内地房企一直是跟随着香港“老大哥”的步伐，从榜样者正在转向变革者。
1997年7月1日，随着中国国旗缓缓升起，标志着在经历一百多年的殖民统治后，香港正式回归祖国的怀抱。伴随着香港回归的，是国际金融市场的风起云涌。
经历了不平凡的20载：1997年的亚洲金融风暴、港元受狙击、楼价大跌、2003非典疫情暴发、2008由美国次贷危机引发的全球金融危机等。这些标志性事件对香港来说仍历历在目，风暴过后，总能像凤凰一样浴火重生。
在1100平方公里的弹丸之地，上演了无数疯狂与悲惨的香港房产故事。香港房产市场是全球楼市中的一个传奇，回顾香港房企发展史，也曾为懵懂的中国内地房地产市场打开了一扇大门。
昨日荣光
香港房地产起步较早，与内地相比，有较长的发展历史。自二战结束以来，香港房地产市场在波动中快速发展，经历过多次高峰与低谷的周期轮转。在经历了几次盛衰循环之后，其中走出了一大批综合实力较强的地产企业。
以李嘉诚旗下的长实地产、李兆基旗下的恒基地产、郭德胜家族的新鸿基地产，及郑裕彤家族的新世界为主，因主导了香港房地产业的多数新开发楼盘和收租物业，被称为房地产业的“四大家族”。
港资开发商进军内地房地产市场的热潮可以追溯到上世纪90年代前后，那时国内市场一片“空白”。港资开发商已具备的专业管理、营销团队。标准开发模式、细则条例。资源渠道和资金，纷纷进军内地市场。
1991年1月1日，陈启宗接任董事长一职，预见内地经济高速增长将带来发展的黄金机会。领导公司开展内地拓展策略。于1992年率先进军上海，建造两个地标式项目——恒隆广场及港汇恒隆广场。
同年，出生于台湾、将总部设在香港的汤臣集团开始介入浦东开发。积极进军上海地产业，被誉为“浦东第一地主”，在贫瘠的新区建立了第一个五星级酒店、第一个涉外五星级写字楼、第一个市区中心地段的高尔夫球场……
时间推后一年，新世界拿下了上海卢湾五里桥地块，黄浦江边的黄金地段，再加上接近100万平方米的开发面积。
这个曲折的发展过程中，很多企业找到并掌握了突破地域限制的技巧。例如，香港房地产公司突破地域限制的主流方法——跨区域经营，特别是一些有较强综合实力的房地产公司，不断地扩大内地的市场份额，同时在不同的城市进行发展。
以新鸿基为例，公司持续把在香港发展的优质住宅经验成功引进内地。地段位于上海和北京的主要黄金地带。实现了跨多个城市的开发与经验，成功地扩大了企业在内地的市场份额。
此外，李嘉诚作为香港在内地的最大投资者，在内地建成极具标志性的项目：重庆大都会广场、北京东长安街1号的东方广场等。开发住宅足迹遍布上海古北、浦东、嘉定……
早期的香港房企在内地的布局，可谓是叱咤风云。
香港在土地制度、房地产管理制度、开发模式、住房保障等诸多方面与内地房地产市场具有一些相似的特征，因此，香港房地产周期以及发展过程中的经验教训对于内地房地产市场有一定的启示作用。
尽管发展模式、战略打法不是完全一致，但内地在房地产总体运行制度、土地使用制度、管理制度和供应制度在改革开放过程中也借鉴了香港，与香港具有一定的共性。
引路人角色变迁
时过境迁，曾经的中国地产大讲坛的座上宾，是拿地升值的获利者，也是内地房地产行业起步和发展的带路人。如今缩减内地市场规模的举动却屡屡有之。
近期，从多家香港房企相继发布了上半年业绩报告的“成绩单”看来，其中，长实地产、恒隆地产和九龙仓的股东应占溢利分别同比增长67%、30%、26%。虽然盈利多呈增长之势，但看上去亮丽的中期业绩背后有着诸多隐忧。
上半年，因为楼市调控的缘故，九龙仓内地销售额下跌27%；恒隆地产内地租金收入下滑 4%，高端化战略在二线城市出现了“水土不服”的问题；相比在其他行业的大手笔收购，长实地产在土地市场更为保守，土地储备不增反减，内地拿地压力凸显，由2016年底的1254万平方米减至1152万平方米，且绝大部分是内地的土地储备面积在下降，香港和海外则没有变化。
此外，太古地产目前所持物业发展势头虽然良好，不过在内地的缓慢扩张步伐也引起了业内的热议。
据了解，太古地产进入中国内地市场已有十余年，但只是进入了北京、上海、广州、成都4个城市，已落成和发展中的主要投资物业项目仅有7个，且其中4个项目的应占权益仅为50%。
这边厢，香港房企在内地也已渐渐失去往日的声势。那边厢，近年越来越多的内地开发商到香港并购和拍地，手笔之大令一些香港老牌开发商咋舌。
经历内地最近几年持续高涨的地价洗礼后，内地开发商已集中将目光瞄准了市场化和国际化更高的香港。
据统计数据显示，去年内地开发商在港获取的住宅用地首次超过当年香港宅地总成交额的一半。
据戴德梁行最新发布的2017年二季度《资本市场快讯》报告称，2017年上半年，香港成为中国内地房地产投资最受欢迎的目的地。
报告显示，2017年上半年，香港录得共54亿美元的内地投资，交易活动主要活跃于开发用地，占投资总额的91.6%；美国和英国分别以42亿美元和40亿美元位列第二和第三名。
与此同时，香港大型开发商在当地住宅市场的影响力正在逐步减弱。
这种缩减大多是主动的行为，相比内地一些房企的生猛和激进，更关注财务稳健的香港房企似乎步子迈得小了些。
俗话说：“三十年河东，三十年河西”，房企的投资趋势也出现了历史性的反转，未来路径将如何演绎？且待时光的淬炼。
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