以公信力为先 打造中国房地产一流民间智库
——上海易居房地产研究院十年发展纪实
中房网讯（梁志超 撰稿）在中国房地产行业，声誉卓然的上海易居房地产研究院走过了十个年头。易居研究院积极探索房地产产业发展的科学与规律，同时又传播相关思想，实现了房地产民间智库的真正价值。而这些价值，十年来不断地延续与升华。
民间智库，是现代化管理体制中不可或缺的重要组成部分。易居研究院作为上海市社联批准、首家挂牌的民办非企业房地产研究机构，截至2015年，荣膺“上海市优秀民办社科研究机构”三连冠，连续九年获得这一称号（每三年度市社联评选一次）。2014年12月，经上海市社会组织规范化建设评估委员会审议终评，被评为“上海市4A级社会组织单位”。据清华大学公共管理学院相关统计资料：中国的智库机构数目前约为2500个，其中民间智库约5％。那么，易居研究院作为房地产行业民间智库而又卓有成效的，当属屈指可数。
在中国社会经济发展过程中，民间智库和官方智库互为补充。不少跳到体制之外的决策思考,产生了锐进思维，民间智库在这方面起到了积极的作用。易居研究院的成功是很好的注解。
2015年1月20日，中共中央办公厅、国务院办公厅《关于加强中国特色新型智库建设的意见》正式公布。打造一流民间智库，注重为政府和行业服务，弘扬正能量，提升公信力。开展前瞻性、针对性、储备性政策研究，提出专业化、建设性、切实管用的政策建议，着力提高综合研判和战略谋划能力，为产业提供高质量的咨询服务,已经成为易居研究院发展的新目标。
一、易居研究院挂牌正逢其时
2005年9月28日，易居研究院在上海闸北区广延路的一栋办公楼外挂牌，没有鲜花鞭炮，没有贵宾云集。然而，该机构的悄然成立，没有躲过媒体的敏感。当时作为解放日报报业集团资深房地产记者的笔者，在随后的报道中预测：“这是房地产行业具有里程碑意义的一件大事，在今后撰写房地产历史的时候将要补上浓重的一笔”。
确实，2005年秋夏交替之际，在中国楼市跌宕起伏而初现理性回归的历史时刻，上海易居房地产研究院的成立可谓正逢其时。“好雨知时节，当春乃发生；随风潜入夜，润物细无声”。古代大诗人杜甫的诗句抒发了甘霖恩雨的情感。易居研究院以其顺应数据时代发展的科学研究向世人昭示，化成春雨，滋润中国房地产行业这一片广袤的土地，使之不为干旱所摧。
易居研究院团队是由专家、学者，以及一批学有所长的博士、硕士等后起之秀组成的。中国著名房地产经济学家张永岳教授担纲院长。忆往昔，张永岳院长深有感触：“十年来，我们本着探索的精神，即专业机构如何发展，积极顺应国家的倡导，同时作为民办的社科机构，如何根据产学研结合以及人才培育、成果呈现、对行业助力等方面进行探索，在实现对行业助力的同时，也争取实现对国家发展的助力。
“易居研究院的发展，可以概括为‘一二三’。一是一个目标，探索成为房地产领域应用性的民间研究机构，打造房地产行业的专业智库。二是提倡‘两个服务’，为政府决策服务，为产业和企业服务。这些年来，在全国同类型机构中是领先的，和成熟的机构相比也还是有距离的。现在有两条线，一条是房地产领域有系统的研究和成果，另一条线围绕行业的发展，我们提供咨询运营的服务。
“三是办研究院离不开‘人财物’。办这样的机构，要有社会效益和经济效应的统一，从长远发展看还要继续探索。而人的问题是一个关键，不像高校那样有一个稳定的支持、骨干队伍的稳定和研究水平的高度。具备专业的水准和运作模式，这是研究院持续成长的根本基础和必要保障。”
彼时的成立，具有房地产的产业界、学术界背景。易居研究院正是在易居（中国）研发中心的平台基础上起步。在那个时期，全国房地产正面临新兴产业发展，住房市场的活跃度日益增加。而更为关键的是，随着房地产行业成为国民经济具有支柱性质的重要产业，围绕房地产各产业链寻找房地产市场发展的渠道与价值，已成为最为迫切的任务。于是，易居研究院的成立为业界所瞩目，当时被一些业内专家定义为“中国房地产研究领域的重要事件”。
坚持把社会责任放在首位，易居研究院的愿景是在不断超越自我。成为中国房地产行业产学研的开拓者、中国房地产产业升级的服务者和中国房地产民间智库的建设者。十年来，易居研究院正是在自我探索中持续前行。
易居研究院搭建了组织架构，人员配备与梯队建设逐步优化，科学、灵活的工作运作机制日趋稳定。构建了多层次研究，强化以应用性研究为目标的、具备前瞻性和操作性的研究体系。探索民间智库参与决策咨询服务的有效途径，营造有利于社会智库发展的良好环境。这一切，成为了研究院发展的主要指向。
二、中国房地产行业产学研的开拓者
“中国房地产产学研的开拓者”，这是易居研究院承担的角色和追求的目标。历经十年，易居研究院对于房地产资源整合的研究、对于产业的贡献等，都有着重要的突破。这是其作为产学研领跑者的重要体现。
“产学研”结合的宗旨，是在促进理论研究向实践转化的同时，将实践经验进行总结，提升其理论高度，从而有利于进一步指导实践。作为三者一体化的先进系统，促进技术创新所需各种生产要素的有效组合，其实质是实现科研成果的产业化。在国外，企业的应用性研究水平不亚于大学的研究水平，这成为一个常态。对于房地产这一多学科相结合、与实践特别紧密的产业来说，产学研相结合的模式在我国房地产二十多年的发展历程中起到了十分重要的作用。真如专家所评价的那样，易居研究院的建立，本身是具有战略远见的。易居研究院十年来推进这个模式，开拓了产业和未来。通过创新，探索了一种创新运作的模式。基于数据在说话，指出了未来的发展趋势，给出的结论是可信的。
谈产学研，在房地产界必然提及早十年的“上海房地产二三级市场联动”的研究和实践。当时正是张永岳教授与易居中国董事局主席周忻等业内精英一起，在产学研一体化的指导思想下，首创了“上房置换模式”，有力地盘活了上海存量住房市场，推动了上海乃至全国房地产市场的加快建立。
而十年后成立易居房地产研究院时，易居中国已成为全国名列前茅的房地产流通服务企业。正是在易居中国的支持下，易居研究院在为政府决策、行业发展服务的同时，进一步践行了产学研结合的创新之路。
深化产学研模式，易居研究院孵化器功能也昭然可见。随着信息技术的飞速发展与网络推广，对于起步较晚的中国房地产的信息化来说，开拓，需要莫大的勇气与胆识。2006年3月16日，由易居研究院参与开发的CRIC2006中国房地产决策咨询系统启动。在易居中国集团的全力投入下，由易居研究院副院长丁祖昱博士领衔，经过团队艰辛努力最终研发成功，填补了行业一大空白。这个系统就是如今著名的CRIC系统。这是集成于地理信息系统上的最大商用房地产数据库平台，通过搜索和查询功能，可以掌握全方位的项目信息，包括各类详细的统计分析，以及专业的产品库、媒体库和资讯报告库。至今已几经改版，成为行业发展中的大数据平台，正在发挥着对行业迈步的重要推进作用。
2013年，CRIC、易居研究院与北京中房研协机构共同推出“中国房地产价格评估系统CRPS”的理论研究。首次建立起我国288个县级市的房地产价格指数，并实现了全国主要城市主要楼盘的“一房一价”评估。课题经住建部专家评审后一致通过，在此基础上形成了我国首个免费面向公众的房价评估系统。
易居研究院产学研模式的不断创新，也使其走上了一条不同于传统咨询类企业的道路。围绕宏观经济、房地产市场、政策、金融等内容，自主研发研究报告几十类，为房地产行业、企业发展提供了全方位的智力支持。
三、中国房地产民间智库的建设者
民间智库是中国特色新型智库的组成部分。作为没有政府财政补贴的民间智库，要为政府、社会与行业献计献策，发挥决策咨询的作用，是易居研究院不懈的努力方向。历经十年，易居研究院已经在房地产各领域环节发挥了应有的作用，以其研究成果和话语权，成为了中国房地产民间智库的建设者，并且是领军者。
易居研究院在宏观研究、专项研究以及承担项目方面成绩卓然。研究院先后承接了国家住建部、上海市政府和外地政府部门以及中国房协、上海房协等委托的各项课题。承担的重大课题有：《中国房地产开发投资对国内生产总值的影响研究项目》（建房改2014-07号）、《房地产开发投资和商品房销售量预测模型研究项目》（建房改2014-27号）、《中国房地产市场价格波动研究项目》、《中国城市房地产市场成熟度研究》等，以及外省地县级委托的房地产与住房建设规划等多个项目的研究成果，得到各级政府部门的充分肯定和认可，并作为实际运作的决策参考。不少课题受到了政府高层领导的充分肯定。
先后独立完成或合作完成的项目有：《我国住房发展规划研究》、《鼓励房地产经纪机构收储转租住房，稳定住房租赁市场，拓宽公租房供给渠道》、《我国房地产市场公平与效率目标实现机制研究》、《关于共有产权模式的保障房制度形式研究》、《城市化与房地产市场发展——基于国际比较视角》、《我国住房“双体系”的模式选择及政策建议》、《“十二五”上海房地产管理制度创新研究》、《农村就地城镇化过程中土地资本化的类型研究》、《新型城镇化进程中上海市住房“双体系”研究——基于效率与公平的视角》等50余项课题。出版了《新型城镇化与房地产业发展》等系列成果著作，为业内所瞩目。
传播思想，论坛是面向大众的渠道。“易居论坛”的主题论坛、研讨交流、成果发布，已经成为业内声誉卓绝的一大品牌。每当预告，报名者踊跃。2006年6月23日，“易居论坛”在上海国际会议中心首次亮相。其宗旨是，展示业界声音，汇聚各方智慧，开展百家争鸣。具体来说，交流房地产理论与实践的最新成果、动态与法规政策走向，为行业精英及普通民众提供一个资源共享、观念碰撞、思想互动的开放式平台。作为传播平台，院内、院外相结合，规模大、中、小兼有。近年来，在注重房地产专业性与舆论导向的同时，关注现代化城镇建设、产业转型升级等社会经济重大问题。迄今共举办各类主题论坛上百次，与会人数累计不下10万人次。
民间智库建设的背后，则是行业权威、社会影响力和话语权，一言以蔽之：公信力！在市场走向不明之际，有作为的智库，要以独立的视角给出专业的准确的意见，提供政策解读。于此，易居研究院往往知难而上。在2015年初，市场分歧巨大，易居研究院在其2015年的市场年报中，明确提出了“2015年：探明底部，复苏上行”的观点。该份报告同时认为，2015年5月份房价将止跌反弹，后来的市场走势也证实了这一点。
作为民间智库，立足于正能量传播，提炼品牌核心价值，扩大社会积极影响。数据显示，仅2014年的一项全年统计：以全国各大主流媒体为渠道，易居研究院的专题研究、市场分析和行业评论等报道突破300篇，通过新华网、人民网、中国经济网、中国新闻网等国家级媒体和地方媒体，及时向行业进行发布。而媒体转载更是不可胜数。在行业同类研究机构中,上海易居房地产研究院不仅知名度高，认同度也高。
四、中国房地产产业升级的服务者
目前，中国经济增长压力有增无减，房企战略、实施路径必须通过对业务和管理进行结构性变革，以获取经营绩效的改观。房企转型期到来了，“互联网+”思维对房地产行业的渗透不言而喻。粗放式发展让位于专业化、精细化运营，这是房地产行业分化与重构的新常态。
在产业链服务的平台上，研究成果如何实现对接产业转型升级？于是，打造“中国房地产产业升级的服务者”是易居研究院当仁不让的选择。研究院通过组织架构的功能调整，使资源快速导入到产业链的每个环节，以研究作为桥梁，探索产业转型升级服务的新模式。
2008年3月，易居研究院与新浪网携手，联合中国房地产及住宅研究会、中国企业评价协会、北京大学不动产研究鉴定中心，发起成立“中国房地产测评中心”。如今，中国房地产业协会、中国房地产研究会与中国房地产测评中心三位一体，定期向海内外发布各类测评报告，全面反映中国房地产开发企业和产业链相关企业在产品开发、经营管理、社会责任等各方面的品牌价值，探讨品牌战略在行业转型期的突破。
转型升级，创新是驱动力。地产与文化，是易居研究院率先进行的一项创新研究，呼吁把多元素、多系统的社会文化融入地产，打造中国房地产业的现代文化生态。其研究报告与营销的成功案例，迄今为业界所津津乐道。易居院研究提出，在房地产开发过程中，警惕地产文化缺失的倾向，还原地产的文化本质。地产与文化两个领域的跨境整合，即将建筑伦理学、社会心理学、环境科学等新兴学科、边缘学科嫁接和应用到地产界；同时广泛借鉴文化艺术的观念演进、审美情趣和创作手法，而不是空泛地引进先锋概念。这些成果已在行业实践中得到运用和传播。
而在国内市场触及房地产各个领域的同时，易居研究院也积极和海外机构进行合作。从2013年3月开始，易居中国及易居研究院携手世界最顶尖的商学院——沃顿商学院，连续三年成功举办了“易居——沃顿”中国房地产商业精英高级研修班。以“跨界”、“眼界”到“境界”为点题，研修课程设置周密而有弹性。参加学习的房企高管们感言大受裨益，表达了企业接轨国际、加速转型的心声。面向行业，和海外著名机构合作办班，此举引起了很大的反响。
今年初，易居研究院积极响应中央建设“中国特色新型智库”的号召，业务范围涵盖了科学研究、人才培训、投资咨询、技术开发等科技服务。在中国经济步入转型期，面向行业产业，围绕国有企业改革、产业结构调整、产业发展规划、产业技术方向、产业政策制定、重大工程项目等，易居研究院的决策咨询服务力争上新台阶。
五、坚持应用性研究厚积薄发
专业领先、资源密集、社会公认，先导性、规模化、争一流，是易居研究院的风格、优势和目标。张永岳院长以严谨治学著称业内，在他的一贯主导下，研究院研究成果展现了具前瞻、可操作的应用性特质。凝聚社会共识，发挥智库解读公共政策、研判社会舆情、引导社会热点、疏导公众情绪的作用。守正出新、行稳致远。十年来，易居研究院的成果，用“厚积薄发”形容当不为过。
由于应用性研究一以贯之，逐渐形成了易居研究院的常规研究、专题研究和专项研究三大体系。聚焦高端研究，拓展研究板块，研究体系不断完善，产品线进一步明晰，专业能级持续提升。
第一个体系是常规研究。比较全面地跟踪全国的市场、数据和政策，从行业内兼顾到行业外，如货币政策和外围金融环境的研究等。月报共有九份，涵盖了房地产走势、房企、一线城市、土地成交、上海市场、典型城市交易、成交预报、库存变化（存销比）、房价指数等。季报包含金融环境与房地产、宏观经济和房地产研究、海外房地产（跟踪美国、欧洲和日本等国的房地产数据）、一线城市豪宅、房地产政策季度报告、成交结构等。年报包括房地产市场、政策、土地财政、全国十大事件等。其中，年报对全国房地产市场四轮短周期波动的预测，和实际走势基本吻合。研究成果每个月发送给近万客户、企业和专家学者，受到业内外人士高度认同。报告发布后媒体记者积极报道引用。
第二个体系是专题研究。包括区域差异、房价收入比、资本市场与房地产等。如2007年开始发布的“房价收入比”报告体系完备，由总报告、省和城市分报告、房价收入比偏离度报告组成。对区域的研究，如“35城短周期”分析，建立了模型和案例研究。还有针对部分省市市场、全国新城和空城等的研究。同时，对金融方面的研究涉及降息、降准、流动性、股市和M1等外围金融货币政策的内容。
第三个体系是专项研究。共分四个方向：一是“十三五”规划，目前研究院在课题投标过程中，具有相当的竞争力。近几年还做过全国各地的“十二五”和重大项目研究，旨在帮助地方政府新常态方面的房地产业发展规划。二是一直以来承担了多家房地产企业战略研究。在宏观研判基础上，研究新常态背景下的房企战略、实施路径和保障措施。三是做了很多城市房地产和发展周期研究，主要是地方政府委托性的研究，并转化成对城市房地产发展有益的贡献。四是产业地产研究，如在城市更新的战略背景下，工业用地占据了半壁江山，易居研究院对此进行过系统研究。再如在轨道交通方面，受企业委托，对地铁上盖建设及包括TOD的研究模式进行了专项研究。
综上所述，易居研究院始终坚持以问题为导向的研究思路，并对社会专业力量进行有效整合。在发展中注重自身队伍建设，完善夯实组织架构，规范机构运作模式。
目前，易居研究院已经形成了以中青年力量为骨干的研究队伍，年龄梯队结构合理。陈小平副院长在研究院日常工作、人力资源管理方面显示出智慧与魅力。刚过不惑之年的杨红旭副院长是全国知名的房地产政府咨询专家、企业战略咨询专家。院长助理崔霁是后起之秀，在工业地产、轨交地产、商业地产等专项研究独树一帜。咨询中心、智库中心的几位总监李然博士、苏艳、严跃进等年轻研究人员，精力充沛，研究探索成果在业内声誉鹊起。郭亦木、朱光等年轻人，青春岁月随易居研究院一起走过。研究团队成员的研究成果每每被媒体所关注和报道。业内资深专家李战军、金雨时、崔裴、梁志超等，多年来在发展研究、地产文化、流通研究、信息传播诸方面，带领年轻人探索课题，书写了斐然业绩，发挥了重要作用。
截至2015年9月的统计，十年来，易居研究院先后完成各类课题研究330余项、发表评论1900余篇，出版书籍30余部；完成专项咨询类项目190余个；进行包括企业内训、公开培训课、项目商务考察等培训项目160余个，培训各类人员10000余人次。研究院被主流报纸原创报道1300余篇次。
六、各界人士诠释“易居院现象”
在日前召开的易居研究院成立十周年专家座谈会上，社会各界人士诠释“易居院现象”，议论中饱含真知灼见。
原中共上海市委宣传部副部长、上海市社科院党委书记潘世伟教授首先回忆了十年前的一幕，易居院作为民间智库先行者，在改革探索中获得房地产领域首个社团组织“出生证”，是在制度创新的大背景下批准成立的，带有浓厚的改革精神和魄力。易居院提出民间智库的目标，一路走来是成功的。在新一轮智库建设过程中，服从党和国家、组织的要求，根据新的定位做新的规划，比如房地产和城市化、房地产区域化等宏观方面的战略研究。
时任上海市住房保障和房屋管理局正局级巡视员庞元认为，房地产研究应有大数据的战略和思维。一方面要积极建立和完善数据库，确保此类数据库是“活库”而非“死库”；另一方面，要在数据更新和信息化实现的过程中达到研究的最高境界，即决策服务。在决策服务过程中，更应该侧重从民生和经济的角度出发，包括城中村改造、土地制度改革、农村市场改革等，这些都是新常态下房地产研究突破口。易居研究院见证了黄金十年，要义无反顾地、用工匠精神走下去。
全国政协委员、国家住建部专家委员会成员张泓铭研究员认为，国内类似易居研究院这样的专业研究机构并不多。规模较大、组织完整、产品丰富，已成为易居研究院的发展优势。作为全国房地产应用领域的研究者，应保持优势，同时结合目前房企战略转型等热门话题，积极提供策略建议。未来研究院发展，不是规模简单的发展，而是深化发展。这样的研究既有理论意义，也有市场价值。
上海师范大学校长朱自强教授认为，从国外经验看，较之高校研究模式，企业研究在应用技术层面更有优势。研究成果和技术推出到投入生产过程，其周期在缩短，反映了产出效率在加快。国内机构也应该有这样的紧迫感。十年来，易居研究院产学研模式是非常有远见的，大数据时代刚开始，易居院占领先机，不做纯粹的评论家，而是基于数据进行科学规律分析，并积极运用于房地产市场各领域。后续应该努力将研究成果和新文化、高科技、智能化产业等新元素结合，促进研究层面的新突破。
“攻坚克难”是原上房集团董事长徐林宝的心声。他认为，未来房地产市场的调整过程中，会更加注重调控的精准性。但实际过程中，调控将涉及较多的部门，这或导致各类决策的随意性加大，并形成新的决策问题。后续在房地产市场的研究过程中，建议易居研究院能够联手各大机构和政府部门，对重大课题实现突破。这对于房地产市场的稳定健康发展，必然有积极的意义。
长期从事理论和评论工作的解放日报党委副书记、高级编辑周智强认为，相对体制内的模式，民间智库研究更要体现独立性。当然，在积极探索智库价值体现的问题上，易居研究院可以拓宽多元化的资金来源渠道，比如导入专业性基金的模式。唯有这样，智库的建设才会更有分量。
上海市浦东发展研究院院长朱金海研究员表示，智库发展应有明确定位，其应该是扮演为政府和企业出谋划策的角色，而非简单的研究成果输出的功能。相比部分大而全的研究机构，有专业度和特色的智库更有竞争力。易居研究院在房地产领域扎根，显然是做好智库的前提所在。
张永岳院长再次表示，打造中国特色、专业领先、行业欢迎、社会认可的房地产民间智库，是易居研究院建设的既定目标。创新管理方式，形成既能把握正确方向、又有利于激发智库活力的管理体制，从而为行业和社会的发展发挥积极的促进作用。
易居（中国）控股有限公司掌门人，董事局主席兼总裁周忻先生感谢社会各界代表的热情勉励。他的话提纲挈领、一语中的：“站在易居（中国）的角度看，易居研究院发挥了孵化器的功能。孵化器和易居研究院的智库建设构建出互动且可持续的关系。易居研究院和沃顿的合作，已经成为房地产行业非常著名的一张名片。新的市场机遇的探索，也给了易居研究院新的研究课题。第一是金融服务，资产端和财富端的真正打通，才是让房地产产业、金融产业和互联网产业融为一体的关键所在。第二是社区服务的平台建设，这应该理解为中国未来发展的必争之地。第三是创业平台的打造。易居研究院坚持做十年不容易，在后续发展中，应紧紧抓住市场机遇谋求研究视角的转变，这个是非常关键的”。
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