心，值得其他城市借鉴和学习。

  全国多地出台“保交楼”举措，核心难点仍在于“资金来源”问题

  2022年以来，“保交付”成为各个城市、各级政府以及各个房企的重要任务之一。尤其自7月全国“停贷潮”风波后，解决烂尾楼问题、保交付紧迫性进一步提升。7月28日，中共中央政治局会议首次将“保交楼”写入文件中。随后，全国多地围绕“保交楼”出台调控政策，如平顶山、咸阳、遂宁等地建立“一对一”帮扶政策，郑州、南宁、湖北等地设立专项纾困基金，长沙、青岛、威海等地优化商品房预售资金监管等。从目前来看，保交楼核心难点仍在于“资金来源”问题。大部分房企仍然面临销售承压、融资不畅的双重困境，出险房企更是举步维艰，而对于地方政府和金融机构来说，在房地产行业和房企未来发展尚不明朗的情况下，为房企输血同样存在较大压力和风险。基于此，如何平衡各方利益关系、贯彻执行不同情况烂尾项目差别化处理方式和完善资金监管等在“保交楼”过程中将至关重要。