时光荏苒，白驹过隙，一路见证香港房地产从萌芽初期到现如今的蓬勃发展。
1997年7月1日，滂沱大雨，香港回归的画面仍然历历在目。
1995年6月美国《财富》 杂志封面以“香港之死( The Death of Hong Kong)”为题，预言回归后香港将会出现大倒退，很快走向结束。
但到了2007年，同一份杂志，刊登一篇文章“噢！香港不死(Oops! Hong Kong is hardly dead)”，由快死变为不死，他们承认预测错误。
如果因深信外媒的信息而作出错误判断，那真叫人后悔莫及。
最近又有人慨叹说：“香港回归时占全国GDP的16%，下降至现在的2%。”将其视为香港经济之倒退，并为之而神伤。
对此，我提出不同的看法。因为，这只能表示香港的经济增长速度远远不及祖国而已，而此过程中，我们不应该将异数视为常态，以当时香港700万人口和内地13亿多人口去相比，香港占全国GDP的16%根本就是不恰当。
只不过是中国改革开放以后，发展是需要时间，中国经济过去十多年以双位数字增长，到今天基数大和全球经济放缓才以7%左右增长，如今香港占2%才是一个常态数字，更能反映其真实的情况。
过去，香港楼市火热，遇到亚洲金融风暴之后，楼价直线下降，从高峰下调了接近七成，在此期间，不少持有物业者变成“负资产”和家破人亡。楼价大幅下跌造成的连锁反应，公营房屋也受到影响，房委会是以出售居屋维持其财政，在楼价大跌五成的时候，香港人“闻楼丧胆”。
私人物业已跌至申请房屋人士资格可负担的水平，居屋无人问津而滞销，特区政府在2002年宣布调整“长远房屋策略”。其中一项包括了停建居屋，房委会财源受阻，而要维持补贴公屋用户的支出从何而来成为了难题。
因为公屋租金低廉不可以填补成本，2002年房委会财政跌至警戒线，并预测2006年会有500多亿元赤字，甚至想到让房委会出售旗下商场和停车位的念头，并打包成“领汇房地产基金”，停建居屋和停止定期公开拍卖土地，终于缓解了楼价下跌的势头。
转眼间，二十年过去了，历史将会重演吗？
为此，我们可以从以下几点进行分析：首先从低首期来看，那些年只要有首付一成便可以做业主，由于入场门槛低，多数人七拼八凑地便可解决首付问题，与今时动辄需四至五成的首付不可相提并论。
其次是从厘印费支付时间来看，今天，买家要在签署正式买卖合同的时候支付厘印费，所谓的厘印费就是指印花税。但那个时候并没有这个规定，只有签署正式楼契才需支付。所以才会出现多重确认人身份的交易。即买家签署临时买卖合同后，找到下一手买家，在规定的日子成交便可。俗称：“摩货”(Confirmor)，在最疯狂时有十三摩。即在交易当天前转手十三次，由于只有律师费用和佣金的成本，没有厘印费，可想到当时的疯狂程度。
加上当时没有中央信贷数据库。上世纪80年代末，电脑还未普及，由于银行没有通报机制，只要够胆， 凭着一张身份证便可向不同的五家银行进行借贷。虽然他的入息证明只能供一个100万的物业，付出首期10万，便可贷款90万。在当时银行不联网的环境下，他可以购入5个物业。银行评估将会有90万的风险，加起来便是450万，风险非常之高。
值得一提的是，中国银行在2001年进行重组，合并十三个分支银行，减少了这种“投机取巧”的机会发生。
在此之前，很多年轻读者可能对“国华商业、金城银行、浙江兴业银行……”这些名称感到非常陌生。因为2002年中央信贷数据库正式成立，各家银行才能信息互通，才能把个人所能负担的风险真正披露，香港银行和金融业才得到保障。
最后谈到楼花预售监管。那个时候只要不是新批地契，预售楼花便不用监管，发展商有绝对自由分配单位，所以便出现一些驳脚经纪。
今时今日，炒家已经绝迹楼市。香港楼市的买家不在局限于本土，便利的交通、顶级的大学、加上优质的医疗体系……都是海内外同胞最向往居住的城市之一。
综上所述，“香港将重蹈历史的覆辙”这句话也将成为幻影。
（作者系邵志尧测量师行创始人，江西财经大学客座教授、亚太房地产发展学会会长，曾经服务四家香港上市公司逾二十年。）
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