2017房地产品牌发展高峰论坛二
2017中国房地产品牌发展高峰论坛的主题是创新与坚守。创新是人类的动力，对企业来讲也是长盛不衰的因素，创新并不是摒弃我们的全部，有改变而有所不变是社会发展的辩证法，应该从哪些方面创新，又应该坚守什么，这是非常有意义的话题，为了能把这个主题谈透，本次论坛分为两场，分别邀请了房地产开发企业和房地产供应商代表，他们的感受和睿智给我们带来了深刻的启发。
论坛二：开发商的创新与坚守
丁祖昱
主持人：丁祖昱 易居企业集团首席执行官
非常高兴，我们在品牌价值的发布会上请各位房地产开发企业的代表和我们一起分享关于创新和坚守的话题。由于今天是品牌价值的发布会，所以在座的都是品牌房企，也是规模房企，相信每家房企最近都在思考全新的战略，都在思考接下来何去何从，在讲自己战略之前，我先问一个普遍的问题，大家对于未来市场是怎么判断的？是看好还是看淡，还是看平？先把这个问题简单的问题讲讲，这个问题就关系到每家企业未来的战略了。
孙茵 中国房地产业协会副会长、天朗控股集团董事长
孙茵：房地产涉及的维度很宽，有住宅地产、产业地产，包括农业地产，所以从总的面上来讲的话，发展趋势来看，我们非常看好这个行业，只是领域可能会有不同的变化。
我们企业目前的战略，我们相对来说做了整个的转型和升级，基本目前是以区域开发和产业地产为主导，主要聚焦是3个方面，第一个是科技+，第二个是文化+，第三个方面是农业+。
科技+，我们目前在做的一个是西安一个大学城核心区9000亩地的科技小镇，做这个项目有一部分是出于我们的坚守，因为我们企业做区域开发的时间非常长。做整体的区域开发其实难度很大，我们之前准备了好几年的时间。另外一点就是创新，因为整体要做科技产业，对于我们的挑战是很大的，所以更重要是在于内容本身。地产企业原来比较注重于房子本身，现在更加注重内容本身。这个可能是一个比较大的创新。
另外，我们在做一个农业+。也是在城市的边上，我们做了一个30平方公里的田园综合体，从坚守本身来讲，因为也是区域开发，过去我们一直做区域开发，这个项目也是很大体量的区域开发，但是同样面对一个创新，需要从硬体到内容的一个转型，从做农业和田园综合体的时候如何把一产、二产、三产融合在一起发展，对我们来说也是一个全新的挑战，而且还面临着机制上的挑战，从城市的的国有土地，到了农村的集体土地，所以我们更多是以合作社的形式来做的。
这两年做下来的结果，我们其实做内容，做这样子的创新，对于企业的长远发展有非常大的好处，毕竟来讲住宅地产不管目前有多大的规模，未来总的趋势是下滑的，但是做内容，做产业地产升级的话，未来持续的时间会非常久，所以这是我们在战略方面的一些安排。
丁祖昱：每年都听到孙茵总说企业的发展和战略，刚刚讲到了坚持区域开发，已经做了好多年了，大的规模的区域开发建设，已经很多年了，这次我听到了科技+、文化+和农业+。应该说这三个+是非常特别的创新型的内容，我们也更希望能够在不久的将来看到你这些创新产生的成果、效果。
武磊：和昌集团董事长
武磊：对于房地产行业，我们依然看好中长期，觉得这个行业在国民经济里面占有重要地位，并且带动国家发展的很多东西。但中短期我谨慎乐观，这个观点还是基于目前房地产过热，投资需求过热的现状，这会有一个调整期，我们在这个过程当中会谨慎乐观，当然不会像之前大的上升期里面那么乐观的态势。同时也为房地产行业带来更健康的状态。
丁祖昱：中长期是多长呢？
武磊：5—8年以上。
丁祖昱：对于创新与坚守，你们怎么看？
武磊：从年头来说，可能和昌是在座几位当中最年轻的企业了，今年刚刚10多年，我认为坚守和创新，一个是道的问题，一个是术的问题。
房地产行业的基础、根基就是我们这些做建筑的人，把自己的想法通过建筑表达给这座城市的客户，我们要坚守的是道的问题，跟这个社会、跟客户对话。我们要提供优秀的产品和服务，表达我们的一些观点，给社会提供一些有价值的东西。
说到创新。我们认为这个东西是要根据当时所处的环境，根据外在所处的条件和自身的能力，以及你的商业模式选择的。我们坚守的是投资价值，而不是炒政策，炒趋势，所以我觉得创新和坚守是有辩证的关系的。所以创新的点第一是战略上的创新，第二个是节能、减少能源浪费的创新，第三个是关注消费升级，第四个是关注精神层面连接方面的东西，使得原来我们单纯提供空间服务的开发商变成了既可以提供空间，又可以提供内容，同时让大家在精神层面有更多交会机会的服务商的身份。
坚守也好，创新也好，都是相辅相成，有辩证关系的，很多时候你的创新是基于你坚守的创新，你的坚守往往在当代是有助于你创新的东西的。
丁祖昱：武总强调的是坚守的创新，换句话说可能是在这个过程当中不断的升级、完善、发展。他没有颠覆你原来的模式，也没有颠覆你原来所有要坚守的东西。
欧阳捷：新城控股集团股份有限公司高级副总裁
欧阳捷：今年4月份我们曾经讲到今年或将超越去年成为新的历史高点，从目前来看，这个观点应该说是完全可以相信的。未来我们觉得房地产肯定会慢慢往下走。当然未来政策会保持稳定，不让房地产市场大起大落，因此房地产市场未来会平稳向下走，对长期讲并不是坏事，反而让房地产发展更平稳，更健康，发展周期拉的更长。
欧阳捷：对于新城来讲，一直有一个看法，房地产市场，我们的战略目前还是坚守住宅和商业市场这两个领域。房地产企业就做房地产，这本身就是坚守，住宅占大头，占了86%以上，我们看过去的房地产市场虽然是高速增长，但是下半场可能不像原来的规模这么大了，未来可能会走向高寡占型，龙头企业可能会占据70%以上的市场份额，我们在这个行业里面还是希望继续往前走，有规模才有江湖地位，有江湖地位才有话语权，所以你必须坚守，如果你不坚守，就要退出百强，那就被淘汰了。
我们现在也在尝试打造好的高品质的产品，而不是高溢价的产品。在商业上我们也在做一些创新，提出一个概念叫打造有情怀、不复制、具规模的5月广场，我们会把更多的钱用在精神消费上。未来我们还是要坚守在房地产的领域。住宅地产和商业地产是我们坚守的两个主业，创新就在这两个基础上不断升级迭代，提升品质，提升产品的功能。
郭国强：福晟集团董事、副总裁
郭国强：对于未来几年的房地产业，我觉得还有一个逻辑很重要。一个维度是整个房地产市场如果按住宅市场来看，全国住宅市场成交量和当年GDP的比值来看，如果一个国家的人均GDP在8千到1万美元的时候，理论上成交量可以达到20%，就是一个峰值。目前我们还在8千到1万美元之间，还没有达到这个峰值吧。所以这是一个角度。另外一个角度，我们看好看多的同时，还有结构细化。未来5年来看，未来5年的需求和供应，如果把这个定义为一个匹配度的话，我们觉得很多城市是很看好的。比如说未来5年深圳需求供应的匹配度是2.99，差不多是3个人抢一套房子，包括上海、北京，所以我们觉得未来这些核心城市的话，还是应该继续看好的。
所以我的观点，第一，总体未来5年甚至更长一点时间，还是应该坚决看多的。第二个，看多的同时要特别精选区域和城市。
丁祖昱：追问一句，你说全国的人均GDP在8千到1万美元，但是1、2线城市GDP很多都超过2万美元了，这和1万美元还是在不同的阶段。这些已经超越了8千到1万的中等发达国家的这些水平的城市，人均GDP达到2万以上的，你们是如何看待他们的房地产的未来发展的？
郭国强：我觉得当然刚刚讲的，这些城市的人均GDP已经过了高峰的阶段，但是他在2万的时候，他的房地产的交易额和GDP回到了10—12%左右，按这个比值来看也是蛮好的，虽然他的基数很大、总量很大，像深圳明年的GDP会超过香港了，同这个角度来看，他的量还是可以的。
丁祖昱：我同意你的观点，中国的很多情况都是超乎我们的想象的，拿全球普遍的观点来看中国有的时候未必不能太教条。
郭国强：对于创新和坚守，用我的话来讲就是立本趋时。从我们公司来讲，最核心的就是几点，第一点就是永远离不开为客户提供价值和满足客户的需求，这个是永远的最基本的东西。这个“本”是一定要抓住的。第二个，我们还是住宅为主，80%坚守住宅，20%是商业。这也是一个坚守。
至于创新就是趋时，我们有两点，第一个创新可能都用大数据，或者前沿技术更好更深刻的理解客户的需求。第二个创新，最终还是要给客户更好更高效，更有性价比的价值。我们的H+4的战略，H就是我们主流的两个大区，横杠就是我们的大福建。加上4个单个城市、郑州、长沙、武汉、天津，他们未来的空间很大，所以我们更聚集，更深耕，这方面更核心一些。
张俊： 奥园团副总裁、奥园商业地产集团总裁
张俊：对于市场的预判，我想是一个角度和维度的问题。一个从房地产行业的规模来看，我的预判，今年整体的房地产市场的规模可能会超过去年的规模，这个放在整个国民经济的总量来看，占比也不小。所以从整个房地产市场的规模去看的话，我认为这是整体上看好的第一个维度。第二个，因为中国的城市幅员辽阔，从一线到五线，现在的调控政策给到各个城市会不一样，中国有2千多个县，17000多个镇，整体供求关系不一样，可能出现市场情况的预判也会不一样。第三个从时间的维度，从近期来看，我的理解房地产开发周期，整个周期会加长。以往房地产周期可能在2—3年，以后房地产的周期可能是3—5年，中长期我对中国的房地产还是看好的。第四个，每个企业从微观的角度去看，每个企业的战略、特征、抗风险的能力不一样，他对于市场的把控，换句话说，对一些品牌企业，抗风险能力强的企业，他更看好这个市场，因为现在的调控政策更稳定，没有大起，没有大落，反而是我们作为一个成熟企业应该看好的市场。
丁祖昱：非常赞同你的观点，我们目前为止，大家其实都蛮看好未来发展的，但是其实今天的市场已经不适合所有企业了，所以我比较赞同你的观点，不同企业对市场的判断，以及适合自己企业发展的环境应该有不同的理解。
张俊：创新与坚守这是一个很好的两个词。我记得彼得·德鲁克讲过，企业终极的两个目的，一个是营销，一个是创新，我比较认同这两个观点。我希望在坚守当中创新，同时创新是有一个时间概念的。这就意味着你放到不同的时间坐标体系上看，可能原来的创新就变成了坚守，所以他是有一个时间概念的。奥园是96年成立的，这是一个具有创新基因的企业。是最早把体育和地产结合起来的中国房地产企业。第二次创新的时候就把教育资源融入了社区体系，形成了教育和地产的嫁接。第三次，在长沙打造了一个健康养生城，把地产和养生结合。第四个创新就是和商业嫁接，现在我们秉持的是商住双线发展，就是住宅和商业，我们在全国打造了奥园广场，包括奥园城市天地等等系列产品。第五个就是和文旅产业的架构，我们在韶关做了文旅印象城。然后和跨境电商产业也做了进一步的嫁接。从这些我们不断的在地产行业和其他的产业进行资源的整合和嫁接，本身就是一种创新。第二个，对于商业地产这个领域来说，不同城市的维度就会有一些创新的东西，比如进入一个县域做综合体，他的产品结构和业态本身就不一样，这也涉及到创新。第三个，中国慢慢进入存量市场，获取土地的存量还是方式，都会越来越艰难。我们目前也储备了很多的土地，也是为了应对未来土地的发展，包括公司的发展，这也是一个创新。
总而言之，我想房地产行业，只要你坚守这个领域，同时能够不断的发生变化，是有很多无限可能和创新空间的，中国的房地产我认为前景是非常好的，对于每个品牌企业来讲的话，未来会具有更多的机会。
丁祖昱：非常感谢，其实从三个点来看，讲了好多东西，可以看出奥园就是一家具有创新精神的企业，也是最早具有创新之风的企业，把房地产和体育整合在一起，今天一些企业才刚刚开始把这两个点进行整合，你们在20年前就做了这么一个巨大的创举。
张岩：融侨集团首席营销执行官、首席品牌执行官
张岩：中国房地产的看好看坏，其实有一定的细分。因为中国有660个城市，包括最好的一两年，有些城市依然很差。太中长期的我们不能判断，整个中国房地产计划和政策影响的度非常大，不完全是市场经济。所以我不评论中长期，就在近三四年，我认为一线城市，优秀的二线城市，由于人口的集中度，产业集中度，仍然是长期看好的，相对长期也就在三年左右。南京、武汉、厦门、福州、重庆等等都是非常优秀，哪怕是即便有个别的时间持平，或者相对下行一点，但是长期一定是没有问题的。
但是相反，我对三四线城市，甚至四五线城市在这一波里，应该说三两年里是不看好的。这一波的利好是源于这些优秀省会级城市的政策打压，限购限贷，高首付等等。挤压他们到了周边，比如说南京周边的镇江之类的，或者长三角。包括淮安等等。其实我是对这些城市的中长期，由于政策和周边大城市辐射的这种结果是不看好的。所以说分为两个部分，还是那个结论，一二线城市继续看好，三四线城市在这两三年还是要往下行的。所以，如果不放弃这些三四线城市，有利用的时间就把机会型的项目拿一些，但是一定是快的项目，10万方或者以下的在市中心的优秀的高端住宅项目，如果你在这些城市拿了远郊大盘一二百万方的，在之后三年还是挺难受的。
丁祖昱：其实你们企业也在做分类调控，哪些是想大干一场的，哪些是机会型进入的，讲的非常清楚。接下来我们围绕企业自身战略谈谈今天的主题吧，创新和坚守。
张岩：其实坚守与创新最重要的是结合这个企业的特点和大势，最怕坚守不该坚守的，放弃不该放弃的。这样死的更快。首先思路的清晰才能保持健康的发展。我们坚守的是做城市中心的高端住宅，做理想化的生活城市。谁会嫌优秀地块的房子多呢？没有！说明市场与方向、存量都没有问题。这是我们要坚守的。
另外有些创新可能不适合自身企业，我们回想，复盘的时候才知道有些创新是有问题的，举个例子10年前热炒的创新——养老地产，十年过去了，没有一家把这个做的非常盈利和优秀。因为根本没有政策支持。第二个复盘，像之前做的旅游地产，特色小镇，或者长期租赁等等，都是国家在一定政策环境下的跟风吧，这不叫创新。包括一些产业园区，真的有一些优秀的企业做得特别的成功，但是需要嫁接强大的政府资源和时间成本，真的不适合中小型房企。所以我们的创新一定要找到一个对的努力的方向，往正确的方向游越努力越成功，反之越努力死的越快。
融侨集团的创新听起来比较保守一点，但是我们并不是盲目的跟风，我们会深刻调研，而且发现其他的企业在里面有较强的盈利能力，又有可做的我们才会去努力和创新，并不仅仅是激情的创新，而是创新之前必须把事情都想清楚了，调研清楚了，再做创新。
丁祖昱：我喜欢张总的性格，讲真话，讲自己的观点，当然就因为很多创新很难做，自然就形成了一种门槛，这种门槛又保护了原先在里面做的成功的人或者取得收获的问题，任何问题都要用正反两面来看待，不管什么东西，不是适合所有的企业，今天的行业，今天的市场环境，今天所有的包括融资等等，都不适合所有的企业，每个企业应该寻找到自己的定位。
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