继7月26日的中共中央政治局会议提出“抑制资产泡沫”后，10月28日的政治局会议再度提出“注重抑制资产泡沫”。为落实今年抑制资产泡沫的重点任务，在相关部门部署下，全国20余城出台了房地产新政，遏制房价过快上涨。抑制资产泡沫与房地产去杠杆，正成为影响中国经济与房地产业健康发展的重要课题。
以“抑制资产泡沫与房地产去杠杆”为主题的易居论坛日前在上海举行。本次论坛是上海市社会科学界联合会2016年学会学术活动月的系列活动之一。来自高校、研究机构、新闻媒体等诸多专家、学者，参加了由上海市社联指导下的本次主题论坛。
论坛上，华东师范大学终身教授、上海易居房地产研究院院长张永岳指出，本轮部分城市房价大涨与泡沫滋生，与部分投资投机需求利用高杠杠有关，与各种违规资金进入房地产开发领域有关。当前中国楼市要以积极、稳定发展为导向，去杠杆是有效防范金融风险的重要举措。对房地产去杠杆进行理论和实务层面的探讨，将为政府和企业决策具有更好的参考价值。
泡沫风险存在局部热点城市当中
论坛上，易居研究院发布了《抑制资产泡沫与房地产去杠杆研究报告》。报告认为，今年全国严查首付贷等违规金融产品，此类产品进入房地产市场，会加大资产泡沫的风险。此类产品大致上可以分为三种。一是房产中介型首付贷。很多中介公司借助在房地产领域的优势，申请金融牌照，并直接向购房者推荐，助其买房。二是互联网金融型首付贷。在去年股市泡沫破灭之后，互联网金融平台转战房地产市场，房地产市场具有体量大、收益率高的特征，使之成为互联网金融机构较好的投资标的。三是商业银行消费贷变通。为了促进个人金融业务的发展，商业银行纷纷推出了消费贷产品，用于消费者日常大小额消费，这些产品也是一种基于消费者个人信用的信贷产品，在房地产价格高涨时，消费贷产品正在成为一种首付贷的变种，加入房地产市场首付贷的阵营之中。
各种违规资金加快进入热点城市，容易推高房价的上涨。报告认为，基于今年1-8月份各大城市的房价数据，今年以来房价偏热的城市有23个，除一线城市北上广深外，其余按偏热程度由高到低依次为：合肥、厦门、苏州、南京、东莞、佛山、杭州、无锡、天津、福州、珠海、武汉、惠州、郑州、廊坊、石家庄、南昌、济南和中山。
上海社科院房地产研究中心主任戴晓波认为，从此类房价过快上涨的城市名单可以看出，城市之间有明显的分化现象。目前房价上涨的城市基本上也是创新型的城市，不涨不跌的城市主要是工业城市，而下跌的城市则是资源型城市。在创新型的城市中，工资收入水平高、流动人口也相对多，这是住房市场交易比较活跃、房价容易上涨的原因。除了打击各类高杠杠的做法以外，从长远看还是要努力实现各类资源的均衡分布，同时要提高“人的资产价值”，即要真正解决收入的问题，努力提高各城市的就业者收入，进而促使各类购房资源在全国市场均衡分布。
应多方位审视房地产泡沫现象
上海师范大学城市与房地产研究中心主任崔光灿表示，从狭义的角度理解房地产泡沫，则主要为房价的泡沫。当然，若从学理的角度来看待此类现象，那么还需要考虑一些新的内容。从分类的角度看，房地产泡沫主要包括价格的泡沫和投资的泡沫。其中投资的泡沫主要是从数量的角度进行界定的，包括房地产投资规模等内容。而在住房的价格泡沫层面，又可以从多维度进行分析。比如说从可支付性的角度看，部分城市的居民收入是否有空间来支撑泡沫等。观察目前各大城市的相关数据，国内部分大中城市的房价泡沫风险确实在显现。
华东师范大学房地产系主任胡金星表示，当前研究房地产泡沫需要密切关注“去杠杆”的概念，但各类研究主要局限在“住宅价格杠杆”的问题上。后续对于“去杠杆”的理解应该扩大视野，比如说，杠杆是不是单指金融杠杆？很显然，土地的杠杆也要积极去掉，即购地价格增幅需要得到有效抑制，进而降低地价/GDP等比重。同时，从研究的角度看，后续也要积极考虑“实体经济的杠杆是否需要得到扶持”、“金融利率的杠杆是不是需要得到有效控制”等内容。
在房地产泡沫和去杠杆的层面上，确实存在各类市场风险或问题，这也需要监管层和投资界得到关注。易居研究院的《抑制资产泡沫与房地产去杠杆研究报告》认为，在房企拿地层面，多元融资撬动了较高的杠杆。多元资金快速涌入。随着房地产市场带动土地市场的升温，多元资金快速涌入土地市场。甚至在房地产企业参与竞拍要缴纳竞拍保证金时已有前端配资资金进来（包括银行理财资金、险资、地产私募基金等），从而导致部分企业自有资金比例低于国家违定，甚至还有“空手套白狼”的情况存在。
抑制泡沫是稳定楼市的关键
上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为，当前房地产资产泡沫现象背后，需要关注五个内容：杠杆偏高撬动扩张、公司债爆发暗藏风险、险资涌入需控风险、理财资金非理性涌入、银行贷款及信托热度降低。后续要针对此类现象积极做管控，比如说可以通过打击“首付贷”等非法金融业务、对楼市过热城市收紧开发贷及房贷、加强监管，严控房企融资等层面来进行。
上海市房地产科学研究院副院长严荣表示，本轮房地产资产泡沫的出现说明了房地产风险在扩大。之所以各类流动性加快进入热点城市，尤其是20个左右的城市，主要和此类城市的发展特点有关。此类城市人口城镇化节奏在加快，而土地城镇化的节奏没有跟进，这使得房价上涨的节奏显得较快。各界对待此类城市房价泡沫的态度不一，基于不同的立场和判断，主要分为维持泡沫、抑制泡沫和戳破泡沫三种。从稳妥的角度看，抑制泡沫最务实且风险最小，当然这需要后续为各类资金寻找一个较优的蓄水池，进而能够较好地吸纳过剩的流动性。
华东师范大学商学院副教授崔裴表示，当前房地产市场出现泡沫的风险，可以类比为房地产机体上长出了部分小痘痘，这显然是不正常的，说明正常的身体机制出现问题。需要注意的是，当前房地产资产泡沫现象的背后，存在一些误区，比如说各类盲目追涨的现象。实际上从房地产市场价格的运动轨迹和规律看，房价是不可能无限制地上涨的。同样，对于投资者关心的租金指标，也不可能无限制地上涨，因为受到人口、收入水平等因素的制约。所以必须意识到，投资或买卖市场并不是没有任何约束的，各类房地产市场的参与者需要意识到这一点。
与会者认为，当前中国房地产业的成长需要有一个健康的发展环境，各种杠杆资金进入房地产市场的速度已经脱离了经济发展和居民收入增长的基本面，短期内快速推高了房价，滋生了部分城市的房地产泡沫，增大了房地产行业的风险。虽然和发达经济体相比较，我国的房地产杠杆率目前尚有空间，但是如果增速不加控制，必将酿成较大的房地产泡沫。而近期国家和地方一系列的降杠杆、抑房价的做法，对于稳定房地产市场的交易和预期都有积极的作用。
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